Как расторгнуть договор с управляющей компанией

Сегодня предлагаем рассмотреть следующую тему: "Как расторгнуть договор с управляющей компанией". Мы собрали и подготовили полную информацию по теме, что позволит решить любую проблему. Если после прочтения статьи остались вопросы, то вы их можете в любое время задать дежурному юристу.

Как расторгнуть договор с управляющей компанией?

Договор управления многоквартирным домом изменяется и (или) расторгается в порядке, установленном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).

Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено законом или договором. В случае одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом, договор считается расторгнутым (п. 4 ст. 450, п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора, если до истечения срока действия договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (ч. 4 ст. 161, ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).

Собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

Для расторжения договора с управляющей организацией собственникам помещений необходимо сделать следующее.

Шаг 1. Проведите общее собрание собственников помещений

В повестку дня общего собрания должен быть включен вопрос о расторжении договора с управляющей организацией и выборе иной управляющей организации или об изменении (выборе) способа управления домом (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

Шаг 2. Направьте уведомление о принятом решении в управляющую организацию

В течение пяти дней уведомление о принятом на собрании решении (о расторжении договора) с приложением копии решения необходимо направить в (п. 18 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416):

  • организацию, ранее управлявшую домом;
  • орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля).

Если момент прекращения договора при одностороннем отказе от него не согласован в договоре, то договор будет считаться прекращенным с момента получения стороной уведомления об отказе другой стороны от договора. При этом уведомление считается доставленным и в том случае, если оно фактически не было получено по причинам, зависящим от адресата (абз. 2 п. 1 ст. 165.1, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ; п. п. 63, 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

Примечание. В одностороннем порядке договор управления многоквартирным домом расторгается путем проведения общего собрания собственников помещений также и в случае выбора собственниками иных способов управления многоквартирным домом, таких как ТСЖ, жилищный кооператив, специализированный потребительский кооператив ( ч. 2 ст. 161 , ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

Как провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме? >>>

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Как расторгнуть договор с управляющей компанией?

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Какие могут быть основания расторжения ресурсоснабжающей организацией договоров на поставку коммунальных ресурсов (теплоснабжение, холодное и горячее водоснабжение), заключенных между ресурсоснабжающей организацией и управляющей компанией, в судебном порядке, а также в случае отсутствия лицензии у управляющей организации (договором на поставку коммунальных ресурсов предусмотрено право ресурсоснабжающей организации отказаться от договора при наличии задолженности, образовавшейся с 2016 года)?
Вправе ли ресурсоснабжающая организация после расторжения договора заключить договоры напрямую с собственниками жилья?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
1. В приведенной ситуации ресурсоснабжающая организация вправе расторгнуть договор по причине наличия задолженности в одностороннем порядке, уведомив об этом управляющую организацию.
Вопрос о внесении платы за коммунальные услуги напрямую ресурсоснабжающей организации может быть решен только на общем собрании собственников помещений.
2. Договор ресурсоснабжения, заключенный управляющей организацией с ресурсоснабжающей организацией, в случае аннулирования лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами может быть прекращен одновременно с прекращением договора управления домом.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Верхова Надежда

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Золотых Максим

15 сентября 2017 г.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3161), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Как расторгнуть договор с управляющей компанией?

Автострахование

  • Жилищные споры

  • Земельные споры

  • Административное право

  • Участие в долевом строительстве

  • Семейные споры

  • Гражданское право, ГК РФ

  • Защита прав потребителей

    Читайте так же:  Документы для включения в реестр требований кредиторов
  • Трудовые споры, пенсии

    • Главная
    • Заключение и расторжение договора управления домом с управляющей компанией

    Заключение договора с управляющей компанией в сфере ЖКХ

    Договор с управляющей компанией заключается на срок от 1 года до 5 лет.

    Предметом договора управления является оказание управляющей компанией услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений дома. Стороной договора управления является, с одной стороны, – управляющая организация, с другой – все собственники помещений дома или ТСЖ, ЖСК в лице его уполномоченного органа.

