Каковы особенности договора об ипотеке

Сегодня предлагаем рассмотреть следующую тему: "Каковы особенности договора об ипотеке". Мы собрали и подготовили полную информацию по теме, что позволит решить любую проблему. Если после прочтения статьи остались вопросы, то вы их можете в любое время задать дежурному юристу.

Каковы особенности приобретения жилья в ипотеку?

Ипотечное кредитование, то есть покупка жилья за счет заемных (кредитных) средств, но под залог приобретаемых жилых домов или квартир, широко используется среди населения.

Однако, покупая жилье в ипотеку, необходимо реально оценить свои финансовые возможности, особенно если погашение кредита предполагается за счет доходов только одного члена семьи.

[1]

Кроме того, необходимо помнить о следующих особенностях.

1. Особенности заключения договора

При приобретении жилья за счет кредитных средств в отношении этого жилого помещения возникает залог в силу закона, к которому применяются все правила об ипотеке в силу договора, если иное не предусмотрено письменным соглашением между залогодателем и залогодержателем (п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 77 Закона от 16.07.1996 N 102-ФЗ).

При этом заключаются два самостоятельных договора — кредитный договор с банком и договор купли-продажи с использованием кредитных средств между продавцом и покупателем недвижимости, в которых содержится условие об ипотеке приобретаемого объекта.

Перед заключением договора заемщик имеет право получить полную информацию об условиях предоставления, использования и возврата ипотечного кредита. Такая информация должна размещаться в местах оказания услуг (местах приема заявлений о предоставлении кредита, в том числе в сети Интернет) (п. 2 ст. 9.1 Закона N 102-ФЗ; ч. 4 ст. 5 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ).

При заключении договора заемщику предоставляется график платежей с информацией о суммах и датах платежей по кредитному договору с указанием отдельно сумм, направляемых на погашение основного долга, и сумм, направляемых на погашение процентов (п. 2 ст. 9.1 Закона N 102-ФЗ; ч. 15 ст. 7 Закона N 353-ФЗ).

В кредитном договоре должна быть определена полная стоимость кредита, обеспеченного ипотекой (п. 1 ст. 9.1 Закона N 102-ФЗ; ч. 1 ст. 6 Закона N 353-ФЗ). Эта информация должна располагаться в рамке в правом верхнем углу на первой странице кредитного договора.

Размер неустойки (штрафа, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита или по уплате процентов за пользование им не может превышать (п. 3 ст. 9.1 Закона N 102-ФЗ):

  • ключевую ставку Банка России на день заключения кредитного договора, если по условиям договора начисляются проценты за период нарушения исполнения обязательств;
  • 0,06% от суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения исполнения обязательств, если по условиям кредитного договора не начисляются проценты за пользование кредитом за период нарушения обязательств.

В кредитном договоре может быть предусмотрено безакцептное списание задолженности заемщика только со счета, открытого непосредственно для обслуживания кредита (Постановление Верховного Суда РФ от 14.10.2016 N 309-АД16-8799).

Договором может быть предусмотрена выдача закладной, то есть ценной бумаги, удостоверяющей, в частности, право ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств (п. 1 ст. 13 Закона N 102-ФЗ).

Законом запрещено взимание кредитором вознаграждения за исполнение обязанностей, возложенных на него нормативными правовыми актами РФ, а также за услуги, оказывая которые кредитор действует исключительно в собственных интересах и в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика ( п. 2 ст. 9.1 Закона N 102-ФЗ).

2. Нотариальное удостоверение договора и государственная регистрация прав и обременений

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, не является обязательным, оно возможно только в добровольном порядке и по соглашению сторон. Исключение составляют подлежащие нотариальному удостоверению следующие сделки (п. 2 ст. 163 ГК РФ; ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):

  • связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки;
  • по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
  • по отчуждению долей в праве общей собственности (кроме договоров об отчуждении долей, заключенных в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве).

Договор купли-продажи с использованием кредитных средств, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, не подлежит государственной регистрации, однако переход права собственности и сама ипотека должны быть зарегистрированы в установленном законом порядке. В отношении ипотеки жилых помещений предусмотрен ускоренный срок регистрации — пять рабочих дней со дня представления необходимых документов в Росреестр, при обращении через МФЦ — семь рабочих дней, а в случае, если договор удостоверен нотариально, — соответственно три и пять рабочих дня (п. п. 9 — 12 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ; п. п. 1, 5 ст. 3 Закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ).

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).

