Каковы способы защиты участников долевого строительства

Сегодня предлагаем рассмотреть следующую тему: "Каковы способы защиты участников долевого строительства". Мы собрали и подготовили полную информацию по теме, что позволит решить любую проблему. Если после прочтения статьи остались вопросы, то вы их можете в любое время задать дежурному юристу.

Бесплатная Горячая Линия

+7 (499) 322-28-05

Время работы горячей линии ежедневно с 9:00 до 22:00

Жалобы с сайта принимаются круглосуточно

    Как вернуть деньги без обращения в суд Как получить компенсацию морального вреда Как вернуть вынужденные расходы Как наказать недобросовестного продавца

* Проект реализован в рамках ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА № 324-ФЗ «О бесплатной юридической помощи в Российской Федерации» от 21 ноября 2011 г.

Профессиональная защита дольщиков при долевом строительстве — Официальный сайт общества защиты прав потребителей

Как и от чего нужна защита дольщику при долевом строительстве? В первую очередь, от обмана и противоправных действий недобросовестного застройщика. Для этой цели принят Закон № 214-ФЗ, регламентирующий все вопросы правоотношений в долевом строительстве, закон о защите прав потребителей и другие НПА.

Чего следует опасаться дольщику

Судебная практика, и практика правоприменения в РФ переполнена не только случаями мошенничества со стороны недобросовестных застройщиков, пользующихся правовой неграмотностью дольщиков.

Часто в лице застройщика выступают компании, не обладающие финансовой устойчивостью, что в последующим может стать предпосылкой к появлению у них признаков несостоятельности, и не имеющие для проведения строительства достаточных правовых оснований.

К наиболее распространенным случаям следует отнести:

  • заключение ДДУ застройщиками, не имеющими правоустанавливающих документов на землю, предназначенную для постройки многоэтажки;
  • отсутствие разрешения на строительство;
  • использование взносов дольщиков не по назначению;
  • умышленное неисполнение договорных обязательств;
  • двойную продажу одной и той же квартиры нескольким приобретателем и т.д.

Инструментами защиты прав участников долевого строительства в указанных случаях служит грамотное применение закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве в части проведения правового анализа документации застройщика, и заключение ДДУ в строгом соответствии с правилами, прописанными в указанном нормативном акте.

Как защитить дольщику свое право?

Для обеспечения прав дольщиков и с целью предотвращения случайного попадания на рынок строительства недобросовестных застройщиков, правила, прописанные ФЗ № 214, предусматривают возможность для дольщиков не только получить детальную информацию, касаемо их контрагента по ДДУ и правового статуса застройщика. Закон также обязывает застройщика:

  • подготовить и опубликовать пакет проектной декларации;
  • получить разрешение на строительство;
  • получить права на земельный участок под строительство;
  • составить детальный поэтажный план строительства;
  • соблюдать письменную форму договора и наличие в нем существенных условий;
  • провести гос. регистрацию договора.

Согласно норм 214-ФЗ закона вся информация о застройщике должна быть раскрыта и размещена в единой информационной системе жилищного строительства. К сведениям, подлежащим обнародованию относятся:

  • разрешение на ввод в эксплуатацию;
  • проектная декларация;
  • заключение уполномоченного органа, представляющего исполнительную власть субъекта РФ о том, что застройщик и Проектная декларация соответствуют требованиям, которые прописаны в статьях 3, 20 и 23 ФЗ № 214;
  • проект договора;
  • условия, на которых привлекаются денежные средства в том числе и соблюдение требований, предъявляемых для размещения таких средств на счетах эскроу;
  • документы, указанных в статье 3 ФЗ № 214;
  • фото многоэтажки (текущее состояние строительства), градостроительный план земли;
  • документ, раскрывающий информацию касаемо расчета размера личных средств и финансовой устойчивости самого застройщика и т.д.

Важно! Детальная информация об обязанности раскрытия информации со стороны застройщика прописана положениями ст. 3.1 ФЗ № 214.

Законодательство, в целях защиты прав дольщиков и обеспечения правомерности действий со стороны застройщика, предъявляет требования к:

  • органам управления юр.лица-застройщика;
  • обеспечению гарантийных обязательств со стороны застройщика.
  • ответственность за нарушение договорных обязательств;
  • порядок, согласно которому должны совершаться операции по расчетным счетам застройщика касаемо привлечения денег со стороны участников;
  • необходимость предоставления информации в Единый реестр застройщиков.

