Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры

Сегодня предлагаем рассмотреть следующую тему: "Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры". Мы собрали и подготовили полную информацию по теме, что позволит решить любую проблему. Если после прочтения статьи остались вопросы, то вы их можете в любое время задать дежурному юристу.

Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры?

Бесплатная консультация юриста в Москве

Предварительный договор купли-продажи квартиры — это документ, фиксирующий лишь намерения сторон когда-то в будущем заключить договор купли-продажи и не порождающий обязанность одной стороны передать квартиру, а другой — оплатить ее стоимость.

Подобного рода договор заключается при обстоятельствах, мешающих продавцу продать имущество в данный момент (например, отсутствие технических документов или необходимых разрешений). А предварительная договоренность о совершении сделки купли-продажи квартиры, облеченная в форму договора, позволяет сторонам закрепить их желания и дает уверенность в выполнении обязательств (ст. 429 ГК РФ).

Однако стороны очень часто переоценивают значимость такого договора.
По общему правилу предварительный договор купли-продажи жилого помещения заключается в письменной форме и должен содержать все условия, позволяющие определенно установить объект продажи — квартиру, цену и порядок проведения взаиморасчетов, иные существенные условия, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. п. 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ).

Если в оговоренный срок основной договор не заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор купли-продажи, действие предварительного договора прекращается (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
При заключении предварительного договора купли-продажи квартиры следует предусмотреть опасность возникновения следующих рисков.

1. Риск уклонения от заключения основного договора
Если в течение срока действия предварительного договора одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, закон позволяет другой стороне требовать через суд заключения основного договора купли-продажи (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

2. Риск признания предварительного договора незаключенным
Такой риск возможен в случае отсутствия данных, позволяющих определенно установить в будущем предмет сделки — квартиру (п. 3 ст. 429, п. 1 ст. 432 ГК РФ). Как правило, это происходит при заключении предварительного договора с застройщиком, когда невозможно указать адрес, площадь квартиры и другие сведения, являющиеся существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения. А признание договора незаключенным не позволяет требовать заключения основного договора купли-продажи.

3. Риск невозможности оформления права собственности на квартиру
Предварительный договор не устанавливает переход права собственности на квартиру. Оформить право покупатель может только после заключения основного договора купли-продажи и выполнения его условий (п. 2 ст. 218 ГК РФ).

4. Риск двойной продажи квартиры
Предварительный договор не подлежит государственной регистрации и иному учету. Ничто не мешает продавцу заключить такой же договор с другим покупателем и затем продать ему квартиру. А несостоявшемуся покупателю останется только требовать возврата денежных средств, если он передал их по предварительному договору купли-продажи.

5. Риск невозможности удовлетворения ущерба в полном объеме
Очень часто в предварительный договор включают условие о задатке, по которому покупатель квартиры передает денежные средства продавцу в подтверждение своих намерений заключить основной договор купли-продажи (п. 1 ст. 380 ГК РФ). И если продавец откажется от заключения договора, то обязуется вернуть покупателю денежную сумму в двойном размере, а если покупатель откажется — задаток не возвращается и остается у продавца.

Однако данные условия противоречат нормам закона. Предварительный договор не порождает денежных обязательств, поэтому функции задатка по такому договору реализованы быть не могут.

Таким образом, предварительный договор устанавливает желания сторон заключить в будущем договор купли-продажи квартиры и гарантирует сторонам лишь право требовать заключения такого договора при уклонении одной из сторон от совершения сделки.

Предварительный договор купли продажи квартиры гарантии

Предварительный договор купли продажи квартиры гарантии

По предварительному договору купли-продажи квартиры стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи квартиры на условиях, согласованных в предварительном договоре (ст. 429 ГК РФ). Предварительный договор купли-продажи квартиры нужно заключать в письменной форме. По желанию сторон его можно составить и заверить у нотариуса (ст. 163 ГК РФ). Размер нотариального тарифа будет определяться в зависимости от цены сделки (пп.