    Договор управления заключен не со всеми собственниками

    Жилищный кодекс содержит норму, в соответствии с которой договор управления должен быть заключен с каждым собственником помещения (ст. 162 ЖК РФ). Некоторые граждане, по своему истолковав данную норму права, полагают, что если договор управления с конкретным собственником не подписан, то и обязательств по договору управления у данного собственника не возникло. Это ошибочное понимание закона.

    Основанием для возникновения обязанности вносить оплату по договору управления многоквартирным домом является принятое решение общего собрания собственников (не обжалованное в суде или признанное судом законным) о выборе способа управления домом, выборе конкретной управляющей компании. Если договор управления подписан при этом, большинством собственников, то факт отсутствия подписи в договоре ряда собственников не влияет на уже возникшие правоотношения. Платить управляющей компании теперь обязаны все собственники помещений.

    Расторжение договора управления домом с управляющей компанией

    По общему правилу, расторжение договора возможно по соглашению сторон или по решению суда. Об этом указано также в ч. 8 статьи 162 ЖК РФ.

    [3]

    Договор управления многоквартирным домом прекращается также в случае окончания срока его действия, если стороны (собственники решением общего собрания или управляющая компания) заявили о прекращении договора до истечения указанного срока.

    По решению суда, согласно ч.2 статьи 450 ГК РФ, договор может быть расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

    Иной случай, предусмотрен пунктами 8.1., 8.2. статьи 162 Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которыми собственники вправе отказаться от услуг управляющей компании в одностороннем порядке, если последней не выполняются условия договора управления.

    Вернуться к началу обзора судебной практики: «Смена управляющей компании в сфере ЖКХ. Судебная практика», где даны ответы на вопросы «можно ли отказаться в одностороннем порядке от договора управления с управляющей компанией, выбрать другую управляющую организацию», «необходимо ли доказывать, что управляющая компания не выполняет условия договора управления многоквартирным жилым домом», «какова практика арбитражных судов и судов общей юрисдикции по вопросу отказа от услуг управляющей компании (смены управляющей компании)?

    Как расторгнуть договор с УК в одностороннем порядке: инструкция

    Большинство населения округа проживает в многоквартирных домах, которые обслуживают управляющие компании. Не всегда жильцы довольны своей управляющей компанией. Причин может быть сколь угодно много, как обоснованных, так и необоснованных. Но, на ряду с имеющимся мнением о работе своей управляющей компании, не все собственники понимают, на каких основаниях можно в одностороннем порядке расторгнуть договорные отношения с управляющей компанией, деятельность которой их не устраивает.

    [1]

    В соответствии с ст. 450 Гражданского кодекса РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

    Расторжение в одностороннем порядке возможно по решению суда, в случаях:

    — при существенном нарушении договора другой стороной;

    — в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

    В нашем случае «иным случаем» будут нормы Жилищного кодекса РФ.

    В соответствии с п. 8 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке осуществляются если:

    — договор управления многоквартирным домом был заключен по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Жилищного кодекса РФ (конкурс проводил муниципалитет), а позднее было принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом;

    — если управляющая организация не выполняет условий договора, и на общем собрании собственников многоквартирного дома принято решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

    Таким образом, договор управления многоквартирным домом может быть расторгнут собственниками без обращения в суд, на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома.

    В первом случае расторгнуть договор можно, если управляющая компания была выбрана на основании открытого конкурса, при этом нам не обязательно иметь какие- либо на это причины – просто проводим общее собрание собственников дома по выбору способа управления (ТСЖ или новая управляющая компания).

    Напомним, что открытый конкурс проводится, если собственники не определились со способом управления многоквартирным домом (п.4 ст.161 Жилищного кодекса РФ) или при вводе в эксплуатацию нового многоквартирного дома (п.13 ст.161 Жилищного кодекса РФ).

    Необходимо отметить: Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов.

    Каким образом собственники многоквартирного дома должны быть проинформированы о проведении общего собрания

    Согласно п. 4, 5 ст. 45 Жилищного кодекса РФ собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязан сообщать собственникам помещения данного дома о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении данного собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенным таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

    Читайте так же:  Предмет и задачи судебной психиатрии

    В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны: сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; форма проведения данного собрания; дата, время и место проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в заочной форме дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосовании, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; повестка дня данного собрания; порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании.

