Каков порядок взыскания неустойки с застройщика по договору участия в долевом строительстве

Сегодня предлагаем рассмотреть следующую тему: "Каков порядок взыскания неустойки с застройщика по договору участия в долевом строительстве". Мы собрали и подготовили полную информацию по теме, что позволит решить любую проблему. Если после прочтения статьи остались вопросы, то вы их можете в любое время задать дежурному юристу.

ВС РФ: взыскание с застройщика неустойки на будущее вплоть до передачи квартиры дольщику – законно

SergPoznanskiy / Depositphotos.com

Застройщик, который задерживает передачу объекта долевого строительства, уплачивает дольщику-потребителю законную неустойку за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства, то есть и на будущее время включительно, при этом заранее снижать такую неустойку по правилам ст. 333 Гражданского кодекса нельзя (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11 сентября 2018 г. № 11-КГ18-21).

Эту правовую позицию сформулировал ВС РФ, рассматривая спор между медлительным застройщиком и участником долевого строительства. Договор участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) был оплачен дольщиком полностью (в том числе ипотекой) и в срок, а вот сдача дома «запаздывает» уже на пару лет. Причем за первые полгода просрочки дольщик уже отсудил неустойку, предусмотренную Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Однако просрочка исполнения ДДУ все увеличивается, и вот пришлось пойти в суд заново.

В этот раз дольщик попросил суд – помимо неустойки за уже набежавшие новые полгода – присудить ему еще и неустойку за каждый будущий день просрочки впредь до передачи квартиры из расчета в 300 руб. за сутки ожидания.

Районный суд счел просьбу справедливой и вынес решение об удовлетворении иска.

Однако это вызвало возмущение застройщика. В апелляционной жалобе он написал, что, во-первых, когда придет время платить неустойку за будущую просрочку, он, застройщик, намерен будет просить суд о снижении неустойки по мотивам исключительных обстоятельств и явной несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения ДДУ (ст. 333 ГК РФ). А если суд присудит эту неустойку прямо сейчас, то снизить-то ее потом по ст. 333 ГК РФ уже не получится. А во-вторых, если застройщик станет выплачивать законную неустойку в полном размере, то это негативно скажется на его хозяйственно-финансовом положении, стройка затормозится еще сильнее, а может, и совсем остановится. Тогда пострадает не только истец, но и все остальные, более лояльные, клиенты.

Апелляционный суд счел эти доводы заслуживающими внимания и в «будущей» неустойке дольщику отказал, потому что установление размера такой неустойки будет нарушать права ответчика на её снижение по соответствующему заявлению. Дольщику суд отметил, что права его и не нарушены, ведь он может в любой момент вновь по проторенной дорожке обратится в суд с новым самостоятельным иском за новой порцией неустойки.

Дольщик обратился за защитой в ВС РФ. Апелляционное определение было отменено по следующим мотивам:

В связи с этим дело отправлено на новый апелляционный пересмотр, в ходе которого суду субъекта РФ надлежит учесть доводы судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ.

Каков порядок взыскания неустойки с застройщика по договору участия в долевом строительстве?

Застройщик должен уплатить гражданину — участнику долевого строительства неустойку (пени) в следующих случаях (ч. 2 ст. 6, ч. 8 ст. 7 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ):

1) если нарушил сроки передачи дольщику объекта строительства, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта;

2) при нарушении согласованного с дольщиком срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, обнаруженных в течение гарантийного срока.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением входящего в его состав технологического и инженерного оборудования, устанавливается договором участия в долевом строительстве и не может быть менее пяти лет.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование в составе объекта долевого строительства устанавливается договором участия в долевом строительстве и не может быть менее трех лет ( ч. 5 , 5.1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).

Размер неустойки (пени)

Размер неустойки (пени) за нарушение застройщиком срока передачи объекта строительства составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки. Застройщик освобождается от уплаты неустойки (пени), если нарушение срока произошло из-за уклонения дольщика от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта строительства (ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ).

С 01.01.2016 значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России и с 30.10.2017 составляет 8,25% ( Указание Банка России от 11.12.2015 N 3894-У; Информация Банка России от 27.10.2017).

Размер неустойки (пени) за нарушение застройщиком срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства составляет 1% от (ч. 8 ст. 7 Закона N 214-ФЗ):

  • стоимости расходов на устранение такого недостатка (дефекта) либо
  • стоимости жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, если выявленные недостатки (дефекты) могут служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания.

Неустойка (пени) может быть взыскана как в судебном, так и в досудебном порядке. При этом процедура досудебного урегулирования спора не является обязательной, однако может быть предусмотрена договором. Кроме того, она может помочь уладить спор без обращения в суд.

Порядок досудебного взыскания неустойки

Для взыскания с застройщика неустойки по договору участия в долевом строительстве в досудебном порядке рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подготовьте предложение застройщику о добровольной уплате неустойки

Целесообразно направить такое предложение в письменной форме. Рассчитайте и укажите сумму неустойки (пени).

