Что предусмотреть в договоре участия в долевом строительстве

Сегодня предлагаем рассмотреть следующую тему: "Что предусмотреть в договоре участия в долевом строительстве". Мы собрали и подготовили полную информацию по теме, что позволит решить любую проблему. Если после прочтения статьи остались вопросы, то вы их можете в любое время задать дежурному юристу.

Что предусмотреть в договоре участия в долевом строительстве?

Привлекать денежные средства граждан для строительства жилых домов (многоквартирных, блокированной застройки) на основании договоров участия в долевом строительстве организации-застройщики вправе при соблюдении предусмотренных законом условий (п. 1 ч. 2, ч. 2.3 ст. 1 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

1. Условия привлечения застройщиком денежных средств граждан

С 01.01.2017 привлечение застройщиком денежных средств граждан возможно при соблюдении следующих условий (п. 1 ст. 2, ст. ст. 3, 3.1, 19 Закона N 214-ФЗ; ст. 6 Закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ; п. 1 ч. 1 ст. 12, ст. 13, ч. 3, 4, 5, 7 ст. 25 Закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ):

1) получено разрешение на строительство соответствующего объекта недвижимости;

2) проектная декларация соответствующим образом опубликована, размещена и (или) представлена на официальном сайте застройщика;

3) зарегистрированы право собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, договор аренды (субаренды) или безвозмездного пользования землей;

4) в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации или банкротства; отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении деятельности застройщика в качестве административного наказания;

5) сведения о застройщике отсутствуют в реестре недобросовестных поставщиков и в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельных участков;

6) у застройщика отсутствует недоимка по налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджетную систему РФ за прошедший календарный год в размере более 25% балансовой стоимости его активов;

7) у лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа застройщика, и лица, которое ведет бухучет, отсутствует судимость за преступления в сфере экономики и они не подвергались наказанию в виде лишения права профессиональной деятельности и административному наказанию в виде дисквалификации;

8) застройщик производит отчисления в компенсационный фонд, предназначенный для выплаты возмещения гражданам — участникам долевого строительства при банкротстве застройщика (если договор участия в долевом строительстве с первым участником строительства представлен на государственную регистрацию после 20.10.2017).

Перед заключением договора участия в долевом строительстве целесообразно ознакомиться с информацией, размещенной на официальном сайте застройщика, в том числе о наличии заключения уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным законом требованиям, об отчислении застройщиком обязательных взносов в компенсационный фонд, а также с проектом договора участия в долевом строительстве, используемым застройщиком (п. п. 1.1, 1.2 ч. 6 ст. 23 Закона N 214-ФЗ).

2. Условия договора участия в долевом строительстве

Договор участия в долевом строительстве обязательно должен содержать указанные ниже условия. При отсутствии в договоре указанных ниже условий он считается незаключенным (ч. 4, 5 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).

2.1. Объект долевого строительства

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект участнику долевого строительства (ч. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).

Для определения объекта долевого строительства, который застройщик передаст участнику долевого строительства, в договор включают следующие основные характеристики помещения и многоквартирного дома, которые должны соответствовать проектной декларации на момент заключения договора (ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ):

1) наименование объекта долевого строительства (например, квартира);

2) адрес многоквартирного дома или другого объекта недвижимости, в котором находится объект долевого строительства, вид, назначение, этажность, общая площадь дома;

3) материал наружных стен и поэтажных перекрытий дома, класс энергоэффективности, сейсмостойкости;

4) назначение объекта долевого строительства (жилое или нежилое помещение), этаж, на котором он расположен, общая площадь жилого помещения;

5) количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас;

6) наличие и площадь нежилых помещений;

7) графический план объекта долевого строительства с расположением частей жилого помещения — комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас, а также частей нежилого помещения; местоположение объекта на этаже.

Договор может предусматривать допустимое изменение общей площади квартиры или площади нежилых помещений, но не более 5% (п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).

Кроме того, нужно уточнить, в каком виде передается объект (например, для квартиры — с внутренней отделкой или без).