Для чего заключают предварительный договор купли-продажи недвижимости? Гарантирует ли он, что сделка не сорвется и квартира своевременно перейдет новому владельцу? Ответы на эти вопросы – в материале правового консультанта портала «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru». Как следует из названия документа, это своего рода декларация о намерениях одного человека (юрлица) купить, а другого – продать конкретный объект недвижимости и, соответственно, перехода права собственности не влечет. Зачастую предварительный договор подписывают, если стороны (или одна из них) не могут выполнить свои обязательства сразу.

И еще Вы узнаете на что обращать внимание при заключении такого договора ?

Предварительный договор купли продажи — это документ, который фиксирует намерения покупателя и продавца заключить в будущем основной договор купли продажи. Такой договор заключается в случаях, препятствующих сторонам заключить сделку в данный момент.

Такой договор заключается при обстоятельствах, препятствующих продавцу или покупателю совершить сделку в данный момент. Это, например, отсутствие у продавца некоторых документов, необходимых для оформления сделки, у покупателя — требуемой суммы денег и т.п. Гарантии заключения предварительного договора купли-продажи Закон требует указывать в предварительном договоре купли-продажи условия, позволяющие определенно установить объект продажи, — квартиру, цену и порядок проведения взаиморасчетов, иные существенные условия, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. п. 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ)

Мы максимально подробно описываем в авансовом соглашении все подробности предстоящей сделки. В соглашении указываем подробные характеристики квартиры, цену продажи, зарегистрированных в квартире лиц, обязательно описываем способы осуществления расчетов, порядок государственной регистрации, способы завершения сделки, порядок передачи документов по сделке, а также как распределяются расходы по сделке.

Важно отразить в авансовом соглашении, что стороны оказывают содействие друг другу по юридической проверке квартиры, указать проверки, которые производятся совместно – с участием представителя покупателя и продавца.

Обязательно указываем сроки проведения проверок, предоставления документов и совершения сделки. Предусматриваем также штрафные санкции в случае нарушения обязательств по авансовому соглашению. Если Вам нужно авансовое соглашение, которое будет защищать Ваши интересы и гарантирует успешную сделку, а также профессиональный юрист, который сможет отстоять положения авансового соглашения в Ваших интересах звоните нам или оставляйте заявку на сайте. Предварительный договор или авансовое соглашение? В законодательстве нет понятия авансового соглашения, но есть понятие предварительного договора. Предварительный договор применительно к договору купли-продажи квартиры представляет собой письменное соглашение, по которому продавец обязуется за обусловленную цену продать покупателю квартиру. Предварительный договор будет иметь силу при условии указания всех существенных условий договора купли-продажи, то есть характеристики квартиры, цену, перечень лиц, зарегистрированных в квартире. Срок не является существенным условием предварительного договора купли-продажи квартиры.

Читайте так же:  Какова роль труда в жизни человека

С необходимостью покупки (продажи) квартиры рано или поздно сталкивается каждый.

Предстоящая процедура волнует, а иногда и пугает простых граждан, и эту обеспокоенность вполне можно понять. Рынок недвижимости буквально кишит черными риэлторами, мошенниками и недобросовестными застройщиками, пытающимися нажиться за счет доверчивых, порядочных, но зачастую, юридически неподкованных граждан. При этом очень часто риск «нарваться» на махинации возникает тогда, когда покупателю предлагают заключить предварительный договор купли продажи квартиры. Предварительный договор при продаже имущества (земельного участка. квартиры или другого)

Что означает понятие Предварительный договор купли-продажи?

Предварительный договор купли-продажи что это такое Если одна из сторон уклоняется от выполнения части своего договора,то другая сторона может сразу же обращаться в судебные органы.У Предварительного договора имеется гарантия того,что в недалеком будущем должен произойти акт купли-продажи в установленный в договоре срок и по определенной цене. В чем выражается гарантия? Пример :

«Военнослужащий решив приобрести жилплощадь получил свидетельство участника НИС и обратился в банк,что бы оформить все необходимые документы.Офицер выбрал квартиру,но сразу приобрести ее не в состоянии,потому что все его документы должны тщательно рассмотреть в Росвоенипотеке.Именно поэтому будет составлен Предварительный договор ,что бы продавец не вздумал продать ее другому лицу,пока документы находятся на рассмотрении»

Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры?