Нужно знать! Главной целью формирования компенсационного фонда при долевом строительстве, который производится за счёт взноса застройщиков, является возмещение дольщикам причиненного банкротством застройщика вреда, а также проведение финансирования необходимых для окончания незавершенного строительства мероприятий.

Детальное изучение вышеуказанных правовых аспектов договорных отношений в рамках договора долевого строительства, а также привлечение специалистов в области права, способных сделать правовой анализ информация о застройщике, правомерности предоставленной им документации, его финансовой устойчивости, наличия или отсутствия предбанкротного состояния позволяют с большой долей вероятности определить возможность положительного исхода договорных отношений и приобретения квартиры без возникновения каких-либо проблем.

Способы защиты

Одним из достаточно эффективных способов защиты является досудебное претензионное урегулирование конфликтов, а также разбирательство в рамках судебного производства, возмещение убытков, полученных от неправомерных действий застройщика и получение компенсации и неустойки по договору.

Законодательство предполагает возможность применения закона о защите прав потребителей в рамках которого с застройщика за нарушение или неисполнение договорных обязательств, а также причинение вреда и другие неправомерные действия можно потребовать моральный вред.

Факт причинения морального вреда должен быть доказан в судебном производстве по делу, с предоставлением допустимой доказательственной базы.

Важно! При возникновении ситуации, когда застройщик начинает процедуру банкротства, необходимо помнить у возможности привлечения учредителей и контролирующих лиц должника к субсидиарной ответственности. Это увеличивает шанс на возврат неудачно вложенных дольщиками денежных средств в строительство.

Если застройщиком нарушается срок передачи дольщику жилья, закон наделяет последнего правом на истребование неустойки. Размер неустойки (пени) устанавливают нормы закона № 214 ФЗ.

Предъявлять требования к застройщику дольщик может, если допущены нарушения касаемо:

  • соблюдения требований, установленных ДДУ;
  • условий, прописанных техническим регламентом;
  • требований проектных документов и градостроительных регламентов;
  • других технических требований, которые привели к значительному ухудшению качественных характеристик постройки и другим дефектам, делающим невозможным использование многоэтажки по целевому назначению.

Дольщик может потребовать по своему усмотрению от застройщика:

  • бесплатно устранить выявленные недостатки в приемлемый срок;
  • уменьшить цену договора соразмерно причиненному ущербу;
  • возместить понесенные расходы на устранение недостатков жилья.
Читайте так же:  Какие документы понадобятся при отправке ребенка в заграничный лагерь

Дольщик, может реализовать свое право на гарантированное, а, следовательно, бесплатное устранение конструктивных недостатков и других дефектов, возникших в результате эксплуатации жилья, на протяжении пяти лет. Исключение составляет ремонт технологических и инженерных систем.

Важно! Презюмируется соблюдение дольщиком правил эксплуатации своего жилья и домостроения в целом, до тех пор пока спорной стороной не доказано обратное.

Одним из эффективных инструментов защиты прав дольщиков по ДДУ, можно считать положения закона № 218-ФЗ О публично-правовой компании, защищающие права — дольщиков при выявлении у застройщика признаков несостоятельности (банкротства).

Застройщик должен делать обязательные взносы в созданный компенсационный фонд, за средства которого обеспечивается гарантия восстановления прав дольщиков в указанных случаях.

Также дольщик имеет законодательную возможность защитить свое право в случае нарушения застройщиком договорных отношений (к примеру, срока сдачи либо получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилья и т.д.) признать право собственности на:

  • конкретный объект недвижимости;
  • на объект, строительство которого не окончено;
  • соответствующую своему денежному вложению долю, которая принадлежит на правах общей собственности дольщикам в многоквартирном доме.

Такие права дольщику предоставлены правилами, прописанными положениями (ст. 12 ГК РФ).3 ст. 8 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ; п. 1 ст. 218 ГК РФ, в том числе и об этом говорит правоприменительная практика, закреплённая судебными решениями вынесенными в пользу дольщиков.