Размер госпошлины за регистрацию права собственности на жилое помещение составляет 2 000 руб. При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7. За регистрацию ипотеки госпошлина не уплачивается ( пп. 22 п. 1 ст. 333.33 , пп. 6 п. 3 ст. 333.35 , п. 4 ст. 333.35 НК РФ; п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ).

Для государственной регистрации ипотеки понадобятся, в частности, следующие документы:

1. Заявление залогодателя или залогодержателя.

2. Документ, удостоверяющий личность заявителя.

3. Договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона (купли-продажи с использованием кредитных средств), и документы, указанные в нем в качестве приложений.

4. Кредитный договор, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой.

5. Закладная и документы, названные в закладной в качестве приложений (если в договоре купли-продажи указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной) (ст. ст. 10, 20 Закона N 102-ФЗ; Письмо Росреестра от 28.03.2012 N 14-2192-ГЕ).

Примечание. Государственная регистрация ипотеки в отношении жилого помещения, предоставляемого собственнику обремененного ипотекой жилого помещения в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве, осуществляется без заявления на основании договора, предусматривающего переход права собственности ( п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ).

3. Особенности недвижимого имущества, передаваемого в залог

Предметом ипотеки, то есть недвижимым имуществом, передаваемым в залог, могут быть как индивидуальный жилой дом, квартира, так и часть дома либо квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат (ст. 74 Закона N 102-ФЗ).

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме заложенной считается, наряду с жилым помещением, и доля в праве общей собственности на жилой дом (ст. 75 Закона N 102-ФЗ).

Очень важной является оценка предмета ипотеки. Определять его стоимость должен независимый оценщик, поэтому, если банк настаивает на том, чтобы оценку производил какой-то определенный оценщик, это должно вызвать у вас подозрение (п. 3 ст. 9 Закона N 102-ФЗ).

Читайте так же:  Незаконный захват участка соседями

Стоимость приобретаемого жилья не должна быть занижена. Иначе может возникнуть ситуация, когда после обращения взыскания на жилое помещение денег от его реализации у собственника не останется.

Заложенное имущество обязательно должно быть застраховано (п. п. 1 и 2 ст. 31 Закона N 102-ФЗ).

Страхование жизни и трудоспособности заемщика не является обязательным по закону. Включение в кредитный договор условия об обязанности заемщика застраховать жизнь и здоровье, фактически являющееся условием получения кредита, свидетельствует о злоупотреблении свободой договора со стороны банка. Также не основано на законе требование банка о страховании заемщика в конкретной названной банком страховой компании и навязывание условий страхования. Однако является правомерным условие о том, что кредит может быть выдан заемщику и в отсутствие договора страхования, но в этом случае по нему устанавливается более высокая процентная ставка (п. п. 4.1, 4.2 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013).

Кроме того, банк вправе при неисполнении залогодателем предусмотренной законом обязанности по страхованию застраховать заложенное имущество самостоятельно и потребовать от залогодателя оплатить понесенные расходы (п. 2 ст. 31 Закона N 102-ФЗ).

4. Особенности согласования передачи имущества в ипотеку

Если передаваемое в ипотеку имущество находится в совместной собственности, потребуется письменное согласие всех собственников. Согласие другого супруга должно быть нотариально удостоверено (п. 1 ст. 7 Закона N 102-ФЗ; п. 3 ст. 35 СК РФ).

Когда в залог передается жилой дом или квартира, находящиеся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, сделку необходимо согласовывать с органом опеки и попечительства (п. 5 ст. 74 Закона N 102-ФЗ; п. 2 ст. 37 ГК РФ).

5. Особенности обременения помещений

Залогодатель сохраняет право пользования недвижимостью, переданной в ипотеку. Он может использовать имущество в соответствии с его назначением, в том числе извлекать доходы (ст. 29 Закона N 102-ФЗ).

Примечание. Залогодержатель вправе преимущественно перед другими кредиторами залогодателя получить удовлетворение обеспеченного залогом требования за счет причитающихся залогодателю доходов от использования заложенного имущества ( п. 2 ст. 29 Закона N 102-ФЗ).

Вместе с тем при предоставлении залогодателем заложенного имущества в пользование третьим лицам, например при сдаче заложенного жилья внаем, может потребоваться согласие залогодержателя. Оно необходимо, если заложенное имущество предоставляется на срок, превышающий срок ипотечного обязательства, либо для целей, не соответствующих его назначению. В иных случаях получение согласия залогодержателя обязательно, если это предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке (п. п. 1, 3 ст. 40 Закона N 102-ФЗ).

Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя — после, при реализации жилого помещения сохраняют силу и могут быть расторгнуты в общем порядке (п. 3 ст. 78 Закона N 102-ФЗ).

6. Особенности снятия обременения

С прекращением кредитного обязательства залог прекращается. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (ст. 352 ГК РФ).

По общему правилу для погашения записи об ипотеке в регистрационный орган достаточно представить (ст. 25 Закона N 102-ФЗ):

  • заявление владельца закладной;
  • или совместное заявление залогодателя и залогодержателя;
  • или заявление залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. Данная отметка должна включать слова об исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью (при наличии печати).

При погашении регистрационной записи об ипотеке закладная аннулируется (п. 3 ст. 25 Закона N 102-ФЗ).

Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней (п. 1 ст. 25 Закона N 102-ФЗ).

За погашение регистрационной записи об ипотеке госпошлина не уплачивается (пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).

7. Особенности обращения взыскания на заложенное имущество

Если заемщик нарушил условия договора о предоставлении кредитных средств, банк может взыскать не уплаченные вовремя денежные суммы за счет заложенного в ипотеку имущества (то есть обратить взыскание на заложенное имущество). В этом случае у граждан, проживающих в ипотечном жилье, прекращается право пользования жилым помещением.

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество — одно из главных условий договора об ипотеке, на которое залогодателю следует обратить внимание при подписании.

Заложенные жилой дом или квартиру банк может истребовать как в судебном, так и во внесудебном порядке (п. п. 1 и 2 ст. 78 Закона N 102-ФЗ).

Если в договоре об ипотеке указано условие о судебном обращении взыскания, то у заемщика-залогодателя больше шансов доказать отсутствие нарушения условий кредитного договора и отстоять свою жилую площадь. По заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года. Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой, в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания (п. 3 ст. 54 Закона N 102-ФЗ).

Если же договором об ипотеке предусмотрен внесудебный порядок, жилой дом или квартира, на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона (п. 1 ст. 59 Закона N 102-ФЗ).

Став собственником жилья, вы обязаны платить налог на имущество физических лиц ( ст. ст. 400 , 401 НК РФ).

Покупка жилья дает вам право воспользоваться имущественными вычетами по НДФЛ ( п. 1 ст. 220 НК РФ).

Каковы особенности договора об ипотеке? >>>

[3]

Кто является плательщиком налога на имущество физических лиц? >>>

Какие вычеты по НДФЛ предусмотрены при покупке квартиры и другого недвижимого имущества? >>>

Официальный сайт Росреестра — https://rosreestr.ru

Портал государственных услуг Российской Федерации — www.gosuslugi.ru

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Виды договоров ипотеки

Обращение к ипотеке является распространенным способом приобретения недвижимости. Ипотека выступает формой залога недвижимости, при которой заемщик может получить ссуду. Для того чтобы воспользоваться услугой банка, необходимо с ним заключить соответствующий договор, что даст право на получение необходимых средств. Внимание заемщика стоит обратить на то, что существует несколько видов договора ипотеки.

Прежде всего, предполагается заключение договора купли – продажи, согласно такому договору заемщику предоставляются средства для покупки недвижимости, которая после приобретения переходит в качестве залога в распоряжение банка.

Читайте так же:  Местная инструкция по ликвидации аварий в электроустановках

Еще одним видом договора ипотеки выступает договор купли-продажи с привлечением кредитных средств. Данный договор предполагает, что заемщик первоначально предоставляет в залог имеющуюся в его распоряжении недвижимость, а уже после этого банк предоставляет денежную ссуду. Именно за банком остается право выбора, на основании какого договора он будет вести сотрудничество с заемщиком.

Среди видов договоров ипотеки выделяется и договор купли-продажи, совершаемый за счет кредитных средств. В данном случае приобретение недвижимости осуществляется на средства, выданные банком. В обязательном порядке квартира передается кредитору в качестве залога выполнения финансовых обязательств. При этом и сделка купли-продажи, и залоговая сделка регистрируются одновременно. Возникновение ипотеки определяется законом, а договор считается двусторонним.

Некоторые отличия от предыдущего договора ипотеки имеет договор, предусматривающий приобретение недвижимости за счет средств кредита. В данном случае возникновение ипотеки определяется законом, но в договоре принимают участие три стороны: покупатель, продавец и банк, который предоставил средства на приобретение жилья.