Подобного рода договор заключается при обстоятельствах, мешающих продавцу продать имущество в данный момент (например, отсутствие технических документов или необходимых разрешений). А предварительная договоренность о совершении сделки купли-продажи квартиры, облеченная в форму договора, позволяет сторонам закрепить их желания и дает уверенность в выполнении обязательств (ст. 429 ГК РФ). Однако стороны очень часто переоценивают значимость такого договора. По общему правилу предварительный договор купли-продажи жилого помещения заключается в письменной форме и должен содержать все условия, позволяющие определенно установить объект продажи — квартиру, цену и порядок проведения взаиморасчетов, иные существенные условия, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. п. 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ)

оплачивал полную стоимость квартиры. На основании полученных средств осуществлялось строительство жилого многоквартирного дома. После окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию застройщик оформлял право собственности на ранее оплаченную гражданином квартиру на себя. И уже затем с гражданином заключался основной договор купли-продажи этой квартиры, после чего могло быть оформлено свидетельство о праве собственности на эту квартиру за этим гражданином. В этом разделе мы не будем давать правовую оценку самой схеме, природе предварительного договора.

Гарантии по предварительному договору приобретения недвижимости

Я уже свою ситуацию описывала. Мы хотим приобрести полдома с участком в Подмосковье. Эти полдома очень ветхие и маленькой площади, этакая развалюшка, но на участке стоит недостроенный небольшой новый домик, вполне себе симпатичный, который мы и хотим достроить и отделать для себя и своих детей. Этот новый домик вообще никак не оформлен. Наш продавец получил половину дома (старого) по договору дарения.

Предварительный договор купли продажи земли риски

«Электронный журнал «Азбука права», 27.05.2019 КАКОВЫ ГАРАНТИИ И РИСКИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ? Предварительный договор купли-продажи квартиры фиксирует намерения сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, определенных в предварительном договоре (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Такой договор заключается при обстоятельствах, когда невозможно совершить сделку в данный момент.

Риски при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры

Таким образом, после заключения предварительного договора покупатель сможет требовать от продавца продажи ему квартиры по цене, зафиксированной в предварительном договоре, а продавец – покупки квартиры покупателем в срок, установленный предварительным договором. Если в течение срока действия предварительного договора одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, другая сторона предварительного договора имеет право требовать через суд заключения основного договора купли-продажи (п. 5 ст. 429 ГК РФ)

Такой договор заключается при обстоятельствах, препятствующих продавцу или покупателю совершить сделку в данный момент.

Это, например, отсутствие у продавца некоторых документов, необходимых для оформления сделки, у покупателя — требуемой суммы денег и т.п. Г арантии заключения предварительного договора купли-продажи Закон требует указывать в предварительном договоре купли-продажи условия, позволяющие определенно установить объект продажи, — квартиру, цену и порядок проведения взаиморасчетов, иные существенные условия, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор ( п. п. 2. 3. 4 ст. 429 ГК РФ)

оформляет ЛССМУ за дополнительную сумму, порядка 14000руб. И еще в договоре прописано, что цена остается неизменной, если все платежи вносятся в положенный срок.Но компания имеет право повысить стоимость квартиры не более 10%, при условии четкого обоснования этих расхдов. Но ни у кого в нашем комплексе цены в процессе стройки и на момент сдачи дома не поменялись.У ЛССМУ вроде небыло никогда подстав с квартирами.

Читайте так же:  Академический отпуск на работе трудовой кодекс

Предварительный договор купли-продажи: заключать или нет?

Три пути и только один — правомерный У договора, о котором сегодня пойдет речь, говорящее название. Как правило, если невозможно сразу заключить договор купли-продажи квартиры, дачи или земельного участка, стороны заключают именно предварительный договор. В чем преимущества такого документа? Все просто: он позволяет не потерять возможность в будущем заключить основной договор купли-продажи недвижимости с данным покупателем или продавцом по зафиксированной стоимости объекта.

Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры?

Предварительный договор купли-продажи квартиры фиксирует намерения сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, определенных в предварительном договоре (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Такой договор заключается при обстоятельствах, когда невозможно совершить сделку в данный момент. Это, например, отсутствие у продавца некоторых документов, необходимых для оформления сделки, у покупателя — требуемой суммы денег и т.п.