Объектом долевого строительства является квартира (жилое помещение), общей площадью ___ кв. м, состоящая из:

— 1 (одной) комнаты (площадь ___ кв. м);

— кухни (площадь ___ кв. м);

— санузла (площадь ___ кв. м);

— коридора (площадь ___ кв. м);

— балкона (площадь ___ кв. м),

расположенная в многоквартирном, ___-этажном доме (общая площадь ___ кв. м), находящемся по адресу: ____________ (секция ___) на ___ (___) этаже, со строительным номером ___ (___) согласно описанию объекта долевого строительства (Приложение N 1 к настоящему Договору) и плану (Приложение N 2 к настоящему Договору), создаваемая с привлечением денежных средств участника долевого строительства и подлежащая передаче ему без внутренней отделки с выполненными в ней работами согласно перечню, приведенному в Приложении N 3 к настоящему Договору, только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим Договором. Материал наружных стен многоквартирного дома — ___________________; поэтажные перекрытия выполнены из __________________, класс энергоэффективности — ______, сейсмостойкости — ____.

2.2. Срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства

В договоре должен быть указан срок передачи объекта в собственность участнику долевого строительства (п. 2 ч. 4 ст. 4, ст. 6 Закона N 214-ФЗ).

Этот срок не может быть определен только лишь указанием на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, так как законодательство допускает указание на событие, которое должно неизбежно наступить. Однако это не препятствует определению срока передачи объекта в собственность участнику долевого строительства путем комбинации взаимосвязанных периодов и календарных дат, в частности путем установления периода завершения строительства и периода, в течение которого с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию объект должен быть передан дольщику (Определение Верховного Суда РФ от 05.09.2017 N 78-КГ17-67).

Застройщик обязуется обеспечить сдачу многоквартирного дома приемочной комиссии по окончании строительства в срок не позднее «___» _______ 2017 г.

Застройщик обязуется в срок не позднее 2 (двух) месяцев со дня получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, а также при условии надлежащего выполнения участником долевого строительства своих обязательств по договору передать участнику долевого строительства объект долевого строительства по акту приема-передачи, который подписывается сторонами.

Читайте так же:  Какие документы понадобятся при отправке ребенка в заграничный лагерь

2.3. Цена договора, сроки и порядок ее уплаты

Цена договора — это денежные средства, которые участник долевого строительства должен уплатить застройщику для строительства (создания) объекта долевого строительства (ч. 1 ст. 5 Закона N 214-ФЗ).

В договоре может быть указана стоимость всего объекта долевого строительства или формула расчета цены. Например, цена может определяться как произведение размера фактической площади объекта на цену одного квадратного метра площади объекта. Если частью квартиры являются лоджия, веранда, балкон или терраса, то цена может быть рассчитана с применением понижающего коэффициента. Кроме того, если договор с первым участником строительства заключен до 20.10.2017, цена может состоять из двух частей: из затрат на строительство (создание) объекта и оплаты услуг застройщика (ч. 1 ст. 5 Закона N 214-ФЗ; ч. 7 ст. 25 Закона N 218-ФЗ; Приложение к Приказу Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр).

Цену можно уплатить единовременно или в установленный договором период, но только после государственной регистрации договора (ч. 3 ст. 5 Закона N 214-ФЗ).

Цена настоящего договора определяется как произведение размера площади объекта долевого строительства на цену 1 кв. м площади объекта долевого строительства.

Цена 1 кв. м площади объекта долевого строительства — ______ рублей 00 коп.

Площадь объекта долевого строительства — __ кв. м, что соответствует денежной сумме в размере ______ рублей 00 коп. (НДС не облагается). Указанная сумма единовременно перечисляется участником долевого строительства на расчетный счет Застройщика в срок до «___» ______ 2017 г., но не ранее даты государственной регистрации настоящего договора.

Потенциальному участнику долевого строительства необходимо обратить внимание на то, что просрочка внесения платежа может являться основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора (ч. 4, 5 ст. 5 Закона N 214-ФЗ).

2.4. Гарантийный срок на объект долевого строительства

Гарантийный срок не может быть менее пяти лет на объект долевого строительства и менее трех лет — на инженерное и технологическое оборудование (п. 4 ч. 4 ст. 4, ч. 5, 5.1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).

При этом условия договора, освобождающие застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, ничтожны (ч. 4 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).

Гарантийный срок на объект долевого строительства составляет ____ лет с даты передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства, составляет ____ года с даты подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства.