Еще одним видом договора ипотеки, в данном случае трехсторонним, являются одновременно договор купли-продажи и ипотеки недвижимости. Участниками договора являются также банк, продавец и покупатель, но его возникновение определяется в силу договора. При этом возможно включение в него пунктов, которые не нарушают законодательной базы ипотечного кредитования, но определяют важные моменты, акцент на которых имеет значение в определенных условиях и при определенных обстоятельствах.

Вид договора ипотеки, как правило, определяется кредитором исходя из особенностей конкретных условий.

Посмотреть и оценить условия ипотечного кредитования различных банков можно, воспользовавшись списком банков на нашем ресурсе.

Особенности заключения договора об ипотеке.

Порядок заключения договора об ипотеке определен в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 г № 216-ФЗ).

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров и положений вышеназванного закона № 216

В договоре об ипотеке указывается предмет ипотеки его оценка, сущность размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, местонахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке указывается право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст 67 ФЗ «Об ипотеке» и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

В случае залога незавершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Если права залогодержателя в соответствии со ст. 13 ФЗ «Об ипотеке» удостоверяются закладной, это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Видео (кликните для воспроизведения).

При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

Каковы особенности страхования при ипотеке?

Ипотека предполагает, что кредитор (банк), предоставляющий заемщику кредит, в обеспечение обязательств по его возврату получает в залог недвижимость. Часто предметом залога являются квартира, жилой дом, земельный участок, приобретенные за счет кредитных средств. При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником своих обязательств кредитор имеет право на удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенной недвижимости залогодателя (п. п. 1, 4 ст. 334, п. 1 ст. 819 ГК РФ; п. 1 ст. 1, ст. 2, п. 1 ст. 3, п. 1 ст. 5 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

По договору об ипотеке обязательным является только страхование заложенного имущества. Остальные виды страхования, например страхование ответственности заемщика перед кредитором, добровольные (п. п. 2, 4 ст. 31 Закона N 102-ФЗ).

Страхование заложенного имущества

При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий залогодатель обязан за свой счет застраховать заложенное имущество в полной стоимости, а если она превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства — на сумму не ниже суммы этого обязательства (п. 2 ст. 31 Закона N 102-ФЗ).

При неисполнении залогодателем обязанности по страхованию заложенного имущества залогодержатель вправе застраховать его самостоятельно и потребовать от залогодателя возмещения понесенных расходов (п. 2 ст. 31 Закона N 102-ФЗ).

При нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества кредитор-залогодержатель также вправе потребовать досрочного погашения кредита, обеспеченного ипотекой. Если это требование заемщик не выполнил в предусмотренный договором срок либо в течение месяца (если указанный срок не предусмотрен договором), залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество (ст. 35 Закона N 102-ФЗ).

Страхование ответственности заемщика

Заемщик вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательства по возврату кредита и уплате процентов по нему. Выгодоприобретателем в таком случае является кредитор, страховым случаем — неисполнение заемщиком требования о досрочном исполнении обязательства, предъявленного в связи с неуплатой или несвоевременной уплатой им суммы долга, при условии недостаточной стоимости заложенного имущества (п. 4 ст. 31 Закона N 102-ФЗ).

Читайте так же:  Какие оквэды попадают под налоговые каникулы

Страховая сумма по договору страхования ответственности заемщика не может быть более 50% и менее 10% основной суммы долга. В случае погашения более 30% основной суммы долга заемщик при определенных условиях имеет право на соразмерное снижение размера страховой суммы и на пересмотр размера страховой премии (п. 6 ст. 31 Закона N 102-ФЗ).

Данный договор страхования может быть заключен на срок действия кредитного договора либо на срок, в течение которого сумма кредита составляет более 70% стоимости заложенного имущества. В случае погашения кредита договор страхования ответственности заемщика прекращается (п. п. 8, 9 ст. 31 Закона N 102-ФЗ).

При заключении договора комплексного ипотечного страхования, предполагающего страхование как имущества, так и рисков смерти заемщика, если выгодоприобретателем является не только заемщик (его наследники), но и банк-кредитор, социальный налоговый вычет по НДФЛ в сумме страховых взносов, направленных на страхование рисков смерти, не предоставляется ( Письмо Минфина России от 14.12.2016 N 03-04-07/74700).

Можно ли отказаться от страховки при оформлении кредитного договора? >>>

Как получить социальный вычет по НДФЛ на добровольное страхование жизни? >>>

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Каковы особенности договора об ипотеке?