1. Гарантии заключения предварительного договора купли-продажи

Закон требует указывать в предварительном договоре условия, позволяющие определенно установить объект продажи, — квартиру, цену и порядок проведения взаиморасчетов. Кроме того, приводятся условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. п. 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ).

Для покупателя это является гарантией того, что квартира будет продана ему по цене, зафиксированной в договоре, для продавца — гарантией того, что его квартира будет куплена в срок, установленный договором.

Если в течение срока действия предварительного договора одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, у другой стороны есть право требовать через суд заключения основного договора купли-продажи (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Исковое заявление о понуждении заключить основной договор может быть подано в суд в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В этом случае основной договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

2. Риски заключения предварительного договора купли-продажи

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке жилья никаких особых рисков для сторон не влечет. Если в оговоренный срок основной договор не заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор купли-продажи, действие предварительного договора прекращается (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на стадии строительства дома может повлечь для покупателя крайне неблагоприятные последствия. Практика заключения таких предварительных договоров существует, и главная причина этого — нежелание застройщика брать на себя дополнительные обязательства, предусмотренные законодательством РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (п. 1 ст. 1 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Такая схема приобретения жилья не защищает покупателя от возможных рисков, к которым относятся следующие риски.

2.1. Отсутствие гарантий получения квартиры

Предметом предварительного договора купли-продажи является не покупка квартиры как таковой, а лишь намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи. Соответственно, не может быть гарантий получения уже оплаченной покупателем квартиры. Суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю. Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении заключения основного договора купли-продажи, то велика вероятность подачи встречного иска о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным или незаключенным.

Если заключен предварительный договор участия в долевом строительстве, суд может признать его договором участия в долевом строительстве, подлежащим госрегистрации. Для этого в предварительном договоре должны содержаться условия, обязательные для включения в договор долевого участия, и лицо, привлекшее денежные средства для строительства, должно соответствовать требованиям, предъявляемым к застройщикам ( п. 9 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

2.2. Риск признания предварительного договора незаключенным

Согласно требованиям закона в предварительном договоре должны содержаться положения, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, то есть должны быть указаны все параметры приобретаемой квартиры (площадь, количество комнат, этаж и пр.). Очевидно, что, если квартира еще не построена, точно определить в договоре объект продажи невозможно. Если же сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то такой договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

2.3. Риск двойной продажи квартиры

Поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры у покупателя не возникает права собственности на квартиру, договор не подлежит государственной регистрации. Ничто не мешает недобросовестному застройщику заключить такой же договор с другим покупателем и затем продать ему квартиру.

2.4. Риск утраты вложенных в покупку квартиры денег

В случае судебного спора покупатель может претендовать только на возврат вложенных средств с уплатой минимальной неустойки в размере ставки рефинансирования Банка России. Однако в случае признания застройщика банкротом существует вероятность, что покупатель может быть лишен и этой возможности.

Также покупатель не может рассчитывать на получение неустойки за задержку сроков строительства. В предварительном договоре купли-продажи предусматривается лишь срок заключения основного договора, например в течение месяца со дня регистрации застройщиком права собственности на квартиру, само же строительство может длиться сколь угодно долго.

Однако, если покупатель сможет доказать в суде, что при заключении предварительного договора купли-продажи в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к отношениям, вытекающим из такого договора, будет применено законодательство о долевом строительстве жилья и о защите прав потребителей (п. 1.2 Обзора судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).

[1]

На этапе строительства жилья привлечение денежных средств возможно только на основе договоров участия в долевом строительстве путем выпуска жилищных сертификатов, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами ( ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ).

[2]

Что предусмотреть в предварительном договоре купли-продажи квартиры? >>>

Читайте так же:  Что делать, если шумят соседи

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Гарантии и риски предварительного договора купли-продажи

Большинство сделок купли-продажи квартиры проходит стадию подписания предварительного договора. Многие риелторы настаивают на его оформлении, так как хотят получить гарантии для своих клиентов.

Что это такое и в чем отличие от основного?