Кроме того, застройщик несет обязанность возместить в полном объеме причиненные дольщику убытки сверх неустойки, возникшие, например, в связи с расходами на аренду жилья в период просрочки исполнения обязательства (ст. 10 Закона N 214-ФЗ). О сумме причиненных убытков можно также указать в обращении к застройщику.

Если застройщик добровольно не уплатит неустойку в указанный в предложении срок, то дольщик будет вынужден обратиться за защитой своих прав в суд, что повлечет за собой дополнительные судебные расходы (госпошлину, расходы на оплату услуг адвоката и т.д.), которые могут быть взысканы с застройщика в случае удовлетворения иска ( ч. 1 ст. 98 , ч. 1 ст. 100 ГПК РФ; п. п. 2 , 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1).

Шаг 2. Подготовьте подтверждающие документы и передайте их застройщику вместе с предложением

К предложению об уплате неустойки рекомендуем приложить копии договора участия в долевом строительстве, копию паспорта дольщика, копию документа, подтверждающего уплату суммы по договору долевого участия в строительстве.

Рекомендуем отправить предложение с пакетом вышеуказанных документов ценным письмом с уведомлением о вручении и с описью вложения для возможного последующего предъявления подтверждающих документов в суд или отвезти лично в офис застройщика и сдать под отметку о принятии.

Читайте так же:  Что делать, если пришло налоговое уведомление за прошлые годы

Если в течение указанного в предложении срока денежные средства не поступили на счет дольщика, можно приступать к судебному взысканию неустойки.

Порядок судебного взыскания неустойки

Для взыскания с застройщика неустойки по договору участия в долевом строительстве в судебном порядке рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подготовьте исковое заявление и документы к нему

Исковое заявление по сути будет содержать те же требования, что и предложение о добровольной уплате застройщиком неустойки (пеней). К ним может добавиться также требование о возмещении морального вреда (ч. 9 ст. 4 Закона N 218-ФЗ; ст. ст. 15, 28 Закона от 07.02.1992 N 2300-1).

В исковом заявлении должны быть указаны (ст. 131 ГПК РФ): наименование суда, в который подается заявление; наименование истца, его место жительства, наименование представителя и его адрес, если заявление подается представителем; наименование ответчика, его место нахождения; указание на нарушение прав истца и его требования; обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства; цена иска (размер взыскиваемой суммы и ее расчет); перечень прилагаемых к заявлению документов.

Помимо документов, которые указаны выше в шаге 2, к исковому заявлению также можно приложить предложение, ранее направленное застройщику с уведомлением о вручении, почтовой квитанцией и описью вложения, ответ застройщика (если имеется), расчет неустойки и квитанцию об уплате госпошлины, если она подлежит уплате (ст. 132 ГПК РФ).

Истец по данному иску может быть освобожден от уплаты госпошлины, если цена иска не превышает 1 млн руб. В случае превышения данной суммы подлежит уплате госпошлина в сумме, исчисленной исходя из цены иска и уменьшенной на сумму госпошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 млн руб. ( пп. 4 п. 2 , п. 3 ст. 333.36 НК РФ; п. 3 ст. 17 Закона N 2300-1).

Шаг 2. Подайте исковое заявление в суд и примите участие в судебном процессе

Подавать исковое заявление необходимо в суд общей юрисдикции (районный суд) по месту нахождения застройщика или вашему месту жительства (месту пребывания) либо по месту заключения или месту исполнения договора. Если неустойка составляет менее 50 000 руб., то обращаться следует в мировой суд (п. 5 ч. 1 ст. 23, ст. 28, ч. 7 ст. 29 ГПК РФ; п. 2 ст. 17 Закона N 2300-1).

Суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств (п. 26 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

Для разрешения судебного спора вам может потребоваться квалифицированная юридическая помощь специалиста, а в случае представления ваших интересов в суде — нотариальная доверенность на представителя (ст. ст. 185, 185.1 ГК РФ; ч. 2 ст. 53 ГПК РФ). Расходы на оплату услуг представителя суд может полностью или частично взыскать с ответчика в вашу пользу по письменному ходатайству (ч. 1 ст. 100 ГПК РФ; п. п. 2, 4 Постановления N 1).

Шаг 3. Возбудите исполнительное производство

После вступления решения суда в законную силу получите исполнительный лист (ч. 1 ст. 428 ГПК РФ).

Подайте заявление о возбуждении исполнительного производства и исполнительный лист в районный отдел службы судебных приставов либо самостоятельно обратитесь с исполнительным листом в банк, где у должника открыт расчетный счет (ч. 1 ст. 8, п. 1 ч. 1 ст. 12 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ).

Официальный сайт Банка России — www.cbr.ru

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Взыскание неустойки с застройщика

Здравствуйте, посетители сайта o-nedvizhke.ru! Сегодня пойдет речь о том, как взыскать неустойку с застройщика по договору долевого участия в строительстве.