Договор об ипотеке — это договор о залоге недвижимого имущества. По договору об ипотеке могут быть заложены: жилое помещение (дом, квартира, комната), земельный участок, объект незавершенного строительства, садовый дом, гараж, машино-место, а также нежилые здания и помещения. Договор об ипотеке содержит положения о предмете ипотеки, рыночной оценке предмета ипотеки, существе, размере и сроке исполнения обязательства (существенные условия), обеспечиваемого ипотекой, иные условия. Отсутствие в договоре об ипотеке существенных условий делает такой договор незаключенным (п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 5, п. 1 ст. 9 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ст. 432 ГК РФ).

По общему правилу государственная регистрация договора об ипотеке не требуется (п. п. 1, 5 ст. 3 Закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ).

Договор об ипотеке оформляется в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует (п. 1 ст. 10 Закона N 102-ФЗ).

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования (квартира, жилой дом, комната и др.), места нахождения, иным описанием, достаточным для его однозначной идентификации (например, общая и жилая площадь, количество или номера комнат, номера на поэтажном плане). В договоре следует указывать, на основании какого права данный объект недвижимости принадлежит залогодателю, и наименование органа, зарегистрировавшего это право залогодателя (п. 2 ст. 9 Закона N 102-ФЗ).

Оценка предмета ипотеки (залога)

При заключении договора об ипотеке залогодатель и залогодержатель должны прийти к соглашению о стоимости закладываемого имущества. Стоимость предмета ипотеки указывается в договоре в денежном выражении (п. 3 ст. 9 Закона N 102-ФЗ).

При этом оценка предмета ипотеки должна соответствовать рыночной стоимости недвижимости. Для определения рыночной стоимости предмета ипотеки целесообразно привлекать независимого оценщика, поскольку определенная сторонами стоимость предмета залога будет иметь решающее значение в случае обращения взыскания на заложенное имущество и выставления его начальной стоимости для продажи с торгов.

Соответственно, чем дороже будет оценено имущество, тем дороже оно будет выставлено на продажу и тем меньший ущерб может быть причинен лицу, взявшему кредит под залог своей недвижимости.

Существо, размер и срок исполнения обязательства

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения (п. 4 ст. 9 Закона N 102-ФЗ).

Законодатель предъявляет особые требования к кредитным договорам, обязательства по которым обеспечены ипотекой.

Так, в договоре обязательно должна быть определена полная стоимость кредита, обеспеченного ипотекой. Данные об этом должны быть нанесены хорошо читаемым шрифтом в верхний правый угол первого листа кредитного договора (п. 1 ст. 9.1 Закона N 102-ФЗ; ч. 1 ст. 6 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ).

Так как обязательство подлежит исполнению по частям, должен быть составлен график платежей. Он содержит информацию о суммах и датах платежей с указанием отдельно сумм, направляемых на погашение основного долга по кредиту, и сумм, направляемых на погашение процентов (пп. 4 п. 2 ст. 9.1 Закона N 102-ФЗ; ч. 15 ст. 7 Закона N 353-ФЗ).

В договоре может быть предусмотрено безакцептное списание задолженности заемщика только со счета, открытого непосредственно для обслуживания кредита (Постановление Верховного Суда РФ от 14.10.2016 N 309-АД16-8799).

Кредитный договор не должен содержать условий о комиссиях банка, так как закон запрещает взимание кредитором вознаграждения за услуги, в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика (пп. 2 п. 2 ст. 9.1 Закона N 102-ФЗ).

Следует обратить внимание на срок исполнения обязательства и возможность досрочного погашения кредита. Ранее многие банки либо не допускали возможность досрочного погашения кредита либо брали за это существенные штрафы. В настоящее время подобная практика незаконна, но обращать на это внимание при подписании договора все же следует.

Размер неустойки (штрафа, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита или по уплате процентов за пользование кредитом по кредитному договору, обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, не может превышать (п. 3 ст. 9.1 Закона N 102-ФЗ):

  • ключевую ставку Банка России на день заключения договора, если по условиям договора начисляются проценты за период нарушения исполнения обязательств;
  • 0,06 процента от суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения исполнения обязательств, если по условиям кредитного договора не начисляются проценты за пользование кредитом за период нарушения обязательств.