В предварительном договоре стороны договариваются о заключении основного. Это собственно та сделка, к которой хотят подготовиться стороны, например, купли-продажи квартиры или ее доли от собственника или застройщика лично или по доверенности.

Название «предварительный» никак не означает, что он «не настоящий» и его нельзя рассматривать как, скажем, пробный, черновой вариант. Это означает, что он предшествует основной сделке, и его условия обязательны для исполнения.

Его цель — подготовка: стороны договариваются о том, на каких условиях и в какой срок будет заключено соглашение.

По такому соглашению не могут переходить никакие имущественные права, например, право собственности, не возникают никакие обязанности кроме заключения в будущем основного договора.

Порядок заключения предварительного договора, требования к его содержанию и форме содержатся в ст. 429 Гражданского Кодекса РФ.

Более подробная информация о предварительном и основном договоре при покупке квартиры в ипотеку здесь.

Для чего нужен?

Основные цели, зачем нужен договор:

  • «Привязать к себе» другую сторону, то есть получить гарантии того, что именно этот покупатель или продавец заключит сделку.
  • Зафиксировать цену. Продажа квартиры может быть оформлена спустя довольно длительное время, а цены на рынке могут значительно измениться, поэтому важно для обеих сторон ее закрепить.
  • Договориться о сроках совершения сделки.

Каждая из сторон преследует свои цели, и выгода будет зависеть от того, насколько умело этим инструментом она воспользуется.

Видео (кликните для воспроизведения).

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Стороны могут предусмотреть любой период для подписания основного соглашения. Если срока нет — в течение одного года. Если срок истек, то предварительный договор считается прекращенным.

Закон говорит так: нет желания — нет сделки. Сделка состоится только, если одна из сторон потребует её заключить.

Если ни одна никто не захочет — условия его теряют силу.

Если намерения одного из контрагентов изменятся, заинтересованная сторона может обратиться в суд и обязать контрагента ее заключить.

Несостоявшийся покупатель имеет право стать собственником, даже если продавец продаст квартиру другому.

Если выполнение условий предварительного договора окажется невозможным по вине контрагента, вы вправе получить возмещение причиненных убытков.

Как оформить?

Перед покупкой проверяйте 3 вещи:

  1. правовой статус,
  2. материальное состояние объекта сделки,
  3. кто подписывает договор и их полномочия.

Проверка юридической силы сделки купли-продажи квартиры сводится к следующим действиям:

  • проверка статуса объекта и истории перехода прав на него с помощью выписки из ЕГРН;
  • юридический анализ правоустанавливающих документов собственника;
  • проверка возможных прав третьих лиц на квартиру;
  • изучение вопроса об имеющихся разрешениях в отношении недееспособных собственников;
  • запрос справки о составе семьи;
  • проверка физического состояния квартиры и его соответствия техническому паспорту.

Если между предварительным и основным соглашениями прошло много времени, повторите проверку.

Для составления предварительного договора вам потребуется:

  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • паспорта лиц участников сделки;
  • справка о составе семьи продавца.

Предварительный договор временной купли-продажи квартиры заключается в простой письменной форме и не требует ни нотариального удостоверения, ни государственной регистрации. С момента подписания он вступает в силу.

Образец бланка договора о намерениях купли-продажи квартиры.

Прочитайте как составить договор купли-продажи квартиры самостоятельно в этой статье.


Консультация юриста по основным вопросам, связанным с подготовкой и подписанием предварительного договора:

Обязательно укажите:

  • существенные условия будущей сделки;
  • срок, в течение которого стороны обязуются его заключить.
  • обязанность совершить куплю-продажу в будущем.

Если объект покупки – недвижимость, укажите:

  • описание объекта,
  • его места нахождения,
  • цены,
  • а также правах тех лиц, которые будут иметь право проживать после смены собственника.

Покупатель может настоять на внесении других пунктов:

  • легализация перепланировки,
  • проведение ремонтных работ,
  • снятие с регистрации других лиц,
  • условия проживания лиц, имеющих на это право.

Впишите условия о задатке или аванс, в текст соглашения. Чем отличается одно от другого смотрите по ссылке.

Вы можете возложить друг на друга дополнительные обязанности: сбор документов, получение согласия, вступление в наследство, оформление кредита.