В последнее время, видимо в связи с финансовым кризисом, застройщики очень часто нарушают сроки строительства и при этом не подписывают с дольщиками дополнительных соглашений об увеличении сроков строительства.

В этом случае, дольщик имеет право на взыскание неустойки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является физическое лицо (гражданин), то, в данной ситуации, неустойка уплачивается в двойном размере.

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ.

Как правильно выбрать застройщика, читайте тут.

Ответственность за срыв сроков строительства, то есть начисление пени, начинается со дня, следующего за днем, указанным в договоре долевого участия в строительстве как день сдачи объекта.

При этом следует иметь в виду, что неустойка может быть взыскана как в судебном, так и в досудебном порядке. Если это не предусмотрено договором, то досудебный порядок урегулирования спора не является обязательным.

[3]

Практика показывает, что застройщик крайне редко в добровольном порядке выплачивает сумму неустойки дольщику. В связи с этим, вам, скорее всего, придется обращаться в суд с иском о взыскании неустойки с застройщика за нарушение сроков передачи объекта строительства.

Нередко, помимо двойного размера одной трехсотой ставки рефинансирования от цены объекта за каждый день просрочки, договором также предусматривается дополнительная неустойка.

Кроме того, вы можете взыскать с застройщика свои убытки, которые вы понесли, например, в связи с арендой жилья на период с момента, когда вам застройщик должен был передать объект недвижимого имущества, до момента, когда он фактически его вам передал.

Также вы имеете право взыскать компенсацию морального вреда. Окончательную сумму компенсации определяет суд. Также следует иметь в виду, что если суд установит, что вы злоупотребляете своими правами, то есть не принимаете передаваемый вам объект долевого строительства, то, в этом случае, суд посчитает неустойку только до дня, когда застройщиком был составлен односторонний акт о передаче вам объекта долевого строительства.

Исключением из этого случая может послужить предъявление вами застройщику требований о составлении акта несоответствия переданного объекта долевого участия требованиям, предъявляемым к качеству данного объекта.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Договор участия в долевом строительстве: как взыскать неустойку с застройщика

В последние годы дольщики, заключившие договор долевого участия в строительстве, всё чаще оказываются в ситуации, когда объекты долевого строительства сдаются с просрочкой в несколько месяцев, а то и лет. Иногда объекты долевого строительства не сдаются вовсе.

Каждый участник долевого строительства, который оказывается в ситуации, когда он не может получить свою недвижимость в течении более-менее продолжительного времени рано или поздно узнает о том, что за нарушение сроков сдачи объекта долевого строительства ему полагается установленная 214-ФЗ (Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации») законная неустойка.

Читайте так же:  Каковы права граждан при возникновении поствакцинальных осложнений

Однако застройщик, получив требование о выплате неустойки, как правило не спешит ее выплачивать. Что в общем-то и понятно, ведь после года просрочки размер неустойки доходит до 20-30% от суммы договора уплаченной участником долевого строительства.

Т.к. о добровольной уплате неустойки застройщиком речи как правило не идет, то наиболее популярным способом является судебное взыскание неустойки за просрочку в сдаче объекта долевого строительства.

Судебное взыскание неустойки

Что для этого необходимо?

  • Непосредственно договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.
  • Копии платежных поручений о полной оплате участником долевого строительства суммы договора.

Что необходимо иметь в виду при подготовке искового заявления?

В случае если объект долевого строительства приобретается физическим лицом для личных (домашних, семейных) нужд, а не для занятия предпринимательской деятельностью, то к отношения долевого строительства применяется Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей».

Как это вам поможет?

  • Если расчетная сумма неустойки не превышает 1 миллиона рублей, то вам не нужно платить государственную пошлину за рассмотрение иска в суде (п. 3 ст. 17 Закона о защите прав потребителей).
  • По общему правило исковое заявление подается по месту жительства/нахождения ответчика, однако в данном случае, вы можете подать исковое заявление также и по месту своей постоянной/временной регистрации. Т.е. вы можете выбрать наиболее приемлемый для себя суд, который с наибольшей вероятностью удовлетворит ваше исковое заявление (п. 2 ст. 17 Закона о защите прав потребителей).
  • Возможность взыскать штраф 50% от суммы взысканной судом с застройщика. Например, если суд по вашему иску взыщет с застройщика 500 000 рублей неустойки, то он к этой сумме добавит еще 250 000 рублей в качестве штрафа (п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей).
  • Возможность взыскать моральный вред (ст. 15 Закона о защите прав потребителей). Как правило сумма компенсации не превышает 10 000 рублей.

Что еще необходимо знать?

Для взыскания штрафа в 50% от суммы взысканной судом с застройщика за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя необходимо перед подачей искового заявления обязательно послать в адрес застройщика претензионное письмо. В нем необходимо указать на нарушение застройщиком сроков сдачи объекта долевого строительства, рассчитать сумму неустойки и потребовать её выплаты. Письмо можно отправить в тот же день, что и исковое заявление, главное не забыть вложить в исковое заявление копию претензионного письма и доказательства его отправки (квитанция с Почты России и опись вложения в письмо).