2.5. Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору

Залогом должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика (ч. 1 ст. 12.1 Закона N 214-ФЗ):

1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных законом и (или) договором;

2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) законами денежных средств.

Примечание. Обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору залогом означает, что с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости ( ч. 1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ).

Если договор с первым участником долевого строительства заключен застройщиком до 20.10.2017, исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов (ч. 7, 8, 17 ст. 25 Закона N 218-ФЗ):

1) поручительство банка;

2) страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору.

2.6. Сведения об объектах социальной инфраструктуры

Застройщик вправе использовать денежные средства участников долевого строительства для строительства или реконструкции объекта (объектов) социальной инфраструктуры только в случае, если после ввода в эксплуатацию у участников долевого строительства возникает право общей долевой собственности на него либо если он будет безвозмездно передан в государственную или муниципальную собственность (ч. 1 ст. 18.1 Закона N 214-ФЗ).

В этом случае договор должен содержать (ч. 3 — 5 ст. 18.1 Закона N 214-ФЗ):

  • назначение объекта социальной инфраструктуры;
  • цели и размеры затрат застройщика на строительство или реконструкцию данного объекта, в том числе цели и размеры таких затрат, подлежащих возмещению за счет денежных средств участников долевого строительства, а также конкретного участника, с которым заключается договор;
  • сведения о договорах застройщика с органом государственной власти или местного самоуправления, содержащих условие или обязательство передачи объекта социальной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность (к примеру, договор о развитии застроенной территории, договор о комплексном освоении территории или иной договор).

Если право общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры возникает у участников долевого строительства, соответствующее соглашение заключается с каждым участником долевого строительства и является неотъемлемой частью договора участия в долевом строительстве (ч. 2, 7 ст. 18.1 Закона N 214-ФЗ).

С учетом специфики и сложности договоров участия в долевом строительстве оценку условий таких договоров и возможных рисков в связи с их заключением настоятельно рекомендуем производить с участием квалифицированных специалистов, имеющих опыт работы в области долевого строительства.

Как зарегистрировать договор участия в долевом строительстве? >>>

Какова ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве? >>>

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Какова ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве?

Заключая договор участия в долевом строительстве, стороны должны помнить, что застройщик несет ответственность за неисполнение и (или) ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств в соответствии с действующим законодательством и условиями договора.

Если застройщик исполнил ненадлежащим образом или не исполнил обязательства по договору, то участник долевого строительства (дольщик) может защитить свои права в рамках досудебного и судебного урегулирования спора. При этом в рассматриваемом случае процедура досудебного урегулирования не является обязательной, но может быть предусмотрена договором. Не исключено, что направленное застройщику требование (претензия) будет способствовать решению конфликта без обращения в суд.

Дольщик может прибегнуть к следующим мерам гражданско-правового воздействия на застройщика, нарушившего условия договора.

1. Расторжение с застройщиком договора участия в долевом строительстве

Участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, в частности, в следующих случаях (ч. 1 ст. 9 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ; ч. 7, 17 ст. 25 Закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ):

  • если застройщик превысил срок сдачи объекта более чем на два месяца;
  • застройщик отказался устранить недостатки объекта долевого строительства, или возместить расходы дольщика на их устранение, или соразмерно уменьшить цену договора в связи с ухудшением качества и иными недостатками объекта строительства;
  • существенно нарушены требования к качеству объекта строительства;
  • застройщик не уведомил дольщика о прекращении договора поручительства и (или) не заключил новый договор поручительства (в случае, если договор участия в долевом строительстве заключен с первым участником долевого строительства до 20.10.2017).
Читайте так же:  Как заключить мировое соглашение о разделе имущества супругов

В этих случаях договор считается расторгнутым со дня направления застройщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Уведомление направляется заказным письмом с описью вложения (ч. 4 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).

Кроме того, дольщик может расторгнуть договор в судебном порядке в случаях (ч. 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ):

  • прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома, если становится очевидно, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику;
  • существенного изменения проектной документации, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, установленного договором участия в долевом строительстве в пределах 5% от указанной площади;
  • изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома;
  • наличия иных оснований, установленных законом или договором.