Можно ли отказаться от основной сделки?

Односторонний отказ не допускается. Это правило ст. 450 ГК РФ.

Любая сделка будет прервана по обоюдному согласию.

Как расторгнуть предварительный договор:

  • оформить отдельный документ;
  • сделать надпись на подписанном договоре о его прекращении, поставить даты, подписи и тем самым прекратить все обязательства по нему.

Если один из подписавших хочет уйти от исполнения предварительного соглашения, следует пойти по процедуре расторжения.

Если обоюдное согласие недостижимо, найдите причины оспорить договор:

  1. Нарушение требований к содержанию предварительного договора:
  • недостаточны сведения об объекте продажи;
  • нет цены;
  • нет порядка оплаты.
  1. Нарушение контрагентом условий предварительной сделки:
  • уклонение от согласования основного договора.
  1. Существенное изменение обстоятельств.

Изменения должны быть такими, при которых заключение договора купли-продажи повлечет значительный ущерб и которое предвидеть было нельзя.

Расторжение продавцом или покупателем разрешается через суд.

Образец соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры по этой ссылке.

Чаще в суд обращаются за взысканием двойной суммы задатка, которая предусмотрены соглашениями о задатке в случае отказа от исполнения предварительного договора.

  1. Предварительный договор купли-продажи квартиры можно оформлять только после проверки юридической чистоты основной сделки.
  2. Предварительное соглашение вступает в силу после подписания его сторонами.
  3. Чтобы избежать лишних рисков вы можете заставить заключить основную сделку через суд.
  4. Можно включить условие о задатке

Каковы риски предварительного договора купли-продажи квартиры?

Это может быть предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме или договор займа, по которому вместо возврата суммы займа застройщик передаст гражданину вожделенную квартиру, а может, застройщик предложит еще какую-нибудь пикантную юридическую конструкцию, вроде вступления в простое товарищество.

Читайте так же:  Как могут уволить за прогул

У потребителя возникают вполне резонные вопросы: “А насколько безопасно с правовой точки зрения заключать такие договоры?”

Давайте попробуем разобраться. В большинстве рассуждений на эту тему встречаются следующие мысли: суть предварительного договора в том, что он заключается на время строительства.

Основной договор купли-продажи, по которому дольщик станет собственником квартиры, будет заключен с ним только после ввода объекта в эксплуатацию. При этом никаких гарантий предварительный договор дольщику не дает, так как он нигде не регистрируется. Кроме того, он вообще не предусматривает никаких денежных расчетов, все платежи должны производиться по договору купли-продажи. В результате соинвестор не получает самого главного — защиты, которую гарантирует ему закон о долевом строительстве 214-ФЗ.

Клиент не застрахован от двойных продаж, когда его квартира может быть повторно продана несколько раз, не имеет возможности предъявлять претензии, связанные со срывом сроков строительства, не может взыскать пеню за просрочку исполнения обязательств и т.д. Более того, предварительный договор может быть признан притворной сделкой.

Тогда давайте зададимся еще один вопросом:

Если предварительный договор покупки квартиры в строящемся доме притворная сделка, то какую сделку она прикрывает?

Высшая судебная инстанция отметила следующее:

Кроме того, частью 2.1 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение приведенных требований части 2.3 данной статьи.

В соответствии с частью 2.2 этой же статьи, лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ею, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.

Федеральный закон от 17 июня 2010 года № 119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которым рассматриваемая статья Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» была дополнена частями 2.1 и 2.2 , вступил в силу (в данной части) 21 июня 2010 года.

Изучение судебной практики показало, что и после закрепления изложенных выше требований и запретов привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований названного Федерального закона:

При рассмотрении дел по спорам, возникающим из вышеназванных сделок, совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора, следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

[3]

В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Таким образом, предварительный договор при определенном упорстве дольщика может включать в себя гарантии, предусмотренные договором долевого участия, хотя, безусловно, в идеале нужно требовать от застройщика заключения именно договора долевого участия, но мы должны понимать, что в жизни идеальное встречается крайне редко, а обстоятельства вынуждают принимать неидеальное как данность и жить с ним.