Признание ДДУ не действительным, как способ защиты дольщика

Достаточно эффективным становится способ защиты своего права путем признания недействительности сделки. Если денежные средства на строительство многоэтажки были привлечены лицом, не обладающим на это правовыми основаниями или был нарушен порядок их привлечения, дольщик может потребовать признания договором (сделки) недействительным и потребовать возврата вложенных денег в двойном размере, включая проценты и возмещение причиненных убытков. Такая возможность предусмотрена правилами, установленными ст. 395 ГК РФ (ч. 2, 2.1 ст. 1, ч. 3 ст. 3 Закона N 214-ФЗ.

Нельзя забывать и о том, что указанные правовые основания для защиты прав дольщиков распространяются в тех случаев, когда предполагается, что правоотношения ведутся в рамках ДДУ и этот факт будет доказан в судебном порядке.

Также сделку можно признать недействительной, если застройщик не будет придерживаться требований, отраженных в проектной декларации. При этом возврату подлежат не только денежные средства, но и проценты, размер которых равен двойной величине 1/300 ставки рефинансирования Банка РФ (ч. 7 ст. 19 Закона N 214-ФЗ).

Требования по недействительности сделки дольщик может предъявить и в тех случаях, когда технические характеристики переданного дольщику имущества не соответствует проектной декларации (ч. 4, 4.1).

Глубокое знание, понимание и правильное применение законодательства, своевременное применение всех возможных инструментов правовой защиты дольщиков значительно снизит не только риски при заключении договора долевого участия, но и увеличит гарантии сохранение денежных ресурсов дольщика и обеспечит сохранение времени нервов.

Помощь юристов даст возможность дольщику при возникновении сложностей в рамках договора долевого участия не выбиваться из обычного ритма жизни.

Каковы способы защиты участников долевого строительства?

Заключение договора участия в долевом строительстве и его государственная регистрация еще не гарантируют того, что дом будет своевременно возведен и квартира в нем передана в срок, а в строительных работах будет отсутствовать брак.

В случае необходимости восстановления нарушенных прав участник долевого строительства (дольщик) может воспользоваться различными способами защиты. К ним, в частности, относятся следующие (ст. 12 ГК РФ).

1. Признание права собственности на объект долевого строительства

Если застройщик задерживает ввод дома в эксплуатацию, не получает необходимое на это разрешение, дольщик вправе, в зависимости от степени готовности дома, фактической передачи ему объекта долевого строительства и иных обстоятельств, требовать признания в судебном порядке (ч. 2, 3 ст. 8 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ; п. 1 ст. 218 ГК РФ; п. п. 14, 16, 17 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013):

  • права собственности на объект недвижимости;
  • права собственности на объект незавершенного строительства;
  • права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства.

2. Признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности

Если денежные средства привлекались лицом, не имеющим на это права или с нарушением установленного порядка их привлечения, то по требованию дольщика сделка может быть признана недействительной. От этого лица можно потребовать немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов и возмещения сверх суммы указанных процентов причиненных убытков (ч. 2, 2.1 ст. 1, ч. 3 ст. 3 Закона N 214-ФЗ; п. 7 Обзора).

Застройщики вправе привлекать денежные средства граждан только на основании договора участия в долевом строительстве, жилищных сертификатов и участия в жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативах (ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ).

Поэтому будьте осторожны, если застройщик вместо договора участия в долевом строительстве или жилищного сертификата предложит вам заключить предварительный договор купли-продажи, предварительный договор долевого строительства, инвестиционный договор, договор бронирования определенной квартиры, договор купли-продажи векселя, который будет погашен им путем предоставления квартиры, договор займа, а также внести денежные средства на свой депозитный счет в банке и т.д.

Законодательство об участии в долевом строительстве будет распространяться на указанные правоотношения только в случае, если суд установит, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве (Письмо Верховного Суда РФ от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13).

Участник долевого строительства вправе также обратиться в суд с требованием о признании сделки недействительной при нарушении застройщиком требований к проектной декларации. В этом случае застройщик обязан возвратить дольщику-гражданину полученные от него денежные средства и уплатить проценты в размере двойной величины 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день возврата денежных средств (ч. 7 ст. 19 Закона N 214-ФЗ).

С 01.01.2016 значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России и с 30.10.2017 составляет 8,25% ( Указание Банка России от 11.12.2015 N 3894-У; Информация Банка России от 27.10.2017).