Во всех перечисленных выше случаях при одностороннем отказе гражданина — участника долевого строительства от исполнения договора и расторжении договора в судебном порядке застройщик обязан возвратить участнику денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму в двойном размере исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России (ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).

С 01.01.2016 значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России и с 30.10.2017 составляет 8,25% ( Указание Банка России от 11.12.2015 N 3894-У; Информация Банка России от 27.10.2017).

2. Взыскание с застройщика неустойки

Неустойка может быть установлена законом (законная неустойка), а также договором участия в долевом строительстве (договорная неустойка). При этом размер законной неустойки не может быть уменьшен договором; договорная неустойка может только увеличивать законную.

Если застройщик нарушил сроки передачи дольщику объекта строительства, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта, размер неустойки (пени) составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства. Неустойка рассчитывается от цены договора за каждый день просрочки начиная со дня, следующего после указанной в договоре даты исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта (ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ; п. 23 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

Застройщик нарушил срок передачи объекта на 100 дней. Цена договора составляет 1 000 000 руб. Размер неустойки составит 55 000 руб. (100 дней x 1/300 x 1 000 000 руб. x 0,0825 x 2).

В исключительных случаях по заявлению застройщика суд может снизить размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, если будет установлено, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При этом обязательно указание мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым (п. 26 Обзора от 04.12.2013).

При расторжении договора участия в долевом строительстве неустойка, предусмотренная ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ, уплате не подлежит ( п. 29 Обзора от 04.12.2013).

Если застройщик нарушил согласованный с дольщиком срок устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, обнаруженных в течение гарантийного срока, размер неустойки (пени) составляет 1% от (ч. 8 ст. 7 Закона N 214-ФЗ):

  • стоимости расходов на устранение такого недостатка (дефекта) либо
  • стоимости жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, если выявленные недостатки (дефекты) могут служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания.

3. Возмещение застройщиком убытков

Если застройщик ненадлежаще исполняет свои обязательства, дольщик вправе потребовать сверх неустойки возмещения убытков, например расходов на аренду жилья (ст. 15 ГК РФ; ст. 10 Закона N 214-ФЗ; п. 1 ст. 28 Закона от 07.02.1992 N 2300-1).

4. Возмещение застройщиком морального вреда

Участник долевого строительства вправе обратиться к застройщику с требованием о возмещении морального вреда (ст. 15 Закона N 2300-1).

Видео (кликните для воспроизведения).

Размер компенсации морального вреда в каждом конкретном случае определяется судом с учетом характера нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости (п. 2 ст. 1101 ГК РФ).

5. Возмещение застройщиком судебных расходов

В рамках судебного урегулирования спора судебные расходы (госпошлина, почтовые расходы, расходы на оплату услуг адвоката, эксперта и т.д.) могут быть взысканы с застройщика в случае удовлетворения предъявленных дольщиком исковых требований (ч. 1 ст. 98 ГПК РФ).

Перечень судебных расходов не является исчерпывающим и определяется дольщиком. Для взыскания таких расходов необходимо доказать факт их несения, а также связь между понесенными издержками и делом, рассматриваемым в суде (п. п. 2, 4, 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1).

6. Взыскание с застройщика штрафа

При удовлетворении судом требований участника долевого строительства, которые не были удовлетворены застройщиком добровольно, суд взыскивает с застройщика в пользу дольщика штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом дольщику (п. 6 ст. 13 Закона N 2300-1; п. п. 2, 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17).

7. Привлечение застройщика к административной или уголовной ответственности

Застройщик может быть привлечен к административной ответственности за следующие правонарушения (ст. ст. 14.4, 14.7, 14.8, 14.28, ч. 4 ст. 19.5 КоАП РФ):

  • продажа товаров, выполнение работ либо оказание населению услуг ненадлежащего качества или с нарушением установленных законодательством РФ требований;
  • обман потребителей;
  • нарушение иных прав потребителей. По данному основанию возможно привлечение к ответственности, например, за включение в договор долевого строительства условий, ущемляющих законные права дольщиков;
  • нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
  • невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Чтобы инициировать привлечение застройщика к административной ответственности по данным статьям, дольщик может обратиться в управление Роспотребнадзора по субъекту РФ или орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий государственный контроль (надзор) в сфере долевого строительства (п. 3 ч. 1 ст. 28.1, ст. ст. 23.49, 23.64 КоАП РФ; ст. 23 Закона N 214-ФЗ).