    Когда необходимо проинформировать УК о расторжении договора управления

    Уведомление прежней управляющей компании отправляется после проведения общего собрания жильцов, определения претензий к прежней управляющей компании и принятии решения о расторжении договора с данной компанией и о переходе в ведение другой либо по средством ТСЖ.

    Какие документы должна передать старая управляющая компания

    Акты осмотра инженерных сетей за последние два года, акты на выполнение работ и оказание услуг за последний год, договор управления и обслуживания.

    В течение 30-ти дней управление домом должно быть передано новой, выбранной компании – путем передачи разделительного баланса и иных определенных законом документов (например, технического паспорта дома). Естественно, предварительно нужно достичь полной договоренности с новой управляющей компанией – готовы ли там взять данный дом, на каких условиях, знают ли его слабые места?

    Второй случай подразумевает не выполнение управляющей компанией условий договора.

    1. Условием для одностороннего расторжения собственниками договора управления должно быть не просто спонтанное и необоснованное решение общего собрания, а наличие фактов ненадлежащего исполнения управляющей организацией условий договора управления.

    2. Как зафиксировать и доказать невыполнение договора управления со стороны управляющей организации:

    — результаты проверок органа уполномоченного в сфере жилищного контроля – Департамента государственного жилищного надзора (адреса, телефоны ФИО директора, филиалы);

    Департамент государственного жилищного надзора ЯНАО расположена по адресу:

    629007, г.Салехард, ул.Свердлова, д. 43, тел.: (834922) 4-70-15

    Директор государственного жилищного надзора ЯНАО –

    Карасев Сергей Викторович

    Отделы государственной жилищной инспекции:

    Месторасположение, рабочий телефон

    Подведомственные МО в ЯНАО

    Главное событие

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Как расторгнуть договор с управляющей компанией в одностороннем порядке

    Наличие жилища является одной из основных потребностей любого человека. Большинство населения в России проживает в многоквартирных домах, которые обслуживают управляющие компании. Не всегда жильцы оплачивая жилищно-коммунальные платежи довольны своей управляющей компанией. Причин может быть сколь угодно много, как обоснованных, так и необоснованных. Но на ряду с имеющимся мнением о работе своей управляющей компании, не все собственники понимают, на каких основаниях можно в одностороннем порядке расторгнуть все договорные отношения с управляющей компанией.

    В соответствии с ст.450 Гражданского кодекса РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. Расторжение в одностороннем порядке возможно по решению суда, в случаях:

    • при существенном нарушении договора другой стороной;
    • в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

    В нашем случае «иным случаем» будут нормы Жилищного кодекса РФ. В соответствии с п.8 ст.162 Жилищного кодекса РФ, изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке осуществляются если:

    • договор управления многоквартирным домом был заключен по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Жилищного кодекса РФ, а позднее было принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом;
    • если управляющая организация не выполняет условий договора, и на общем собрании собственников многоквартирного дома принято решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

    Таким образом, договор управления многоквартирным домом может быть расторгнут собственниками без обращения в суд, на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома.

    В первом случае расторгнуть договор мы можем, если управляющая компания была выбрана на основании открытого конкурса, при этом нам не обязательно иметь какие либо на это причины. Надо помнить, что открытый конкурс проводится, если собственники не определились со способом управления многоквартирным домом (п.4 ст.161 Жилищного кодекса РФ) или при вводе в эксплуатацию нового многоквартирного дома (п.13 ст.161 Жилищного кодекса РФ).

    В случае одностороннего расторжения договора управления многоквартирным домом, управляющая компания в праве обратиться в суд для защиты своих прав. Поэтому-то и надо подготовить доказательную базу собственникам многоквартирного дома, иначе управляющая компания без труда может обжаловать Ваше решение.

    Такая ситуации продолжалось до конца 2011 года, однако с принятием Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.11.2011г. №7677/11 все изменилось. Высший Арбитражный Суд РФ разъяснил, что выбрав единожды способ управления многоквартирным домом и конкретную управляющую компанию, собственники не лишаются возможности изменить способ управления многоквартирным домом и управляющую компанию, в том числе без подтверждения нарушений со стороны управляющей компании. Стоит отметить, что толкование Высшим Арбитражным Судом РФ норм законодательных актов меняется, но на текущий момент оно именно такое. По этой причине и был описан алгоритм действий (смотри выше) по расторжению договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке, в случае не выполнения условий договора управляющей компанией.