Поэтому если обстоятельства вынудили вас подписать предварительные договор с застройщиком, то рецепт, данный Верховным судом, поможет обрести дополнительную гарантию и чувство защищенности своих инвестиций.

Предварительный договор купли продажи квартиры обязательства

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Такое определение предарительного договора содержится в ст. 429 Гражданского кодекса. Таким образом предварительный договор купли-продажи квартиры порождает фактически одну обязанность — заключить через определенное время основной договор купли-продажи на условиях (о предмете покупки — квартире, ее цене и т. д.). определенных в предварительном договоре. Деньги в оплату квартиры по предварительному договору не вносятся, ведь обязанность покупателя передать продавцу деньги возникает с момента заключения основного договора. Но если ты все же внесешь деньги за покупку, а продавец откажется заключать с тобой основной договор, ты, во-первых, можешь принудить его к заключению основного договора, а, во-вторых, потребовать возмещения убытков, причиненных отказом продавца от заключения основного договора (п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса)

Как заключить предварительный договор купли-продажи квартиры?

Составление предварительного договора практикуется и при купле-продажи несуществующего объекта – новостройки . Причем стороны могут подключаться к сделке на любом этапе строительства .

Важно понимать, что составление такого договора – риск .

так как неизвестно, будет ли закончено строительство, в какой срок и будет ли квартира соответствовать параметрам, указанным в договоре. Этот договор обязует стороны в дальнейшем провести эту сделку и заключить основной договор . И если параметры квартиры не совпадут с ожидаемыми, или если продавец откажется от выполнения своих обязательств, потенциальный покупатель вряд ли сможет заявить законную претензию. Важно: Суды неоднозначно подходят к практике составления предварительных договоров в отношении новостроек, единого подхода «кто прав, кто виноват» в случае споров нет. Документы для составления Обычно требуется минимальный пакет документов, а именно: Паспорта сторон. Доверенность, если от имени покупателя или продавца выступает третье лицо. Расписка о передаче денег в качестве задатка. Договор заключается в письменной форме, подписывается обеими сторонами.

Основными параметрами договора являются: обязательства сторон по подписанию основного договора, сроки подписания основного договора, подробное описание объекта купли-продажи (информация, достаточная для идентификации объекта), цена, порядок и сроки взаиморасчетов. Форма преддоговора аналогична форме основного соглашения. Несоблюдение формы является основанием для признания его недействительности.

Читайте так же:  Обязана ли частная медицинская клиника оказывать экстренную помощь бесплатно

Покупаем новостройку

В большинстве случаев покупателям сначала предлагают заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, а потом, когда объект будет построен, подписать основной договор. Такая схема приобретателям жилья менее выгодна, она не защищает от возможных рисков. Но если других вариантов нет, а объект полностью устраивает, то приходится соглашаться. Как можно обезопасить себя от заключения несправедливого договора, чреватого кучей проблем постарался выяснить портал о недвижимости Metrinfo . ru Обещания без обязательств Предварительный договор купли-продажи (ПДКП)– документ немного странный, так как фактически ни к чему не обязывает продавца квартиры: ни к передаче объекта недвижимости в собственность, ни к завершению строительных работ в срок.

Выбор конкретного документа согласовывается дополнительно между продавцом и покупателем. Подобные документы оформляются, если основной договор купли-продажи не может быть заключен сразу. К примеру, до заключения основного контракта требуется провести какие-нибудь работы, или же покупателю необходимо собрать денежные средства в полном размере, или продавцу необходимо подготовить документы к сделке. Предварительный договор продажи квартиры позволяет не потерять возможность в будущем заключить основной контракт с конкретным покупателем или продавцом по оговоренной заранее и зафиксированной цене.

Предварительный договор купли продажи квартиры обязательства

587 — Санкт-Петербург и Лен. область 8 (800) 333-45-16 доб. 300 — Остальные регионы

«Электронный журнал «Азбука права», 25.08.2019 КАКОВЫ ГАРАНТИИ И РИСКИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ? Предварительный договор купли-продажи квартиры фиксирует намерения сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, определенных в предварительном договоре (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Такой договор заключается при обстоятельствах, когда невозможно совершить сделку в данный момент.

Большинство из нас чувствуют себя на рынке недвижимости как в темном лесу.