Как рассчитать размер неустойки?

Неустойка рассчитывается в соответствии с п. 2 ст. 6 214-ФЗ по следующей формуле:

Сумма договора (руб.) * 8.25%/300*2* количество дней просрочки = размер неустойки

Например, сумма вашего договора составляет 1 000 000 (один миллион) рублей.

Количество дней просрочки (количество дней, прошедших с момента, когда застройщик обязан был сдать объект, до момента подписания передаточного акта) равняется 100 дней.

Подставив эти значения в вышеприведённую формулу получаем следующий размер неустойки: 1 000 000 * 8.25%/300*2*100 = 55 000 рублей.

Давайте подведем итог: иск о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве в большинстве случаев содержит набор следующих требований:

  1. Собственно, требование о выплате неустойки.
  2. Моральная компенсация.
  3. Штраф 50% от присужденной суммы.

Однако в тех случаях, когда на период просрочки вы арендовали где-то квартиру, вы можете заявить ко взысканию и эти расходы в качестве убытков. Самое главное не забывайте заключать договор в письменном виде и ежемесячно брать квитанции или расписки о том, что вы тратите свои деньги на аренду.

Пока все кажется довольно легким и это действительно было бы так, если бы застройщики на суде не пытались сопротивляться. Они ведь не для того не платили вам добровольно, чтобы потом их это обязал сделать суд.

Возможные ответные меры застройщика

Составить односторонний передаточный акт

Как правило, застройщики пользуются следующим способом: с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию до момента полной сдачи объекта долевого строительства как правило проходит значительный промежуток времени.

После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, застройщик высылает на адрес участника долевого строительства уведомление о завершении строительства и необходимости участника прийти к ним в офис и подписать передаточный акт.

После того как вы приходите, вам в офисе у застройщика говорят о том, что объект еще не готов и письмо пришло к вам по ошибке. Вы спокойно разворачиваетесь и уходите.

Видео (кликните для воспроизведения).

Что происходит дальше?

Далее застройщик в соответствии с п. 6 ст. 8 214-ФЗ по истечению двух месяцев после отправки вам уведомления составляет передаточный акт в одностороннем порядке. Никаких уведомлений к участнику долевого строительства при этом, конечно, не отправляется.

Когда начинается судебное заседание они предъявляют этот акт и суды зачастую встают на сторону таких застройщиков (примеры из практики приведены во вложении) и рассчитывают количество дней просрочки, а соответственно и размер неустойки не в соответствии с двухсторонним передаточным актом, а односторонним, составленным застройщиком. Количество дней просрочки и размер неустойки при этом могут уменьшиться в несколько раз.

[2]

Как можно защититься?

Нужно все фиксировать документально и с помощью аудио и видео. После того как вы впервые получили уведомление, необходимо сразу же явиться в офис продаж, написать письменное заявление на подписание передаточного акта, поставить отметку о принятии данного заявления.

Если заявление не принимают, то его необходимо отправить почтой России ценным письмом с описью вложения и уведомлением.

Можно совместно с другими дольщиками составить один общий акт о том, что несмотря на полученные уведомления, квартиры к передаче не готовы.

В общем способов много, главное – это зафиксировать то, что вы приходили к ним в офис, пытались принять свою квартиру, но застройщик отказался подписывать с вами передаточный акт.

Если у вас получится это сделать, суд с большей вероятностью встанет на вашу сторону в вопросе о том, стоит ли принимать односторонний передаточный акт.

Применить ст. 333 ГК РФ

Ст. 333 ГК РФ: «если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.»

Это самый сложный вопрос в споре с любым застройщиком. Застройщики всегда заявляют о применении ст. 333 ГК РФ. При этом суды часто встают на сторону застройщика.

Как правило застройщики обосновывают применение ст. 333 ГК РФ одним устаревшим постановлением Конституционного суда РФ и суды часто ссылаются именно на это постановление, когда выносят решение по делу. Также застройщики заявляют о том, что сумма неустойки больше 100 000 рублей является чрезмерной и явно завышенной. И суды встают на их сторону.

В итоге, очень часто, когда сумма неустойки по закону равна 1 000 000 рублей, суды взыскивают с застройщика суммы в 10 раз меньше положенного по закону.

Читайте так же:  Как заключить мировое соглашение о разделе имущества супругов

Что можно противопоставить?

С самого начала процесса против застройщика, если вы хотите получить всю причитающуюся сумму, вам надо готовится к долгому процессу с апелляциями, кассациями и, возможно, Верховным судом.

В данный момент действует обновленная практика Верховного суда РФ, которая была поддержана и Конституционным судом буквально в начале 2015 года.

Согласно обновленной судебной практике по делам о защите прав потребителей применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Т.е. именно застройщик должен доказать исключительность вашего случая и доказать, что заявленная неустойка явно превышает последствия нарушенного обязательства.

Как правило, застройщик такими доказательствами не располагает.