    В связи с текущим толкованием п.8.2. ст.162 Жилищного кодекса РФ, можно с уверенностью сказать, что для одностороннего отказа от договора управления многоквартирным домом необходимо провести общее собрание собственников многоквартирного дома, где определить новую управляющую компанию или изменить способ управления многоквартирным домом.

    Уведомление о расторжении договора управления МКД: образец, рекомендации

    Жилищным кодексом (ЖК) не дается определений понятий «многоквартирный дом (МКД)», «управление МКД». Обычно дом считается многоквартирным, если есть два или более помещений. Обязательно наличие одного собственника. Управление – это процесс, обеспечивающий функциональность общего и частного имущества, достижение целей, поставленных владельцами квартир. Чаще всего субъект (управляющая компания) действует по договору и принимает решения, позволяющие организовать мероприятия по управлению.

    Читайте так же:  Исковое заявление о праве собственности по приобретательской давности

    Кто может управлять МКД

    Жилищным кодексом для многоквартирного жилого дома установлено 3 варианта управления:

    • собственниками квартир
    • кооперативом или товариществом
    • управляющей компанией

    Способ зависит от наличия управляющих компаний, количества квартир, наличия/отсутствия поквартирных и общедомовых счетчиков, платежеспособности и дисциплинированности жильцов, вида отношений с предприятиями, поставляющими ресурсы.

    Если домом управляют жильцы, заключаются соглашения на:

    • водоснабжение и отведение воды, поставки газа, электроэнергии, отопления
    • оказание услуг, связанных с ремонтами в жилых помещениях (чаще всего соглашения заключают отдельные владельцы жилья)
    • предоставление услуг, связанных с содержанием и ремонтом общих площадей (одной стороной контракта выступает большинство владельцев квартир)

    Общее собрание имеет право выдвинуть одного человека, который действует от имени всех жильцов по доверенности.

    Если домом управляет кооператив (товарищество), они заключают контракт с жильцами, поставщиками, строительными организациями. Организация и выполнение мероприятий делегируется решением собрания владельцев квартир, договором управления, уставом кооператива (товарищества). Чаще всего управляющие (кооперативы, товарищества) заключают контракт с компанией, которая ищет поставщиков от их имени.

    Если для управления привлекается специализированная компания, она разрабатывает возмездный контракт, указывая:

    • адрес дома и имущество, которое требует управления
    • список работ, связанных с содержанием и ремонтом общих площадей
    • список необходимых жильцам коммунальных услуг
    • цена услуги, порядок ее определения
    • объем и порядок оплаты услуг, ремонтов жилых и общих помещений

    Управляющая компания оказывает услуги самостоятельно или выступает посредником между жильцами и поставщиками. Все контракты от имени жильцов заключает управляющая компания.

    Правила расторжения одной из сторон

    Контракт можно изменить или расторгнуть (ст. 450 ГК). В одностороннем порядке это доступно собственникам квартир, если:

    • соглашение заключалось по результатам конкурса (ст. 161, 162 ЖК)
    • общее собрание приняло решение изменить метод управления (ч. 8.2 ст. 162 ЖК)
    • управляющая компания нарушает условия соглашения

    В первом случае причин для расторжения предъявлять не нужно.

    О неисполнении условий управляющим свидетельствует:

    • отсутствие мероприятий по обслуживанию
    • низкое качество услуг
    • отказ от оказания оговоренных в соглашении услуг
    • отказ предоставить информацию о деятельности

    Самый доступный метод – отказаться заключать контракт после окончания действия предыдущего.

    Процесс начинается с проведения собрания владельцев квартир, на котором принимается решение о смене метода управления или управляющего (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ). Управляющей компании и органу жилищного контроля в течение 5-и дней (п. 18 Постановления № 416) посылается:

    Действие контракта прекращается после получения управляющим уведомления, если это не противоречит условиям соглашения.