Таинственные слова ЕГРП,ЭД, НГСР, Росреестр, кадастровый паспорт, ликвидность жилья — способны ввести в ступор. В таком случае неопытные путешественники по рынку недвижимости предпочитают брать с собой проводника — риэлтора. А те, кто не доверяют проводнику (вдруг, как Сусанин, заведет в болота), приглашают еще и защитника — юриста.

Россия, город Ростов-на-Дону, двадцать девятое января две тысячи шестнадцатого года Мы, нижеподписавшиеся: гражданин Петров Петр Петрович, 20 ноября 1968 года рождения, паспорт: серия 60 03, № 150345, выдан 10.04.2003г. ОВД Первомайского района г. Ростова-на-Дону, код подразделения 612-054, зарегистрированный по адресу: г. Ростов-на-Дону, улица Красноармейская, дом № 61, кв. № 10, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны и гражданин Иванов Иван Иванович, 15 марта 1978 года рождения, паспорт: серия 60 05, № 280567, выдан 05.07.2005г.

Мы, нижеподписавшиеся: Иванова Марфа Васильевна . дата рождения 11.04.1972 г. паспорт 56 01 111222 выдан ОВД Железнодорожного района г. Пензы 16.10.2001 г. зарегистрирована по адресу: г. Пенза, улица Тарханова, дом 4, кв. 31, именуемая в дальнейшем «Продавец» с одной стороны, и Петров Валерий Михайлович .

После подписания договора покупатель не становится владельцем объекта, но за ним остаётся право в указанные сроки купить квартиру на конкретных условиях.

Все обязательства, которые прописаны в предварительном договоре, по отношению к покупателю и продавцу должны быть обязательно выполнены.

Сделки с недвижимостью

Это договор о намерениях. От этого его значимость не становится меньше: Ведь именно в этом договоре прописываются все условия будущего отчуждения: цена, сроки выхода на сделку, условия передачи ключей, рассрочки платежа, регистрация обременения в пользу Продавца при неполном расчете На основании этого договора передается задаток или аванс На основании этого договора можно зарегистрировать в Росреестре обременение в пользу Покупателя

Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры?

Рассмотрим все существенные, значимые и обязательные условия такого договора, правила его заключения, возможные ошибки при написании, правовые последствия уклонения от выполнения договорных обязательств.

Какие цели преследуют стороны, заключая между собой предварительный договор? Как правило, предварительный договор купли-продажи квартиры заключается для обеспечения соблюдения всеми участниками сделки существенных и необходимых условий при отчуждении предмета договора и гарантирования заключения основного договора в установленный срок и на условиях, оговоренных ранее.

Продавец согласен с моим условием и может подождать с оставшейся оплатой. Квартира находится в ужасном состоянии. Чтобы в ней нормально жить, надо делать ремонт, который уже буду делать я за свои деньги. Теперь перейдем к сути. Какой договор можно отнести к моему случаю, то есть, чтобы было указано, что я должна оплатить еще часть денег, но квартира принадлежит мне. Давать аванс и делать ремонт без передачи мне квартиры в собственность я опасаюсь, чтобы спустя месяц, второй владелец не выставил меня за двери. 06 Июля 2012, 17:45 Пользователь, г.

Видео (кликните для воспроизведения).

Буду очень признательна всем кто откликнется. 1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА 1.1. Стороны обязуются в будущем заключить Договор купли-продажи Квартиры (далее Основной договор) согласно которого Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять и оплатить стоимость квартиры, которая располагается в жилом доме по адресу: ________________________________________ и имеет следующие ориентировочные характеристики: далее по тексту – Квартира. 1.2.

Источники


  1. Марат, Ж.П. План уголовного законодательства; Иностранной литературы, 2012. — 152 c.

  2. Договор мены. Официальные разъяснения, судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2013. — 698 c.

  3. Саблин, М. Т. Взыскание долгов. От профилактики до принуждения / М.Т. Саблин. — М.: КноРус, 2013. — 400 c.
  4. Кабинет и квартира В.И. Ленина в Кремле. Набор из 8 открыток. — М.: Изогиз, 2016. — 297 c.
Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here