Однако несмотря на все вышеперечисленное, суды до сих пор применяют устаревшую практику, не желаю взыскивать с застройщиков неустойку в полном объеме. Практика показывает, что чем выше судебная инстанция, тем больше шансов взыскать всю сумму, которая полагается вам по закону, именно поэтому необходимо с самого начала готовиться к долгому судебному процессу и не боятся использовать все способы защиты своих прав, предусмотренные законом.

Расторжение договора участия в долевом строительстве

Порядок расторжения договора подробно урегулирован ст. 9 214-ФЗ.

В каких случаях можно расторгнуть договор?

  • неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
  • неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 214-ФЗ;
  • существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
  • нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 214-ФЗ;

По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

  • прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
  • существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
  • изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  • в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Наиболее часто встречающееся основание — это неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

Оно наиболее доказуемо и легко в применении.

Каков порядок?

Порядок точно такой же, как и при взыскании неустойки. Вам необходимо направить претензионное письмо с сообщением о расторжении договора в связи с просрочкой более чем на 2 месяца, потребовать вернуть уплаченные деньги, потребовать выплатить неустойку.

Отличие взыскании неустойки при расторжении договора от обычной неустойки состоит в том, что при расторжении договора неустойка взыскивается с момента, когда были заплачены деньги до момента их возврата.

В остальном формула не отличается о приведенной выше. Порядок действий и возможные доводы застройщика в суде также будут точно такими же, как и при простом взыскании неустойки.

Судебная практика по неустойке в долевом строительстве

Законодательство защищает гражданское население, решившееся на приобретение квартир по долевому участию, на государственном уровне. Судебные разбирательства по многочисленным случаям затянувшегося строительства, позволили внести поправки, благодаря которым ФЗ-214 стал работать намного эффективнее. Чтобы защитить дольщика от неблагонадёжных строительных компаний, предусмотрена уголовная ответственность. Принятие жёстких условий для предотвращения долгостроя и возможность получения неустойки за срыв сроков сдачи объектов, вселяют уверенность будущих новосёлов в получении жилья в оговоренный договором срок долевого строительства. Представленная методика расчёта помогает покупателям недвижимости определить величину неустойки, которая положена им по закону. Однако судебная практика показывает, что не всегда, при начислении неустойки за просрочку условий сдачи объекта по ДДУ, суд стоит на стороне обманутых дольщиков.

Особенности расчета компенсации

В федеральном законе ФЗ-214 помещена методика расчёта компенсации и законность её получения со строительной организации.

Формула расчёта неустойки достаточно проста и доступна для понимания простых граждан. А возможности варьировать суммой, применяя утверждённые ставки на каждый из периодов просрочки, позволяет получить желаемую неустойку.

Однако выясняется, что покупатели не всегда правы, и по решению суда, насчитанная в рублях неустойка по ДДУ, снижается в десятки раз.

Можно подать иск в суд о взыскании компенсации по ДДУ по месту прописки. Покупатель выставляет свою претензию застройщику. Но, как показывает судебная практика, признание недействительности условий договора долевого участия происходит довольно часто. По каким причинам суд принимает сторону застройщика и отменяет претензии кредитора, хотя указанный в ДДУ срок сдачи объекта нарушается?

Для этого у суда есть другой инструмент – статья 333 ГК. Статья направлена на определение объективной величины компенсации за долгострой и называется «Уменьшение неустойки».

  • В первом пункте говорится о возможной несоразмерности выставленной суммы, которую суд вправе уменьшить до «разумной» величины. Для этого застройщику необходимо подать встречное заявление. Это условие обязательно должно быть выполнено.
  • Во втором пункте суду разрешается в исключительных случаях снизить неустойку по ДДУ, так как она приводит к необоснованному обогащению кредитора. Эта формулировка позволяет гибко подходить к определению величины компенсации.

Обращается внимание судов на тот факт, что поражающий фактор большого размера неустойки снижает её стимулирующее действие. И рассмотрение дел по её выплате сводится только к компенсации убытков. В той же статье упоминается о праве дольщика на неустойку независимо от того, понёс ли покупатель убытки, и как велика насчитанная компенсация. Но иллюзия быстро рассеивается, когда судебные эксперты уменьшают неустойку по ДДУ.

Статья 333 обращает внимание застройщика на необходимость предъявления обоснованной аргументации для снижения исковой суммы оппонента.

Почему снижается неустойка

В каждом конкретном случае суд внимательно рассматривает требование о выплате неустойки с расчётом её величины, и проверяет обоснованность применения больших процентных ставок.

  • Оценивает величину ущерба, который был нанесён истцу при несоблюдении ответчиком договорных сроков.
  • Принимает к рассмотрению доказательства, подтверждающие явную несоразмерность компенсации.
  • Строителям нельзя ссылаться на несоблюдение сроков подрядных организаций, на срывы поставок строительных материалов или поступления денежных средств на счета застройщика.

Судебная практика

Взыскание неустойки по ДДУ в судебной практике 2018 показывает неоднозначность подходов краевых судов в отношении подобных дел.