    Для управляющего законодательством не предусмотрена возможность отказаться исполнять соглашение даже, если:

    • увеличивается стоимость услуг подрядчиков
    • повышается уровень инфляции
    • в экономике кризис
    • деятельность убыточная
    • отсутствуют технические возможности предоставить услуги
    • собственники не согласны с повышением цен на услуги

    Работа управляющей компании

    Исключения составляют соглашения, в которых предусмотрено право управляющего при определенных условиях договор расторгнуть без согласия жильцов. Чаще всего подобное возможно, если дом в аварийном состоянии без вины управляющего. Других причин законодательством не предусмотрено, так как этот вид договора публичный.

    Если управляющая компания обращается в суд, не соглашаясь с расторжением соглашения, необходимы доказательства невыполнения его условий:

    • копии обращений с жалобами в санитарную службу, Роспотребнадзор, прокуратуру
    • копии жалоб на невыполнение отдельных условий
    • копии результатов проверок органов контроля
    • копии актов нарушений, выявленных самоуправлением и Советом дома

    Расторжение в судебном порядке

    В ситуациях, когда не удается расторгнуть контракт, собственники подают иск в районный (городской) суд. Важно правильно составить заявление и иметь достаточное количество доказательств нарушений условий, свидетельствующих о том, что управляющий не справляется с обязанностями.

    При составлении искового заявления от руки используется ручка с черными или синими чернилами. Лучший вариант — набор текста на компьютере. Не следует использовать недостоверную информацию, помарки, ошибки и исправления не допустимы.

    Форма документа несложная:

    • наименование суда (полное)
    • реквизиты лиц, подающих заявление, и управляющей компании
    • наименование документа
    • изложение претензий по пунктам
    • просьба расторгнуть соглашение
    • перечень документации в приложении
    • подпись (с расшифровкой) председателя собрания
    • место и дата составления

    В канцелярию сдаются 3 ксерокопии.

    Доказательством неисполнения условий соглашения служат различные нарушения, например, управляющий собрал средства на ремонт общих площадей, но работы не выполнены. Но любое утверждение необходимо доказать, поэтому к заявлению прилагаются документы, удостоверяющие перечисление денег, и показания свидетелей о том, что ремонта не было.

    Подача иска в суд

    • ксерокопия паспорта заявителя (заявителей)
    • оригинал контракта с управляющим (можно заменить нотариально заверенной копией)
    • документы, удостоверяющие нарушения условий соглашения
    • квитанция, удостоверяющая оплату пошлины

    Подать иск о расторжении контракта может также управляющая компания, если собственники нарушили условия, например, перестали вносить оплату или состояние жилого фонда ухудшилось по вине жильцов.

    При этом должно быть выполнено одно из условий:

    • на момент заключения соглашения не одна из сторон не предполагала, что произойдут отрицательные изменения
    • обстоятельства изменились по причинам, которые не может нейтрализовать исполнение соглашения
    • при исполнении условий нарушаются имущественные интересы сторон или управляющий несет существенный материальный ущерб
    • в договоре не указано, что риски при изменении обстоятельств несет лицо, подающее исковое заявление

    Независимо от того, кто подал иск, суд оценивает последствия расторжения контракта. Оценивается качество предоставляемых услуг, ценообразование подрядчиков (соответствие стоимости материалов и уровню инфляции), состояние дома.

    Если срок действия соглашения истек, любая из сторон может отказаться от продления (ч.3 ст.425 ГК РФ). Управляющий или жильцы обязаны уведомить о своем намерении вторую сторону и орган самоуправления за 2 месяца до окончания срока. Если уведомления нет, соглашение считается продленным (ч. 6 ст. 162 ЖК).

    Форма, содержание и правила составления

    Предусмотрено 2 вида уведомлений:

      для оповещения о собрании владельцев квартир, администрации (если есть неприватизированные квартиры, владельцем которых является муниципалитет) и управляющей компании

    В первом уведомлении нужно указать повестку дня собрания:

    [2]

    • принять решение об отказе от услуг действующего управляющего
    • выбрать нового управляющего
    • контактные данные для получения информации о собрании
    • список инициативной группы, занимающейся сбором доказательств
    • место, число и время проведения

    Уведомление о расторжении направляется после того, как общее собрание приняло соответствующее решение. Документ можно написать от руки или набрать на компьютере, скачав образец уведомления о расторжении договора управления МКД из интернета.