Банки почти всегда требуют от заемщика застраховать свою собственность, а также жизнь и здоровье самого заемщика. Тем самым банки лишний раз обеспечивают свою безопасность. Однако платить за эту безопасность, как правило, приходится заемщику, а потому заранее поинтересуйтесь в банке о наличии или отсутствии подобных условий. Заложенное имущество должно быть застраховано обязательно, причем банк вправе самостоятельно застраховать заложенное имущество, потребовав от залогодателя оплатить понесенные расходы, а вот страхование жизни и трудоспособности заемщика по закону обязательным не является (п. п. 1 и 2 ст. 31 Закона N 102-ФЗ).

Обременение предмета ипотеки (залога)

Залогодатель сохраняет право пользования недвижимостью, переданной в ипотеку. Он может использовать имущество в соответствии с его назначением, в том числе извлекать доходы (ст. 29 Закона N 102-ФЗ).

Примечание. Залогодержатель вправе преимущественно перед другими кредиторами залогодателя получить удовлетворение обеспеченного залогом требования за счет причитающихся залогодателю доходов от использования заложенного имущества ( п. 2 ст. 29 Закона N 102-ФЗ).

Вместе с тем при предоставлении залогодателем заложенного имущества в пользование третьим лицам, например при сдаче заложенного жилья внаем, может потребоваться согласие залогодержателя. Оно необходимо, если заложенное имущество предоставляется на срок, превышающий срок ипотечного обязательства, либо для целей, не соответствующих его назначению. В иных случаях получение согласия залогодержателя обязательно, если это предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке (п. п. 1, 3 ст. 40 Закона N 102-ФЗ).

Читайте так же:  Как избежать обмана в автосервисе и что делать, если вас обманули

Каковы особенности приобретения жилья в ипотеку? >>>

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Правила ипотеки жилья

Ипотека — один из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. Ипотека (от греч. hypotheka — залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).

В России порядок осуществления ипотеки регулируется Гражданским кодексом, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и другими принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами.

Действующие в настоящее время нормативные акты предусматривают ряд существенных особенностей, при которых допускается ипотека частных домов и приватизированных квартир (схемы 16.32, 16.33).

Схема 1. Особенности ипотеки жилых домов и квартир

1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира , приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Схема 2. Обращение взыскания на заложенный жилой дом или квартиру

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном законодательством РФ.

10. В соответствии с ФЗ от 24.12.2002 № 179-ФЗ «О внесении в некоторые акты законодательства Российской Федерации изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования)» собственник жилого дома или квартиры , которые приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилья, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, в случае утраты права собственности на такие жилой дом или квартиру в результате обращения взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализации этого имущества , а также совместно проживающие с ними лица обязаны освободить такие жилой дом или квартиру по требованию нового собственника жилого дома или квартиры.

Обращение взыскания на жилой дом или квартиру, заложенные в обеспечение возврата кредита или целевого займа, является основанием для предоставления в соответствии с ч. 2 ст. 95 Ж К РФ жилого помещения из фонда жилья для временного поселения лицу, утратившему право собственности на жилой дом или квартиру, и совместно проживающим с ним членам семьи, а также бывшим членам семьи, если такое жилье является для них единственным.

В случае принятия решения о предоставлении жилого помещения из фонда жилья для временного поселения освобождение жилого дома или квартиры лицом, утратившим право собственности на них, и совместно проживающими с ним лицами осуществляется после предоставления жилого помещения из фонда жилья для временного поселения.

Если лицо, утратившее право собственности на жилой дом или квартиру, и совместно проживающие с ним члены семьи (бывшие члены семьи) в течение месяца после предоставления жилого помещения из фонда жилья для временного поселения не освобождают занимаемые жилой дом или квартиру, указанные в части первой настоящей статьи, они выселяются в судебном порядке с предоставлением жилого помещения из фонда жилья для временного поселения.

Гражданин, проживающий в жилом помещении из фонда жилья для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое приобретено за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого дома или квартиры и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа, не имеет права:

  • 1)приватизировать жилое помещение;
  • 2) осуществлять обмен и бронирование жилого помещения; 3)сдавать жилое помещение на основании договора поднайма или иного договора;
  • 4) осуществлять раздел занимаемого жилого помещения;
  • 5) вселять временных жильцов.

Лица, проживающие в жилых домах (квартирах) на условиях договора о найме жилого помещения, об аренде или иных основаниях, предусмотренных законом, подлежат выселению при продаже заложенного дома (квартиры) с публичных торгов. Но ранее заключенный с ними договор о найме жилого помещения, об аренде или иной договор на проживание сохраняет силу.