Примечание. В г. Москве таким органом является Комитет г. Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства ( п. 4.3 Положения, утв. Постановлением Правительства Москвы от 26.04.2011 N 157-ПП).

Читайте так же:  Декларация прав ребенка кратко

Кроме того, виновные лица организации-застройщика могут быть привлечены к уголовной ответственности, в частности за привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства РФ об участии в долевом строительстве в крупном или особо крупном размере (ст. 200.3 УК РФ; ч. 2.2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ).

Что предусмотреть в договоре участия в долевом строительстве? >>>

Как составить и подать исковое заявление о возмещении морального вреда? >>>

Официальный сайт Банка России — www.cbr.ru

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Договор участия в долевом строительстве – защита граждан от недобросовестных застройщиков

Генеральный директор ООО «Юридическая компания «Деловой дом»,
к. ю. н., доцент

специально для ГАРАНТ.РУ

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ). Однако на сегодняшний день не все застройщики основывают свои взаимоотношения с гражданами-соинвесторами на положениях названного акта. Вместо договора участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) застройщики все чаще практикуют заключение предварительных договоров купли-продажи, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома и т. д.

[2]

Признание таких договоров договором участия в долевом строительстве – один из способов защиты прав пострадавших граждан. На сегодняшний день он активно используется в юридической практике (Апелляционное определение Ярославского областного суда от 25 августа 2014 г. по делу № 33-4780, Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 15 мая 2014 г. № 33-6142/2014 по делу № 2-3916/2013, Апелляционное определение Московского городского суда от 12 сентября 2014 г. по делу № 33-19862/14, Решение Октябрьского районного суда г. Белгорода от 24 июня 2014 г.).

Для признания договора с застройщиком договором участия в долевом строительстве через суд необходимо доказать два факта: соответствие лица, осуществляющего строительство, требованиям закона, выдвигаемым к застройщику, и соблюдение существенных условий ДДУ.

Например, рассматривая одно такое дело, Сестрорецкий районный суд Санкт-Петербурга исходил из того, что хотя денежные средства истца были привлечены застройщиком для строительства посредством заключения предварительных договоров купли-продажи, фактически стороны договора при совершении сделок в действительности имели в виду договоры участия в долевом строительстве (Решение Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 11 августа 2015 г. по делу № 2-74/2015).Суд признал предварительный договор купли-продажи договором участия в долевом строительстве. Данное решение было оставлено в силе апелляционной инстанцией (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда № 33-19990/2015 от 3 декабря 2015 г.).

Соблюдение существенных условий ДДУ подтверждает факт его заключения по смыслу ст. 432 ГК РФ. Перечень условий, признаваемых существенными для ДДУ, можно найти в ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ. Он включает в себя пять пунктов:

определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

гарантийный срок на объект долевого строительства;

способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Соответствие лица, осуществляющего строительство, требованиям закона, выдвигаемым к застройщику – следующий факт, подлежащий доказыванию. Застройщиком в соответствии с Законом № 214-ФЗ признается:

а) юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы;

б) имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо на праве безвозмездного пользования земельный участок;

в) привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом № 214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения;

г) на основании полученного разрешения на строительство.

ДДУ подлежит государственной регистрации. При признании договора с застройщиком договором участия в долевом строительстве его государственная регистрация осуществляется по решению суда на основании ст. 165 ГК РФ.

К слову, рассмотренный способ защиты применяется в настоящее время гражданами-соинвесторами одного крупного застройщика, исчезнувшего с рынка, для защиты нарушенных прав. Их положение осложняет факт отсутствия на руках зарегистрированного ДДУ, поскольку застройщик заключил с гражданами лишь предварительные договоры купли-продажи. В связи с этим ими заявлены в суд требования о признании предварительных договоров купли-продажи договорами участия в долевом строительстве и о вынесении решения об их государственной регистрации (исковые заявления поданы в Мытищинский городской суд Московской области).