    Образцы уведомлений

    В вводной части справа указывается наименование и адрес управляющего, контакты, реквизиты банка. Ниже (по центру) – номер и число, название документа.

    Читайте так же:  Как оформить субсидию на коммунальные услуги

    Требования к содержанию законодательно не определены, в тексте обязательно указывается:

    • время заключения соглашения
    • наименования сторон
    • предмет контракта
    • перечисление условий, которые управляющий не исполнил
    • ссылка на ст. 450 ГК и ст. 162 ЖК
    • подписи (с расшифровкой) жильцов, которые принимали участие в собрании

    После получения письма в течение 30-и дней вся документация (техническая и финансовая) передается новому управляющему или другой структуре, выбранной жильцами (товариществу, кооперативу, одному из собственников). В организации, снабжающие ресурсами, и расчетный центр направляются уведомления о расторжении. Арендаторы нежилых помещений должны погасить задолженности.

    • подписывает акт приема-передачи
    • составляет акт о состоянии дома
    • снимает показания счетчиков
    • открывает банковские счета, на которые будут перечисляться средства жильцов

    Заключается новый договор управления.

    Следует отметить, что все кажется простым только теоретически. На практике договора управления, ставшие обыденным явлением и затрагивающие большинство россиян, на законодательном уровне урегулированы недостаточно. На деятельность управляющих и судов отрицательно воздействует и отсутствие точных правовых предписаний по расторжению. Контракты заключаются на различные сроки, условия, позволяющие прекратить их досрочно, включаются не всегда, поэтому чаще всего возникают проблемы у обеих сторон.

    Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

    Как управляющей организации расторгнуть договор управления домом

    Собственники помещений в МКД имеют право в любой момент прекратить договорные отношения с управляющей организацией. При этом суды признают договор управления публичным и считают, что управляющая организация не может от него отказаться в одностороннем порядке. Узнайте, как УО законно расторгнуть договор управления МКД.

    Кто может расторгнуть договор управления

    Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, определить или изменить способ управления МКД могут собственники помещений на общем собрании. Расторгнуть договор управления в одностороннем порядке они имеют право в любое время. Это зафиксировано в постановлении Президиума ВАС от 22.11.2011 № 7677/2011.

    Управляющие организации такого права лишены: согласно постановлению Президиума ВАС от 15.07.2010 № 1027/10, заключённый между УО и собственниками помещений в МКД договор управления признаётся публичным. Следовательно, УО не может отказаться от оказания услуг по договору, если существует возможность их выполнить (определение Конституционного суда РФ от 06.06.2002 № 115-О).

    Однако, по словам директора НП СРО УН «КИТ», члена Экспертного совета Комитета по энергетике Госдумы РФ Елены Шерешовец, для управляющих организаций существуют два законных способа, чтобы разорвать договорные отношения с жителями МКД:

    1. Вынести вопрос на общее собрание собственников помещений в МКД.
    2. Расторгнуть договор в одностороннем порядке после истечения срока его действия.

    Давайте рассмотрим каждый из перечисленных способов.

    Способ 1: вынести вопрос на общее собрание собственников

    Причин, по которым управляющая организация стремится разорвать договор управления с МКД, может быть много. Среди них рост задолженности жителей за жилищно-коммунальные услуги и сложность её взыскания, аварийность дома, отказ собственников от повышения тарифов.

    Но независимо от причины, УО может попробовать договориться с жителями МКД и вынести вопрос о расторжении договора на общее собрание собственников (ч. 3 ст 161 ст. ЖК РФ). Планируя «уйти» из ненадёжного МКД, управляющая организация должна аргументировать, почему собственникам стоит сменить компанию, отвечающую за содержание и ремонт общего имущества МКД.

    Инициировать ОСС может как собственник помещений в МКД, так и управляющая организация (ст. 45 ЖК РФ). Решение утверждается большинством от общего числа голосов, принимавших участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). При этом жители МКД должны решить, кто будет управлять их домом: сменить способ управления или выбрать другую управляющую организацию.

    Способ 2: расторгнуть договор по истечении срока действия

    Сложившаяся судебная практика показывает, что у управляющих организаций есть право расторгнуть договор управления после окончания срока его действия согласно ст. 162 ЖК РФ.