Читайте так же:  Что делать при несоответствии цен на ценниках и чеках

Еще одно основание для признания договора участия в долевом строительстве недействительным по требованию дольщика — несоответствие условий договора, например, о характеристиках подлежащего передаче дольщику объекта, информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора (ч. 4, 4.1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).

3. Возмещение убытков

Убытки подлежат возмещению сверх неустоек и штрафов, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве и договором долевого участия (п. 1 ст. 28 Закона от 07.02.1992 N 2300-1; ч. 3 ст. 3, ст. 10 Закона N 214-ФЗ; п. 35 Обзора). Убытки могут быть понесены, например, из-за того, что в связи с нарушением застройщиком срока передачи объекта дольщик был вынужден арендовать жилье.

4. Взыскание неустойки (пеней)

Застройщик должен уплатить гражданину — участнику долевого строительства неустойку (пени) в следующих случаях (ч. 2 ст. 6, ч. 8 ст. 7 Закона N 214-ФЗ):

1) если нарушил сроки передачи дольщику объекта строительства, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта. Размер неустойки (пени) составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки;

2) если нарушил согласованный с дольщиком срок устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, обнаруженных в течение гарантийного срока. Размер неустойки (пени) составляет 1% от стоимости расходов на устранение такого недостатка (дефекта) либо от стоимости жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, если выявленные недостатки (дефекты) могут служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания.

5. Компенсация морального вреда

Достаточное основание для взыскания компенсации морального вреда — установленный факт нарушения прав дольщика (ст. 15 Закона N 2300-1; п. 28 Обзора).

6. Взыскание штрафа

При удовлетворении судом требований участника долевого строительства, которые не были удовлетворены застройщиком добровольно, суд взыскивает с застройщика в пользу дольщика штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом дольщику (п. 6 ст. 13 Закона N 2300-1; п. п. 2, 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17).

7. Прекращение правоотношений

Участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве, в частности, в следующих случаях (ч. 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ; ч. 7, 17 ст. 25 Закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ):

1) если застройщик существенно нарушил требования к качеству объекта строительства или не устранил недостатки в строительстве в установленный участником долевого строительства разумный срок;

2) срок передачи объекта долевого строительства нарушен более чем на два месяца;

3) застройщик не уведомил дольщика о прекращении договора поручительства и (или) не заключил новый договор поручительства (в случае, если договор участия в долевом строительстве заключен с первым участником долевого строительства до 20.10.2017).

В судебном порядке договор может быть расторгнут, в частности, в следующих случаях (ч. 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ):

1) если прекращено или приостановлено строительство многоквартирного дома и очевидно, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику;

2) существенно изменена проектная документация, в том числе превышено допустимое изменение общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, установленное договором участия в долевом строительстве в пределах 5% указанной площади;

3) изменилось назначение общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав объекта долевого строительства.

При расторжении договора застройщик обязан вернуть уплаченную дольщиком в счет цены договора денежную сумму, а также уплатить проценты на эту сумму в двойном размере исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России (ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).

8. Обращение за содействием к органам государственной власти

Власти субъектов РФ могут оказывать содействие обманутым дольщикам: помогать в завершении строительства проблемного дома, выделять из регионального бюджета денежные компенсации пострадавшим дольщикам, осуществлять поиск соинвесторов для завершения строительства проблемного дома, выделять дольщикам жилье из резервного жилого фонда региона во временное пользование на время окончания строительных работ, выкупать права требования к застройщику и т.д.

Если вы столкнулись с проблемным застройщиком, выясните, какое содействие оказывается дольщикам органами государственной власти в вашем регионе.

В г. Москве гражданин, являющийся обманутым дольщиком, может быть признан пострадавшим и включен в реестр пострадавших граждан (п. 2.1 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 03.11.2015 N 713-ПП).

9. Заявление требований в рамках дела о банкротстве застройщика

Видео (кликните для воспроизведения).

В случае банкротства застройщика участники долевого строительства, а также граждане, вступившие в иные правоотношения, связанные со строительством жилья (перечень которых является открытым), вправе предъявить денежное требование или требование о передаче жилого помещения в рамках дела о банкротстве в арбитражный суд (п. 6 ст. 201.1, ст. ст. 201.4 — 201.6 Закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ).

