Корректировка на площадь земельного участка

Сегодня предлагаем рассмотреть следующую тему: "Корректировка на площадь земельного участка". Мы собрали и подготовили полную информацию по теме, что позволит решить любую проблему. Если после прочтения статьи остались вопросы, то вы их можете в любое время задать дежурному юристу.

Расчет корректировки на площадь земельного участка

Подскажите какой корректировкой можно воспользоваться на площадь земельного участка, Вид разрешенного использования: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания . Участок оцениваю в Ямало-Ненецком автономном округе в г.Салехард

Стандартно, если рынок позволяет — лучше набрать аналоги из того же сегмента рынка по площади, не позволяет — метод парных продаж, не хватает аналогов для метода парных продаж — проводим КРА зависимости удельных показателей стоимости земли от различных показателей, связанных с площадью (например, величина, обратная площади, десятичный логарифм площади и др. — в зависимости от того, какая функция лучше описывает ценообразование на вашем рынке, можно и сразу использовать заложенные в «эксель» возможности аппроксимации, но для этого желательно, чтобы они были «чистыми» — влияние др. факторов должно быть сведено к минимуму — иначе вам сложнее будет вытащить из ваших данных репрезентативную зависимость).

В случае, если вы прекрасно знаете рынок, и вам нужно только обосновать значение введенной вами корректировки, приглядитесь к справочникам (например, Лейфера, «Электронный справочник оценщика») и различным статьям и публикациям на данную тему, в которых вы можете найти что-то схожее с вашим экспертным мнением и на которые вы сможете сослаться.

[3]

Корректировка на площадь. Данная поправка призвана учесть тот факт, что объект недвижимости меньшей площади имеет удельную стоимость выше, чем объект большей площади. Корректировка произведена по следующей формуле:

Ks = Ln (Soа) / Ln (Sоо), гдеKs — коэффициент влияния размера площади объекта недвижимости на его стоимость; Ln — функция натурального логарифма по основанию е; Soо — площадь объекта оценки, кв.м; Sоа — площадь объекта аналога, кв.м; Источник: Модель влияния размера объекта недвижимости на его рыночную стоимость, автор Власов А.Д.

Источник: Модель влияния размера объекта недвижимости на его рыночную стоимость, автор Власов А.Д.-это информация 2005 года, 10 лет назад..не все эксперты это принимают это, ссылаясь на устаревшую дату. Нет ничего нового по методикам, посвежее.

Корректировка на площадь зависит от временного периода? По-моему нет. Это же не скидка на торг. Отправляла отчеты на экспертизу. Именно к этой корректировке вопросов вообще никогда не было.

Ну вот я так же считаю, что не зависит от даты оценки. в судах тоже не было вопросов, где я присутствовала, а вот у эксперта возник он)) пришло такое замечание, поэтому решила написать этот вопрос-может что то есть, а я не в курсе. Спасибо.

Отношение Ln (Soа) / Ln (Sоо) правильно? Может наоборот Ln (Soо) / Ln (Sоа)

г. Екатеринбург, дело №3-116/2015 от 25.03.2015 г.

«Суд отмечает, что ссылки на источник информации (А.Д. Власов «Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях», журнал «Имущественные отношения в Российской Федерации», № 1 (40)), не позволяют определить, на какой период времени выведена такая зависимость.

Использование неотносимых и неопределенных сведений при формировании корректировок на величину площади вводит в заблуждение пользователей отчета, свидетельствует о нарушении принципов проверяемости и обоснованности отчета.»

Интересно, суд проверить выводы, представленные в публикации А.Д. Власова хотел? А тут бац и облом — не получилось. Или всё же отчет? Если всё же отчет — то для соблюдения принципа проверяемости — достаточно ссылки на источник. Вообщем, что-то новенькое.