По смыслу заключенные дольщиками предварительные договоры купли-продажи являются ДДУ, поскольку в них достигнуто соглашение по всем существенным условиям ДДУ. В договорах указаны адреса расположения жилых помещений, их технические характеристики, планировка; сроки сдачи объектов; цена жилого помещения, порядок и конкретные сроки оплаты; в соответствии с Законом № 214-ФЗ установлен 5-летний гарантийный срок. Условие о способах обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору не требует согласования. Оно было введено в закон уже после заключения застройщиком договоров с гражданами.

Очевидно, что фактически сторонами заключен ДДУ, хоть и поименованный предварительным договором купли-продажи.

Касательно соответствия лица, осуществляющего строительство, требованиям, предъявляемым к застройщику, имеются следующие доказательства. Поскольку компания имеет на праве аренды земельный участок, разрешение на строительство, опубликовало проектную декларацию в Интернете на своем сайте и привлекло денежные средства для строительства блокированного жилого дома, факт ее признания застройщиком неоспорим.

Резюмируя вышесказанное, соинвестору для признания, имеющегося у него на руках договор договором участия в долевом строительстве необходимо:

найти на интернет-сайте застройщика проектную декларацию;

определить, на каком основании принадлежит застройщику земельный участок: на праве собственности, аренды или находится в безвозмездном пользовании;

подтвердить наличие разрешения на строительство: оно находится у застройщика, если он отказывается его предоставить, можно запросить данный документ через суд;

проверить наличие в имеющемся на руках договоре достигнутого соглашения по вопросам:

  • характеристик передаваемого объекта строительства;
  • срока передачи объекта;
  • стоимости, порядка и сроков оплаты;
  • гарантийного срока на объект;
  • страхования ответственности застройщика;

на основании собранной информации, подать исковое заявление в суд с требованием о признании договора договором участия в долевом строительстве и о вынесении решения о его государственной регистрации.

Заключение ДДУ с застройщиком – это наилучшая гарантия защиты прав граждан-соинвесторов в случае возникновения разного рода споров с застройщиком. Только имея на руках зарегистрированный ДДУ, пострадавшие граждане могут в полной мере воспользоваться теми гарантиями и способами защиты, которые предоставляет российское законодательство. Без зарегистрированного ДДУ граждане не могут быть включены в общефедеральный реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, а значит, они лишаются права на защиту со стороны Министерства строительного комплекса Московской области и федеральной власти.

Читайте так же:  Как нерезиденту, получающему доход в рф, избежать двойного налогообложения

Вопрос 71. Возможно ли в договоре участия в долевом строительстве предусмотреть условие об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства?

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

4. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

5.1. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

6. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

7. Застройщик не несёт ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведённого самим участником долевого строительства или привлечёнными им третьими лицами.

Вопрос 73. Договор участия в долевом строительстве обязательно должен содержать…

1. По договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

2. Правительство Российской Федерации вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении.

3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

4. Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок её уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

6. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несёт застройщик.

7. В случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.

8. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

9. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

10. В случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договоры участия в долевом строительстве жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к жилью экономического класса, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, должны содержать сведения, установленные указанным Федеральным законом.

1) сведения о том, что жилое помещение, являющееся объектом долевого строительства, соответствует условиям отнесения к жилью экономического класса и создаётся застройщиком, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса;

2) сведения о реквизитах и сторонах договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса;

3) цена договора участия в долевом строительстве в расчёте на один квадратный метр общей площади объекта долевого строительства, которая не может превышать цену, указанную в протоколе о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, либо в случаях, предусмотренных частями 24–26 статьи 46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации, начальную цену предмета такого аукциона.

Читайте так же:  В каких количествах физическое лицо может перемещать через границу продукты питания

10.2. Обязательным приложением к указанному в части 10.1 настоящей статьи договору участия в долевом строительстве является протокол о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса либо в случаях, предусмотренных частями 24–26 статьи 46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации, извещение о проведении такого аукциона.

Закажите обратный звонок

Вопросы и ответы

Сторонами договора являются застройщик и участник долевого строительства. Одной стороной договора (участником долевого строительства) могут быть все субъекты гражданского права, находящиеся в состоянии установленной законом правоспособности и дееспособности, а другой стороной — только специальный субъект — застройщик, определение которого дано в ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ. ЗАО трест «Смоленскагропромстрой» соответствует понятию Застройщик, указанному в законе.