Следует учитывать, что в целях защиты участников строительства от злоупотреблений застройщиков, совершаемых путем иного правового оформления своих отношений по привлечению денежных средств, суд может признать застройщиком не только лицо, с которым у участников долевого строительства заключены соответствующие договоры, но и организацию, фактически аккумулирующую денежные средства, переданные для строительства многоквартирного дома, например лицо, которое является правообладателем земельного участка и объекта строительства, но денежные средства напрямую не привлекает (п. 7 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2016); Определение Верховного Суда РФ от 29.06.2016 N 304-ЭС16-4218).

10. Выплата возмещения из компенсационного фонда

Если договор с первым участником строительства представлен на государственную регистрацию после 20.10.2017, застройщик обязан производить отчисления (взносы) в компенсационный фонд, предназначенный для выплаты возмещения в размере уплаченной цены договора участия в долевом строительстве гражданам — участникам долевого строительства при банкротстве застройщика. Прием заявлений о выплате и выплата возмещения отнесены к ведению публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства», в том числе через банки-агенты (ст. 23.2 Закона N 214-ФЗ; ч. 1, 2 ст. 13, ч. 5 ст. 25 Закона N 218-ФЗ; п. п. 2 — 9 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 N 1233).

Читайте так же:  Вопрос о ремонте в многоквартирных домах

При этом гражданин не имеет права на возмещение, если он приобрел право требования по договору участия в долевом строительстве у юридического лица — участника долевого строительства после возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика (ч. 3 ст. 13 Закона N 218-ФЗ).

Официальный сайт Банка России — www.cbr.ru

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Банкротство застройщика: как дольщику защитить свои права

Генеральный директор ООО «Юридическая компания «Деловой дом»,
к. ю. н., доцент

специально для ГАРАНТ.РУ

Резонансных дел о банкротстве строительных организаций в последнее время становится все больше, растет и количество обманутых дольщиков, отстаивающих свои законные интересы и пытающихся вернуть вложенные в неудавшееся строительство денежные средства. В связи с обострившейся ситуацией на первичном рынке жилья особое значение приобретают вопросы защиты прав граждан-участников строительства.

Урегулирование правоотношений, возникающих из банкротства застройщика, нашло свое отражение в параграфе 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве). К категории участников строительства относятся граждане, коммерческие организации и публично-правовые объединения.

Финансирование строительства многоквартирного дома порождает возникновение у субъекта, его осуществившего, прав на жилое помещение в данном объекте. При признании застройщика банкротом осуществление данного права в большинстве случаев невозможно, в связи с чем участник строительства вправе требовать возврата вложенных денежных средств.

Предусмотренный Законом о банкротстве для граждан статус участника строительства позволяет им использовать ряд преимуществ, которые недоступны иным кредиторам, тем самым законодатель усиливает защиту прав граждан – участников строительства, выделяя их в особую группу кредиторов. Среди привилегий, предоставленных участникам строительства для наиболее эффективной защиты их нарушенных прав, можно выделить следующие:

возможность выбора формы выражения требований к застройщику (денежная либо передача жилого помещения). При этом объем предоставляемой государством защиты не зависит от того, какие требования предъявлены;

погашение требований осуществляется в третьей очереди, тогда как для остальных кредиторов предусмотрена четвертая очередь;

участники строительства могут проводить свое собственное собрание кредиторов с отдельными полномочиями, на котором только они имеют право голоса;

участникам строительства предоставлена возможность установления убытков, понесенных ввиду неисполнения застройщиком своих обязательств;

необходимость одобрения решения о заключении мирового соглашения не менее чем 3/4 голосов участников строительства включенных в реестр требований кредиторов также свидетельствует об их значимом положении в сложившейся ситуации банкротства;

требования о передаче жилых помещений могут быть удовлетворены несколькими способами в зависимости от степени завершенности многоквартирного дома, о чем я расскажу далее.

Для того чтобы добиться удовлетворения имеющихся к застройщику требований, гражданам – участникам строительства, как и иным кредиторам, необходимо включить их в реестр требований кредиторов.