К договору о залоге жилого дома или квартиры надо приложить:

  • o свидетельство (договор и т.п.) о собственности на квартиру;
  • o справку ДЕЗ о выписке всех жильцов и об отсутствии задолженности за коммунальные платежи (по требованию кредитора);
  • o копию финансового лицевого счета;
  • o выписку из домовой книги;
  • o письменное согласие всех членов семьи, а при наличии несовершеннолетних детей или престарелых лиц — документ органов опеки;
  • o письменное согласие родственников, согласных прописать членов семьи при выселении (по требованию кредитора);
  • o справку БТИ, поэтажный план дома и экспликацию квартиры;
  • o справки налоговой инспекции об уплате налога на недвижимое имущество;
  • o справку из психоневрологического диспансера о том, что владелец жилья не состоит на учете (по требованию кредитора).

Залог жилой недвижимости банку (кредитору) в практике часто осуществляется с включением в схему поручителя — дочерней фирмы банка или риелторской компании. Заемщик передает право собственности на свою квартиру фирме-поручителю, а взамен получает:

  • а) кредит;
  • 6) право преимущественного выкупа бывшей собственности после полных и своевременных расчетов с банком и поручителем;
  • в) право пользования «своей» квартирой по договору аренды.

Последовательность действий по получению кредита под залог жилой недвижимости может быть следующей.

Первый этап — поручитель проводит собеседование и консультирование заемщика:

  • o подача пакета документов заемщиком;
  • o экспертиза документов поручителем;
  • o оценка квартиры поручителем;
  • o согласование условий кредита между заемщиком и поручителем.

Второй этап — заключение договора поручительства между заемщиком и поручителем:

o заключение договора купли-продажи жилья — заемщик-поручитель.

Третий этап — регистрация договора купли-продажи квартиры и выписка заемщика:

o заключение кредитного договора — заемщик — банк или иная организация.

Четвертый этап — получение заемщиком денежных средств но кредиту в банке:

o расчеты заемщика с поручителем.

Пятый этап — заключение договора аренды на проданную квартиру — заемщик-поручитель:

Читайте так же:  Каков порядок увольнения в связи с ликвидацией организации

o заключение договора обратной продажи квартиры заемщик-поручитель.

Шестой этап — возврат заемщиком кредита и процентов банку:

  • o полный расчет заемщика с поручителем;
  • o возврат квартиры заемщику.

Если заемщик не погасит кредит, то поручитель реализует «заложенное» жилье па вторичном рынке и выполняет обязательства заемщика перед банком.

Для обеспечения своих гарантий от возможного снижения рыночной стоимости заложенного жилья и потери прав собственности на это жилье в случае признания судом сделки недействительной поручители применяют два вида страхования:

  • а) страхование сделки купли-продажи жилья (права собственности поручителя);
  • б) страхование жилья на весь срок кредитования по таким видам риска, как действие огня, аварии и т.п.

Применяются п другие схемы ипотеки, когда возврат заложенной квартиры после погашения кредита и процентов по нему осуществляется путем расторжения договора купли-продажи. Применяются и простые векселя: заемщик заключает с поручителем договор вексельного поручительства и выписывает банку вексель на сумму кредита. Вексель авалирует поручитель. После погашения векселя в конце кредитования квартира возвращается заемщику. Если заемщик не выполняет обязательства по векселю, их принимает на себя поручитель-авалист.

В условиях мирового глобального экономического кризиса в России введена программа финансовой помощи ипотечным должникам, предусматривающая реструктуризацию кредитов на 12 месяцев уменьшение размера ежемесячного платежа по кредиту до 500 руб. или до половины первоначальной суммы. Из федерального бюджета выделены для этого необходимые средства Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Заявление на реструктуризацию кредита заемщик должен был подать в банк, выдавший кредит, или в АИЖК в течение года. При положительном решении погашение кредита пойдет но новому графику в течение последующих 12 месяцев. К заявлению необходимо приложить пакет следующих документов:

  • o копии паспортов заемщика и членов его семьи с регистрацией в заложенной квартире;
  • o при снижении заработка:
    • — справку по форме 2-НДФЛ за 2010 г. и все месяцы 2011 г., предшествующие дате подачи заявления;
    • — заверенную работодателем копию приказа об изменении условий труда и размера зарплаты;
  • o при увольнении:
  • — справку из службы занятости о постановке на учет в качестве безработного с указанием размера пособия по безработице;
  • — копию трудовой книжки;
  • o справку из территориального отделения Пенсионного фонда РФ о размере пенсионных выплат (для пенсионеров);
  • o справки по форме 2-НДФЛ и копии трудовых книжек всех работающих членов семьи;
  • o копию свидетельства о браке (разводе) и брачного договора (при наличии);
  • o копию платежного графика по ипотечному кредиту.