По своему содержанию договор долевого участия является двусторонним, консенсуальным, возмездным. Каждая сторона имеет права и обязанности: праву одной стороны корреспондирует обязанность другой стороны. Содержание договора раскрывается через обязанности сторон. Застройщик несет две основные обязанности: построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц, а также передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов. У участника долевого строительства также имеются две основные обязанности: уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

К числу существенных условий договора участия в долевом строительстве законодателем отнесены:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Наиболее важным при заключении договора участия в долевом строительстве является правильное указание в нем объекта долевого строительства, чтобы у государственного органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также у самих сторон не возникло каких-либо разногласий и разночтений. В связи с тем, что объектом долевого строительства является недвижимое имущество, которое будет построено в будущем, в договоре следует с особой тщательностью указывать наименование объекта (если оно имеется), вид объекта недвижимости (здание, помещение, комната, квартира и т. д.) и т. д.

[3]

Поскольку не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости до момента окончания его строительства, а также точную площадь каждой квартиры, учитывая, что окончательные данные о номере дома, квартиры, подъезда и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической инвентаризации органами, уполномоченными проводить такую инвентаризацию, и государственной регистрации объекта недвижимости, в договоре участия в долевом строительстве необходимо указать технические характеристики и местонахождение объекта, достаточное для его идентификации, с указанием его строительного или иного номера и иных реквизитов, а также планируемую (предполагаемую) площадь объекта.

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве. В законе законодатель в императивной форме установил обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. Учитывая, что при строительстве большинства многоквартирных домов применяются конструктивные решения домов по блок-секционному методу проектирования с компановкой из разного вида секций (рядовые, торцовые, поворотные, угловые, торцово-поворотные и др.) домов различной конфигурации, протяженности, с вариантами планировочных решений первого этапа, а также в зависимости от сочетания других видов технических (проектных) решений в части инженерного оборудования домов, видов отделки и т. п., на практике строительство часто идет очередями, со своим сроком сдачи для каждой блок-секции. В связи с этим новая редакция закона предусматривает для застройщика возможность разделить сроки передачи участникам долевого строительства построенных помещений в зависимости от сроков сдачи отдельных блок-секций многоквартирного дома.

Такая блок-секция должна в обязательном порядке иметь отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. Под территорией общего пользования в Градостроительном кодексе (ст. 1) понимаются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары).

Одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве согласно ст. 4 Закона признается цена договора. В соответствии с общегражданским принципом цена устанавливается в договоре путем достижения сторонами соответствующего соглашения на основании свободного волеизъявления. Поскольку договор участия в долевом строительстве не является публичным, цена одного договора не должна обязательно совпадать с ценой другого договора. Сроки и порядок уплаты цены также являются существенными условиями договора долевого участия. В законе закреплена существующая на рынке долевого участия практика уплаты цены договора: она может быть произведена единовременно одним платежом или посредством нескольких платежей, периодичность которых устанавливается договором. В договоре участия в долевом строительстве цена может быть изменена по соглашению сторон после его заключения, но только в случаях и на условиях, содержащихся в договоре.

Видео (кликните для воспроизведения).

Еще одним существенным условием договора долевого участия является гарантийный срок. Гарантийный срок устанавливается договором, но не может составлять менее пяти лет. Если стороны не предусмотрели в договоре иное, гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. В течение гарантийного срока участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства.

Источники


  1. Прокуронова, С. С. Теория государства и права. Конспект лекций / С.С. Прокуронова. — М.: Издательство Михайлова В. А., 2000. — 949 c.

  2. Абдулаев, М. И. Теория государства и права / М.И. Абдулаев. — М.: Санкт-Петербург, Издательский дом «Право», 2010. — 468 c.

  3. Юсуфов, А. Г. История и методология биологии / А.Г. Юсуфов, М.А. Магомедова. — М.: Высшая школа, 2014. — 238 c.
  4. Комаров, Сергей Александрович Теория государства и права. Гриф МО РФ / Комаров Сергей Александрович. — М.: Норма, 2016. — 148 c.
Что предусмотреть в договоре участия в долевом строительстве
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here