В ситуации банкротства застройщика при наличии возможности выбрать форму предъявления требований к застройщику реестр требований кредиторов включает в себя еще один так называемый «подреестр» – реестр требований о передаче жилых помещений, который является составной частью основного реестра и образует с ним единое целое. Определяющим моментом при рассмотрении вопроса о включении требований в реестр кредиторов является срок предъявления денежных требований. В случае введения в отношении должника процедуры наблюдения такой срок составляет 30 дней с даты публикации сообщения, а в случае признания должника-застройщика банкротом и введении конкурсного производства – в течение двух месяцев с даты публикации сообщения (ст. 142 Закона о банкротстве). Пропуск срока влечет оставление заявленных требований «за реестром», что ставит под сомнение реальность их удовлетворения.

В случае заявления требований о передаче жилого помещения существует возможность, основанная на судебной практике, говорить о неприменении срока для закрытия реестра требований кредиторов.

Так, суды считают, что участники строительства, предъявившие неденежные требования о передаче жилых помещений, не являются кредиторами и не относятся ни к одной из очередей кредиторов, требования которых подлежат удовлетворению за счет имущества должника (ст. 2, ст. 201.9 Закона о банкротстве). Специальный порядок погашения неденежных требований участников строительства установлен ст. 201.10-201.11 Закона о банкротстве)» (Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2012 г. № 07АП-2689/10(103) по делу № А45-9663/2009, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2013 г. по делу № А46-14935/2011, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 2 ноября 2012 г. по делу № А46-5011/2009, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2013 г. по делу № А57-5725/10, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2012 г. по делу № А57-5725/2010).

Здесь же уместно упомянуть о возможности изменения участниками строительства формы заявленных требований, фактически возможности перехода из одного реестра в другой. Стоит иметь в виду, что однозначной позиции судов по данному вопросу нет, в связи с чем заявление такого требования всегда рискованно для участника строительства.

Некоторые суды ссылаются на то, что возможность изменения денежных требований участников строительства на требование о передаче жилых помещений прямо не следует из закона. Поскольку реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра кредиторов, то, включив свои требования в один из них, заявитель уже реализовал свою возможность потребовать от застройщика восстановления нарушенных прав (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15 декабря 2014 г. № Ф03-5086/2014 по делу № А59-5933/2009, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 14 ноября 2014 г. № Ф03-4359/2014 по делу № А59-5933/2009, Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2013 г. по делу № А67-4252/2010). Наряду с названной позицией существует и иная – заявления об исключении из одного реестра удовлетворяются и одновременно признаются обоснованными требования о включении в другой реестр. Несмотря на то, что по своему содержанию такие решения судов наиболее справедливы по отношению к участникам строительства, выносятся они не часто (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 августа 2014 г. года по делу № А55-19659/2009, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 3 февраля 2014 г. по делу № А41-7785/09, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 8 апреля 2013 г. по делу № А32-30801/2011 (оставленное в силе Определением ВАС РФ от 17 июля 2013 г. № ВАС-6334/13), Определение Арбитражного суда г. Москвы от 11 февраля 2015 г. по делу № А40-27589/08-74-86″Б»).

Читайте так же:  Образец заполнения справки в бассейн взрослому

Включение требований в реестр требований кредиторов лишь промежуточная цель для участника строительства, конечной, безусловно, является удовлетворение заявленных требований в виде возврата вложенных денежных средств либо предоставления жилого помещения. Погашение требований о передаче жилого помещения может быть произведено несколькими способами:

путем передачи объекта незавершенного строительства. Данный способ предусмотрен ст. 201.10 Закона о банкротстве и предполагает восстановление прав дольщиков путем создания ими жилищно-строительного кооператива и передачи на баланс недостроенного застройщиком многоквартирного дома. Строительство дома завершают граждане своими силами;

путем передачи жилых помещений. Детальное изложение особенностей такого погашения представлено в ст. 201.11 Закона о банкротстве. Данный способ применим при полной готовности объекта, то есть при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

привлечение нового застройщика к завершению строительства объекта (ст. 201.15-1-201.15-2 Закона о банкротстве). Данный способ является новшеством законодательства о банкротстве, поскольку введен ст. 12 Федерального закона от 29 декабря 2015 г. № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и начал действовать лишь с 29 декабря 2015 года. Институт привлечения нового застройщика представляет собой возмездную передачу имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика, в отношении которого введена процедура банкротства, иному застройщику.