При положительном решении о реструктуризации кредита потребуется еще ряд документов:

  • o копия кредитного договора со всеми дополнительными соглашениями;
  • o копия платежного графика по кредитному договору;
  • o копия договора об ипотеке;
  • o копия договора приобретения жилого помещения — предмета ипотеки;
  • o копии договоров страхования по ипотечному кредиту;
  • o подтверждение из страховой компании об уплате страховых платежей;
  • o копия финансового лицевого счета с реестром платежей за жилье — предмет ипотеки;
  • o заключение оценщика об изменении стоимости заложенного жилья;
  • o выписки из ЕГРПН о зарегистрированных правах заемщика и членов его семьи на недвижимое имущество и возможных обременениях па пего;
  • o справки от кредиторов об имеющихся иных кредитах у заемщика и членов его семьи (суммы, графики погашения, сведения о платежах).

По истечении 12 месяцев недоплаченные суммы по кредиту подлежат возврату с процентами по одному из трех возможных вариантов:

  • o восстанавливается первоначальный размер платежа и пропорционально увеличивается срок до полного погашения кредита;
  • o ежемесячный платеж увеличивается так, чтобы общий срок погашения кредита остался прежним;
  • o постепенное увеличение платежа по истечении льготного периода с необходимым продлением срока погашения кредита.

Реструктуризация ипотечных кредитов возможна при наличии следующих пяти условий.

  • 1. Сумма месячного дохода заемщика и членов его семьи за вычетом платежа по кредиту должна быть меньше суммарного (рассчитанного па всю семью) прожиточного минимума в конкретном регионе. При этом совокупный доход упал более чем на 50% из-за изменения условий труда заемщика (например, его увольнения или введения на его предприятии неполного рабочего времени, оформления отпуска без сохранения зарплаты).
  • 2. Заложенная по ипотеке квартира куплена до 1 декабря 2008 г. и является единственным жильем для съемщика и всех членов его семьи, зарегистрированных в ней.
  • 3. У семьи нет другого налогооблагаемого имущества (дача, катер, гараж, машина свыше 500 тыс. руб.) или сбережений (акции и другие ценные бумаги, паи, банковские вклады).
  • 4. Размер приобретенного по ипотеке жилья должен составлять: для одного человека — не более 45 м2; для двоих — не более 30 м2 на человека; для семьи из трех человек и более — максимум 25 м2 на каждого. Для сельских домов: максимум 70 м2 на одного; по 50 м2 — для двоих (на каждого); по 40 м2 — на каждого для семьи из трех человек и более.
  • 5. Размер ипотечного кредита для Москвы и ряда других регионов составляет в пределах 10 млн руб. (схема 16.34).

Схема 3. Основные условия реструктуризации ипотечного кредита

Видео (кликните для воспроизведения).

В настоящее время в нашей стране для улучшения социальных условий и демографической ситуации большое значение придается обеспечению молодых семей достойным жильем. В соответствии с Программой «Молодой семье — достойное жилье» предусматриваются различные схемы социальной ипотеки:

  • o продажа жилых помещений по себестоимости строительства (в два раза дешевле);
  • o субсидирование процентной ставки за кредит из средств городского бюджета;
  • o рассрочка платежей по кредиту;
  • o списание части долга при рождении ребенка;
  • o увеличение срока ипотечного кредита до 30 лет и снижение процентной ставки с 10,5 до 5%;
  • o предоставление безвозмездных субсидий с увеличением за каждый год пребывания в очереди на улучшение жилищных условий вплоть до 90% стоимости квартиры при покупке по рыночным схемам.

[2]

Источники


  1. ред. Кофанов, Л.Л. Институции Юстиниана; М.: Зерцало, 2013. — 400 c.

  2. Рогожин Н. А. Арбитражный процесс; Юстицинформ — Москва, 2012. — 240 c.

  3. Темнов, Е. И. Теория государства и права / Е.И. Темнов. — М.: КноРус медиа, 2014. — 589 c.
  4. История и методология естественных наук. Выпуск 26. Физика. — М.: Издательство МГУ, 2011. — 200 c.
Каковы особенности договора об ипотеке
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here