[1]

Насколько суд может снизить неустойку по ДДУ, покажет пример рассмотрения спора судом. Он снизил размер неустойки с 236 тыс. рублей до 10 тыс. рублей, хотя просрочка составляла 2/3 года. Суд нашёл, что продление сроков было незначительным, и на основании этого вынес решение об уменьшении претензии со стороны истца.

Штрафные санкции были тоже отменены из-за того, что застройщик пытался урегулировать отношения с кредитором до суда. Однако истец всё равно подал иск о взыскании неустойки.

Читайте так же:  Договор аренды спецтехники

После подачи апелляции, суд не изменил своё первое принятое решение, находя действия истца лишенными оснований.

Соискатель дошёл до второй кассации и получил ответ, что суд, уменьшивший исковую сумму в двадцать раз, не имел мотивов к нарушению правовых норм.

Суд принял сторону истца, заявив, что предложение о скидке на покупку новой квартиры, не является основанием для отмены взыскания штрафа.

Таким образом, сумма, взысканная судом, была необоснованно снижена.

Как убедить судебные органы

Кредитор обязан документально подтвердить претензии к застройщику, чтобы суду выставленная неустойка не показалась необоснованным обогащением за счёт строительной фирмы, каковым она является по умолчанию.

Самый весомый аргумент – заявить о ставках по коммерческим кредитам в случае просрочки. Подход к определению неустойки должен быть равнозначным штрафным санкциям по ипотечным договорам. Заёмщику не снизят платеж из-за просрочки, какими бы обоснованными не были причины.

Проживание кредитора на съёмной квартире в ожидании окончании строительства, тоже подтвердит весомость претензий. Однако, это дополнительные издержки, которые должен покрыть застройщик.

Размер неустойки не прописывается в договоре. На её величину влияет длительность просрочки, стоимость строящегося объекта и принятая в расчёт процентная ставка. Определение размера неустойки производится по методике, утверждённой законодательством и никто не вправе отменить выставленные претензии.

Закон о защите потребителей предусматривает взыскание штрафов в большем размере, чем полученный результат.

Чтобы доказать, что нарушение условий договора не является исключительным случаем, можно привести статистику подобных споров с данным застройщиком.

Чтобы выработать одинаковый подход к разрешению споров о взыскании компенсации по договорам долевого участия в строительстве, Верховный суд обобщил судебную практику в решении дел. Он предупредил суды о наступлении правовой ответственности при принятии решений в долевом строительстве с нарушением законодательства.

Было отмечено, что уведомление кредитора о продлении сроков строительства не освобождает застройщика от уплаты компенсации.

Верховный суд посоветовал придерживаться п.4 статьи 450 ГК при расторжении договоров в одностороннем порядке. Сторона разрывающая договор должна действовать добросовестно и разумно и доказать это практически.

Если застройщик после предъявления искового заявления перечисляет добровольно неустойку в меньшем размере кредитору, это не освобождает его от штрафных санкций и не может повлиять на сумму положенной компенсации.

При уклонении застройщика от положенной выплаты, ему предъявляется штраф в размере 50% от величины неустойки.

При сдаче объекта с выявленными нарушениями, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика их устранения. Также предлагается на выбор снизить стоимость жилого помещения или оплатить клиенту расходы по ремонту.

Суд в Европе

Если истец уверен в правоте предъявленных претензий к застройщику, но не мог добиться правды на Родине, у него остаётся последняя возможность обратиться в Евросуд. По прейскуранту, чтобы подать на рассмотрение жалобу в отказе взыскания неустойки по ДДУ, для физического лица определена стоимость предоставления услуг экспертов в пределах 50÷200 тыс. рублей.

В перечень юридических услуг входит подача первоначальной и основной жалоб, сопровождение по суду, оценка перспективы получения положительного ответа. Вся документация переводится на английский язык.

Как действовать

Гарантия после сдачи объекта распространяется на пятилетний период. Поэтому, если есть вопросы к застройщику по нарушению сроков сдачи объекта и выявлены явные или скрытые строительные дефекты, необходимо сразу начинать свою работу в этом направлении.

Нельзя просто отказаться от подписания акта по передаче жилья. Это впоследствии рассматривается как уклонение от принятия объекта.

Установлен претензионный порядок получения досудебного соглашения о неустойке по ДДУ. Необходимо составить претензию к застройщику. Не стоит полагаться на слова недобросовестного строителя, обещающего устранить недоделки сразу после сдачи объекта.

Определённого образца претензия не имеет:

  • Составляется бумага в двух экземплярах.
  • В правом верхнем углу указывается, кому направляется претензия и от кого.
  • Затем посередине листа пишется слово – претензия с точкой в конце.
  • С новой строки перечисляются все требования к застройщику. Документ подписывается и ставится дата подачи претензии.

Обращение к застройщику может быть индивидуальным или коллективным от группы участников долевого строительства.