Граждане также могут погасить имеющиеся у них требования путем признания права собственности на конкретное жилое помещение (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве). В законе отмечены два условия, соблюдение которых необходимо для признания судом права собственности на определенное жилое помещение. Во-первых, застройщиком должно быть получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Во-вторых, и застройщиком, и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом должен быть подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве). Если передаточный акт (иной документ о передаче квартиры) был подписан после даты принятия заявления о признании застройщика банкротом, то исход дела зависит только от благосклонности суда и квалификации юриста-представителя. Дело в том, что правовых норм, которые бы регулировали такой случай, на сегодняшний день нет. Нужно отметить, что судебная практика по таким ситуациям складывается пока в пользу участников строительства, поэтому имеется шанс на благоприятное разрешение такого вопроса (Постановление ФАС Поволжского округа от 17 октября 2013 г. по делу № А55-13551/2010, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2013 г. по делу № А57-26869/09).

Следует также обратить внимание на существование альтернативного способа защиты прав обманутых дольщиков (ст. 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). Поскольку изначально органы местного самоуправления, выдав разрешение на строительство застройщику, признали его надежность, то в случае его банкротства государство готово понести ответственность за произошедшее несоответствие. Участники строительства имеют возможность обратиться к органам исполнительной власти субъекта для удовлетворения указанных в договоре участия в долевом строительстве либо ином договоре требований, направленных на получение жилого помещения. Для этого необходимо включиться в общефедеральный реестр, правила включения в который содержатся в Приказе Минрегиона России от 20 сентября 2013 г. № 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены».

Резюмируя, отмечу, что способов защиты прав граждан-участников строительства на сегодняшний день предусмотрено много, они действительно являются рабочими и совершенствуются законодателями в связи с обострением экономической ситуации. Гражданам – участникам строительства следует действовать в соответствии с требованиями закона, соблюдать сроки и условия, определенные законодателем. Это значительно упростит процесс восстановления нарушенных прав.

КАКОВЫ СПОСОБЫ ЗАЩИТЫ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА?

«Электронный журнал «Азбука права», 28.08.2015

КАКОВЫ СПОСОБЫ ЗАЩИТЫ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА?

Заключение договора долевого участия в строительстве и его государственная регистрация еще не гарантируют того, что дом будет своевременно возведен и квартира в нем передана в срок, а в строительных работах будет отсутствовать брак.

В случае необходимости восстановления нарушенных прав участник долевого строительства (дольщик) может воспользоваться различными способами защиты. К ним, в частности, относятся следующие (ст. 12 ГК РФ).

1. Признание права собственности на объект долевого строительства

В случае если застройщик нарушает обязательства по представлению разрешения на ввод в эксплуатацию в регистрирующий орган или это разрешение вовсе не было получено, дольщик вправе, в зависимости от степени готовности дома, факта передачи ему объекта долевого строительства и иных обстоятельств, требовать признания в судебном порядке (ч. 3 ст. 16 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ; п. 1 ст. 218 ГК РФ; п. п. 14, 16 — 17 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013):

— права собственности на объект недвижимости;

— права собственности на объект незавершенного строительства;

[3]

— права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства.

2. Признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности

Если денежные средства привлекались лицом, не имеющим на это права или с нарушением установленного порядка их привлечения, то по требованию дольщика сделка может быть признана недействительной. От этого лица можно потребовать немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов за пользование чужими денежными средствами и возмещения сверх суммы указанных процентов причиненных убытков (ч. 2 — 2.1 ст. 1, ч. 3 ст. 3 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ; п. 7 Обзора).

Читайте так же:  Заявление в суд о выдаче исполнительного листа

Застройщики вправе привлекать денежные средства граждан только на основании договора долевого строительства, жилищных сертификатов и участия в кооперативах.

Поэтому будьте осторожны, если застройщик вместо договора долевого строительства или жилищного сертификата предложит вам заключить предварительный договор купли-продажи, предварительный договор долевого строительства, инвестиционный договор, договор бронирования определенной квартиры, договор купли-продажи векселя, который будет погашен им путем предоставления квартиры, договор займа, а также внести денежные средства на свой депозитный счет в банке и т.д.

Законодательство об участии в долевом строительстве будет распространяться на указанные правоотношения только в случае, если суд установит, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве (Письмо Верховного Суда РФ от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13).