    Такой способ разорвать договорные отношения с проблемным МКД подтверждён постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.03.2013 по делу № А41-9806/12. Хотя итог тяжбы был в пользу собственников, в ходе рассмотрения дела суд отметил важные аспекты в толковании некоторых статей ЖК РФ и ГК РФ о расторжении договоров управления.

    Собственники МКД подали иск на управляющую компанию. Они провели ОСС, на котором решили сменить способ управления и создать ТСЖ. Решение собрания зафиксировали в протоколе, зарегистрировали ТСЖ и уведомили УО. Но управляющая компания отказалась передать ТСЖ техническую документацию на дом согласно ч. 10 ст. 162 ЖК РФ.

    Областной арбитражный суд, куда обратились жители МКД, в иске отказал. В решении суд отметил, что в протоколе ОСС нет решения о расторжении договора с управляющей компанией, заключённого до смены способа управления. Арбитражный апелляционный суд поддержал выводы первой инстанции и жалобу жителей МКД отклонил.

    Собственники помещений в МКД обратились в Федеральный арбитражный суд округа, который с мнением первых двух судов не согласился. Суд отметил, что жители МКД зафиксировали в протоколе ОСС факт смены способа управления домом и уведомили УО о своём решении. Таким образом, договор с управляющей организацией был расторгнут. Решение суда первой инстанции и постановление арбитражного апелляционного суда были отменены, а иск собственников – удовлетворён.

    Правильно составить договор управления МКД

    Решение Федерального арбитражного суда основывалось на толковании следующих статей Жилищного и Гражданского кодексов РФ:

    1. Договор управления, заключённый собственником помещения с УО, расторгается при наличии заявления одной из сторон о его прекращении (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).
    2. Односторонний отказ от договора управления не противоречит ст. 782 ГК РФ: и заказчик, и исполнитель вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг.
    3. В силу п. 3 ст 450 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом, договор считается расторгнутым.
    Читайте так же:  Кто относится к муниципальным служащим

    Судебное решение показывает, что УО имеет право расторгнуть договор управления после окончания срока его действия без согласия ОСС. Если заключить с собственниками договор сроком на один год с условием пролонгации, управляющая организация при необходимости сможет отказаться от управления домом. Главное – подробно прописать в договоре процедуру отказа: установить шаблон уведомления собственников, способы и сроки его доставки и другие важные пункты.

    Как расторгнуть договор с управляющей компанией

    Недовольство деятельностью управляющей компании встречается довольно часто. Многие жильцы не понимают, как формируется сумма оплаты по статье «содержание и ремонт», как затем тратятся собранные деньги. Всё это становится поводом расторгнуть договор с управляющей компанией, после чего создаётся товарищество собственников жилья.

    Причины расторжения соглашения

    Изменение и расторжение договора регламентируется частью 8 статьи 162 ЖК РФ. В некоторых случаях отказ от соглашения допускается в одностороннем порядке, это должно соответствовать рамкам закона и прописанным условиям. Подробно особенности таких действий разобраны в пункте 4 статьи 450 и пункте 2 статьи 450.1 ГК РФ. Если дело дойдёт до суда, следует оперировать этими нормативными актами.

    Невозможно расторгнуть договор с управляющей компанией без веских оснований. Наиболее распространёнными можно назвать следующие причины:

    • Неисполнение условий, неприемлемый уровень оказания услуг;
    • Отказ в услугах (частичный или полный), указанных в действующем соглашении;
    • Невыполнение мероприятий, присутствующих в условиях соглашения;
    • Отказ в публикации информации, касающейся деятельности компании (должны предоставляться все данные о проделанной работе);
    • Истечение срока действия.

    Простейшей для использования причиной становится окончание договора.

    Назвать причины мало, они должны быть подтверждены документально. Предусмотреть возможность расторгнуть договор с управляющей компанией следует ещё на стадии его заключения. Для этого надо как можно более полно описать требования к организации, предоставляющей услуги, а также ответственность за отказ в их исполнении.