Договор ДДУ при разводе

Супружеские пары могут, не дождавшись окончания выплаты по ипотечному договору, оформить расторжение брака. Они пытаются получить признание права собственности на имущество по ДДУ через суд. Судебная практика показывает, как производится раздел приобретённого жилья по ДДУ после развода, если ипотека не погашена.

В этом вопросе много нюансов и зависят они от того, когда было приобретено жильё и кем оплачивалось:

  • Если квартира по ДДУ приобретается до брака, то жильё принадлежит супругу, оплатившему его стоимость.
  • Если договор был оформлен на одного из членов семьи, а жильё оплачивалось после заключения брака, квартира делится поровну между участниками процесса, так как считается совместно нажитым имуществом.

Как рассчитать и истребовать с застройщика неустойку по долевому строительству

Подписывая договор ДДУ, каждый дольщик надеется, что его минуют те неприятности, с которыми сталкивается подавляющее большинство участников долевого строительства. Однако поголовное нарушение своих обязательств застройщиками сегодня уже стало не исключением, а правилом, и большая редкость, когда все идет по плану. Но законодатель позаботился о защите дольщиков. За каждое нарушение, допущенное строителями, они должны платить из своего кармана, и участники на вполне законных основаниях могут потребовать взыскание неустойки по долевому строительству с нерадивого застройщика.

За что с застройщика может быть взыскана неустойка

Покупка жилья в строящемся доме, безусловно, выгодна. Цена квадратного метра в этом сегменте отличается более низкой стоимостью, чем в уже построенном доме. Однако, вкладывая свои сбережения на этапе строительства, дольщикам предстоит пройти долгий процесс ожидания, который длится годами, и далеко не факт, что в итоге они получат именно то жилье, на которое рассчитывали, и вселятся в него точно в срок, указанный в договоре. Но сегодня все права дольщиков охраняются законодательством, в соответствии с которым неустойка в долевом строительстве взыскивается с застройщика в следующих случаях:
  • если лицо, которое привлекает для строительства средства граждан, по закону не имеет на это право;
  • за затягивание сроков сдачи объекта;
  • если качество жилья не соответствует проектной документации и условиям договора;
  • при одностороннем расторжении договора дольщиком в связи с несоблюдением застройщиком своих обязательств;
  • при расторжении договора по судебному решению согласно ст.9 п.1.1 214 ФЗ.

Неустойка за незаконное привлечение средств

Федеральный закон устанавливает определенные условия для лиц, которые собираются возводить многоквартирный жилой дом с привлечением финансовых средств граждан. Для этого необходимо:

  1. Быть собственником либо арендатором (по договорам аренды или субаренды) земельного участка, на котором предполагается строительство.
  2. Иметь соответствующее разрешение на данное строительство.
  3. Составить и опубликовать проектную декларацию.

Только выполнение всех этих условий дает право привлекать деньги граждан и юр. лиц для финансирования строительства. Прежде чем заключать ДДУ, необходимо проверить наличие выписки из ЕГРП, которая подтверждает, что у застройщика есть право собственности или аренды на участок. Также дольщику следует учесть, что даже если ДДУ заключается с собственником или законным арендатором участка, но у последнего нет разрешения на строительство на нем жилого многоквартирного дома, то в дальнейшем такая сделка признается незаконной, а строение считается самовольной постройкой и может быть снесено.

Читайте так же:  Вопрос по просроченному кредиту

Если выяснится, что застройщик незаконно затеял долевое строительство, неустойка будет взыскана с него в двойном размере. Помимо возврата средств дольщика, он обязан будет также выплатить двойные проценты по ставке Центробанка от суммы договора и возместить ему все убытки.

Неустойка за неисполнение условий договора

Если застройщик сдал объект позже срока, указанного в договоре, и при этом не согласовал с дольщиком в установленном законом порядке новый срок передачи дома, последний также имеет все основания для истребования неустойки. В этом случае она составляет 1/300 ставки Центробанка за один день просрочки от суммы договора. Причем, если дольщик – частное лицо, неустойка выплачивается в двойном размере.

Когда передача жилья просрочена на шестьдесят дней и более, участник может отказаться от дальнейшего исполнения договора, направив уведомление в адрес застройщика, который обязан уплатить дольщику проценты за весь период действия договора. Неустойка также рассчитывается по ставке Центробанка и взимается с нарушителя в двукратном размере, однако пеня будет считаться не со дня просрочки, а с момента внесения денег дольщиком в счет уплаты по договору и до дня их фактической выплаты. Все средства застройщик должен выплатить в срок не позднее 20 рабочих дней с момента расторжения договора (договор считается прекращенным со дня отправления уведомления). Если в течение этого времени деньги не поступают, то со следующего дня после наступления срока оплаты, также начинают начисляться проценты за использование чужих денег.