Также недействительной может быть признана сделка в случае нарушения застройщиком требований к проектной декларации. В этом случае застройщик будет обязан вернуть полученные для строительства средства и уплатить проценты в двойном размере исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банк России (ч. 7 ст. 19 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Справка. Ставка рефинансирования

В настоящее время ставка рефинансирования составляет 8,25% (Указание Банка России от 13.09.2012 N 2873-У).

3. Возмещение убытков

Убытки подлежат взысканию сверх неустоек и штрафов, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве и договором долевого участия (ч. 1 ст. 28 Закона от 07.02.1992 N 2300-1; ч. 3 ст. 3, ст. 10 Закона от 30.12.2014 N 214-ФЗ; п. 35 Обзора). Убытки могут быть понесены, например, из-за того, что в связи с нарушением застройщиком срока передачи объекта дольщик был вынужден арендовать жилье.

[2]

4. Взыскание неустойки

Если строительство находится на завершающейся стадии и пропуск передачи объекта долевого строительства незначителен, застройщик обязан выплатить участнику долевого строительства неустойку в двойном размере исходя из 1/300 действующей на день исполнения обязательства ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки.

При этом размер неустойки не может быть уменьшен соглашением сторон. Застройщик вправе обратиться к дольщику с просьбой о продлении срока, однако дольщик не обязан отвечать согласием (ч. 2 ст. 6 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ; п. п. 21 — 26 Обзора).

5. Компенсация морального вреда

Достаточное основание для взыскания компенсации морального вреда — установленный факт нарушения прав дольщика (ст. 15 Закона от 07.02.1992 N 2300-1; п. 28 Обзора).

6. Прекращение правоотношений

Участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, в частности, в следующих случаях (ч. 3 ст. 7, ч. 1 ст. 9, ч. 3 ст. 15.1 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ):

— если застройщиком были существенно нарушены требования к качеству объекта строительства или не были устранены недостатки в строительстве в установленный участником долевого строительства разумный срок;

— если срок передачи объекта долевого строительства был нарушен более чем на два месяца;

— если застройщик не уведомил дольщика о прекращении договора поручительства и (или) не заключил новый договор поручительства.

В судебном порядке договор может быть расторгнут, в частности, в следующих случаях (ч. 1.1 ст. 9 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ):

— прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику;

— существенного изменения проектной документации строящегося дома либо изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в его состав.

При расторжении договора застройщик обязан вернуть сумму, уплаченную дольщиком в счет строительства, а также уплатить проценты в двойном размере исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России (ч. 2 ст. 9 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

7. Обращение за содействием к органам государственной власти

Власти субъектов РФ могут оказывать содействие обманутым дольщикам: помогать в завершении строительства «проблемного» дома; выделять из регионального бюджета денежные компенсации пострадавшим дольщикам; осуществлять поиск соинвесторов для завершения строительства «проблемного» дома; выделять дольщикам жилье во временное пользование на время окончательных строительных работ из резервного жилого фонда региона; выкупать права требования к застройщику и т.д.

Если вы столкнулись с проблемным застройщиком, выясните, какое содействие оказывается дольщикам органами государственной власти в вашем регионе.

8. Заявление требований в рамках дела о банкротстве застройщика

В случае банкротства застройщика участники долевого строительства, а также граждане, вступившие в иные правоотношения, связанные со строительством жилья (перечень которых является открытым), вправе предъявить денежное требование или требование о передаче жилого помещения в рамках дела о банкротстве в арбитражный суд (ч. 6 ст. 201.1, ст. ст. 201.4 — 201.6 Закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ).

Материал подготовлен при содействии

заместителя Председателя Президиума

Видео (кликните для воспроизведения).

Коллегии адвокатов «Грибаков, Поляк и партнеры»

Источники


  1. Майлис, Н. П. Моя профессия — судебный эксперт / Н.П. Майлис. — М.: Щит-М, 2014. — 168 c.

  2. Марченко, М.Н. Общая теория государства и права. Академический курс в 3-х томах. Том 2 / М.Н. Марченко. — М.: Зерцало, 2002. — 895 c.

  3. Прокопович, С.С. Итальянско-русский юридический словарь / С.С. Прокопович. — М.: РУССО, 2017. — 392 c.
  4. Старович, Збигнев Судебная сексология / Збигнев Старович. — М.: Юридическая литература, 2016. — 336 c.
Каковы способы защиты участников долевого строительства
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here