    Как расторгнуть договор с компанией

    Расторжение возможно в одностороннем порядке, для этого должна быть инициатива собственников. Нельзя расторгнуть соглашение одним собственником, только общее собрание может принимать решения, имеющие юридическую силу. Оптимальным способом выхода из ситуации становится следующая последовательность действий:

    1. Формирование инициативной группы;
    2. Осуществление мероприятий, направленных на объяснение другим жильцам необходимости тех или других действий;
    3. Подготовка предложения по отказу от услуг;
    4. Рассмотрение созданного предложения по истечению срока договора;
    5. Принятие решения о переходе под управление другой компанией или смене способа руководства.

    Если есть возможность отказаться от договора, не дожидаясь его окончания, нужно её использовать.

    Если принято решение расторгнуть договор с управляющей компанией, нужно разослать уведомления, которые могут быть двух видов. Уведомление о проведении собрания составляется для собственников, каждый из которых получает свою копию документа. Уведомление о принятом на собрании решении отправляется для информирования в компанию.

    Ещё одним способом расторгнуть договор с управляющей компанией становится обращение в суд. Оно становится единственным вариантом, если компания не выполняет условия соглашения, продолжает сбор денежных средств, при этом не проводя положенную работу. Подобные дела рассматриваются в районных и городских судах. В исковой претензии должны быть чётко изложены нарушения договора, также нужно обязательно предоставить доказательную документацию.

    Юридическая помощь в ведении дела

    Расторжение договора необходимо по разным причинам, чаще всего оно осуществляется при создании ТСЖ, этот способ управления позволяет экономить немалые средства. Чтобы отказаться от услуг управляющей компании до окончания срока, потребуются юридические услуги. Профессионалы помогут найти повод аннулировать договор, подберут доказательную базу, чтобы выиграть дело.

    Все обратившиеся в нашу компанию люди имеют право на получение бесплатной консультации. Это позволит прояснить ситуацию, найти наиболее эффективный способ расторгнуть договор с управляющей компанией, если есть реальные основания не продолжать сотрудничество. Даже если соглашение составлено невыгодно для жильцов, есть способы удачно разрешить конфликт с использованием норм законодательства. Есть немало нормативных актов, помогающих защитить права собственников.

    Дежурный юрист сегодня, 13.09.2019 г.

    Чернов Николай Викторович

    Высшее юридическое образование
    МГЮА имени О.Е. Кутафина

    Стаж юридической деятельности — 12 лет

    Специализация: Защита прав потребителя

    Осуществляет претензионную работу, работу по исполнительному производству. Защита интересов клиента в судах.

    Телефон бесплатной горячей линии

    Время работы горячей линии ежедневно с 9:00 до 23:00

    Вы также можете оставить заявку через специальную форму на сайте. Дежурный юрист обработает Ваше обращение в рабочее время.

    Вы гарантированно
    получите квалифицированную
    помощь юриста

    Опыт работы более 10 лет

    Профессиональные юристы и опытные адвокаты готовы помочь Вам в юридических вопросах любой сложности

    Работаем на результат

    Наша команда нацелена на обеспечение надежной защиты прав и законных интересов клиента

    Знаем как работает «система» изнутри

    Многие из наших специалистов — бывшие сотрудники правоохранительных и судебных органов

    Бесплатная юридическая консультация

    Мы разберём ситуацию каждого клиента и найдём правильный правовой выход

    Актуальные юридические знания

    Мы следим за всеми изменениями в законодательстве и успешно применяем их на практике

    Выгодные условия сотрудничества

    Мы гарантируем индивидуальный подход к каждому клиенту и конфиденциальность информации

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Задайте вопрос юристу-эксперту прямо сейчас

    Источники


    1. Гамзатов, М.Г. Английские юридические пословицы, поговорки, фразеологизмы и их русские соответствия; СПб: Филологический факультет СПбГУ, 2011. — 142 c.

    2. Попова, Анна Теория государства и права / Анна Попова. — М.: Питер, 2008. — 248 c.

    3. Керимов, Д.А. Проблемы общей теории права; М.: Современный гуманитарный университет, 2012. — 121 c.
    4. Жмудь, Л. Я. Зарождение истории науки в античности / Л.Я. Жмудь. — М.: Издательство Русского Христианского Гуманитарного Института, 2017. — 424 c.
    Как расторгнуть договор с управляющей компанией
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here