В договоре и проектных документах обязательно указываются все качественные показатели квартиры, которую должен получить дольщик. Если при передаче жилья им были обнаружены недоделки и дефекты, ухудшающие качество квартиры, или при строительстве застройщик допустил нарушение строительных норм и правил, дольщик может потребовать от строителей устранить за их счет все имеющиеся недостатки, уменьшить цену договора или оплатить ему ремонтные работы. Данные требования необходимо оформить в виде претензии, и отправить ее в адрес застройщика. Однако строительная компания, как правило, их игнорирует, что также дает право дольщику аннулировать ДДУ в одностороннем порядке и требовать с застройщика взыскание неустойки по долевому строительству за все время действия договора.

Как правильно рассчитать неустойку

Расчет неустойки производится на основе ставки рефинансирования, действующей на момент исчисления пени. Под ставкой имеются в виду годовые проценты, под которые Центробанк выдает кредиты финансовым коммерческим организациям. Величина ставки периодически меняется, поэтому и сумма неустойки, рассчитанной в разные периоды, также может отличаться. С сентября 2016 года ее размер составляет 10%.

Для расчета неустойки применяется следующая формула:

СР – ставка Центробанка;

КД – количество дней, за которые берется пеня.

Например, вы выплатили за квартиру 2,5 млн. рублей. По договору дом должен быть сдан 15 октября 2016 года, но застройщик закончил строительство и передал вам квартиру только 15 декабря 2016. Таким образом, он просрочил 62 дня. Подставив эти данные в расчетную формулу, мы получим следующие показатели:

2 500 000×10%/300×62=51 666 рублей

Если дольщиком является физ. лицо, то эти цифры умножаются на два:

51 666×2=103 332 рубля должен выплатить застройщик за то, что нарушил сроки передачи вам квартиры.

Если вы решили прекратить договор в одностороннем порядке, то застройщик должен вам заплатить проценты за то, что пользовался вашими деньгами. Расчет процентов ведется с момента передачи вами денег застройщику и вплоть до дня возврата всей суммы. При расчете также нужно учитывать размер ставки рефинансирования, действовавший в определенный период времени.

Порядок истребования неустойки

Первоначально нужно попытаться урегулировать вопрос мирно, направив застройщику развернутую претензию. В ней необходимо процитировать положения договора, которые нарушили строители, представить расчет неустойки и четко сформулировать свои требования с ссылками на законодательство. Также в письме нужно обозначить срок, в течении которого вы будете ждать поступление денежных средств. Письмо лучше всего отправить заказным почтовым отправлением с описью.

Досудебный порядок не предусмотрен законом, и юридическая практика показывает, что строительные компании редко выполняют требования дольщиков, изложенные в письме. Но такой порядок рекомендуется соблюдать, поскольку претензия будет лишним доказательством того, что дольщик пытался решить вопрос мирно, однако застройщик не пошел на переговоры. Суды всегда учитывают данный факт и трактуют его в пользу участников.

Чаще всего взыскание неустойки по 214 ФЗ производится через суд. Но и в этом случае дольщик не проиграет, а скорее даже выиграет в денежном выражении, т.к. при рассмотрении дела в суде, помимо неустойки можно взыскать с застройщика штраф 50% от суммы, назначенной судом, а также компенсацию морального вреда. Очень важно в исковом заявлении юридически грамотно изложить свою позицию и правильно сформулировать требования, исходя из которых, будет принято судебное решение.

Видео (кликните для воспроизведения).

Нужно также отметить, что в некоторых случаях по заявлению другой стороны, суд может уменьшить сумму неустойки. Такое возможно, если суд посчитает, что ее размер намного превышает ущерб, причиненный дольщику в результате нарушений, допущенных ответчиком. При расторжении ДДУ через суд, застройщик обязан вернуть всю сумму вместе с неустойкой и штрафом не позже десяти рабочих дней.

Несмотря на то, что требование неустойки с застройщика за допущенные им нарушения вполне законны, последние не спешат расставаться с деньгами, и зачастую при ее взыскании дольщики сталкиваются с большими проблемами. Чтобы избежать осложнений, гарантированно вернуть свои деньги и получить положенную компенсацию, необходима профессиональная юридическая помощь. Общество защиты прав дольщиков поможет вам решить любые проблемные ситуации с застройщиками. Квалифицированные юристы грамотно составят претензию, правильно рассчитают размер неустойки и помогут избежать ее уменьшения, подготовят заявление в суд, где будут отстаивать ваши права и защищать ваши интересы. Связаться с нами можно, перейдя в раздел «Контакты».

Источники


  1. Савюк, Л.К. Правоохранительные и судебные органы / Л.К. Савюк. — М.: ЮРИСТЪ, 2013. — 464 c.

  2. Договор мены. Официальные разъяснения, судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2013. — 698 c.

  3. Профессиональная этика и служебный этикет. Учебник; Юнити-Дана, Закон и право — М., 2014. — 560 c.
  4. Марченко, М.Н. Общая теория государства и права. Академический курс. В 3-х томах. Том 3 / М.Н. Марченко. — М.: Зерцало, 2002. — 696 c.
Каков порядок взыскания неустойки с застройщика по договору участия в долевом строительстве
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here