Оценщиком нарушен п.4 Федерального Стандарта Оценки №3. (Решение №134 от 20.11.2015 г. Казань)

Согласно п.4 ФСО №3 (принцип обоснованности): «… информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности)». Однако:

Величину поправки на площадь (стр.47-48) оценщик рассчитывает на основании результатов А.Д.Власова «Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях», журнал «Имущественные отношения в Российской Федерации» №1(40), 2007. При этом оценщик не принял во внимание, что данные исследования были проведены в 2005, 2007 годах, а рыночная стоимость оценщиком определяется по состоянию на 01.01.2013. Сегмент рынка, к которому относится оцениваемый объект, в период с 2005 по 2013 годы мог измениться, в связи с чем, в данном случае, необходимо было провести анализ возможности использования указанных материалов для расчета корректировки на площадь. Однако какие-либо исследования или пояснения по данному вопросу оценщиком не приведены, что свидетельствует о необоснованном использовании указанных материалов.

Кроме этого, указанные исследования были проведены для кадастровой оценки земельных участков, а оценщик определяет рыночную стоимость земельного участка.

Корректировка на площадь земельного участка

Расчет корректировки на площадь земельного участка

23 марта в 11:57:11

Стандартно, если рынок позволяет — лучше набрать аналоги из того же сегмента рынка по площади, не позволяет — метод парных продаж, не хватает аналогов для метода парных продаж — проводим КРА зависимости удельных показателей стоимости земли от различных показателей, связанных с площадью (например, величина, обратная площади, десятичный логарифм площади и др. — в зависимости от того, какая функция лучше описывает ценообразование на вашем рынке, можно и сразу использовать заложенные в эксель возможности аппроксимации, но для этого желательно, чтобы они были чистыми — влияние др. факторов должно быть сведено к минимуму — иначе вам сложнее будет вытащить из ваших данных репрезентативную зависимость).

Если есть возможность сравнивать сравнимое, то про 15-16 соток лучше сказать, что они не являются корректными аналогами.

Остаётся вопрос о земельных улучшениях — что у ОО и что у аналогов?

Иногда использую такую технику.

Читайте так же:  Вправе ли банк отказать в досрочном погашении кредита и потребовать уплаты процентов за весь срок вы

Сразу оговорюсь, что это коряво, некрасиво, и пр. , но в некоторых случаях осуществимо и даже легко обсчитываемо, в общем за неимением.

Сравниваем сравнимое, например, в качестве критерия используем К соотношения площадей ЗУчастка и ЗУлучшений

1. Определяем стоимость 1сотки, 1м2 и т.п. условно свободного зем. участка для аналога

2. Аналог развливаем на стоимость ЗУч и ЗУл.

3. Имеем стоимость аналога в расчёте на 1м2 ЗУч и ЗУл.

4. Выбираем оценку среднего для каждого показателя

5. Собираем стоимость ОО как ЗУч + ЗУл

Поправка на площадь земельного участка

[Теория «Оценка» ]→[Теория «Оценка недвижимости» ]→[Корректировка (поправка) на размер земельного участка]

Расчет поправки на размер земельного участка

Оцениваемый объект и объекты-аналоги обеспечены различными по площади земельными участками. Поэтому необходимо внести корректировку на разницу в площади земельного участка.

Величина корректировки (поправки) определялась в следующем порядке:

1. Определялась площадь земельного участка, приходящаяся на 1 кв. м общей площади здания для оцениваемого объекта и объектов – аналогов по формуле:

Величина S’ отражает обеспеченность здания земельным участком.

2. Определялось отклонение в обеспеченности земельным участком между оцениваемым объектом и объектом – аналогом:

Δ S’ i = S’ o — S’ ai

где: S’ o — площадь земельного участка, приходящаяся на 1 кв. м общей площади здания для оцениваемого объекта, кв.м./кв.м.

S’ ai — площадь земельного участка, приходящаяся на 1 кв. м общей площади здания для i-того аналога, кв.м./кв.м.

3. Величина корректировки определялась по формуле:

Стоимость права аренды земельного участка была определена в разделе «расчет стоимости земельного участка методом остатка» и составила 174694 за 756 кв.м. следовательно, рыночная стоимость права аренды 1 кв.м. = 232 руб.

Корректировка на площадь земельного участка

Дата 26.06.2018
Размер 14.51 Kb.
Название файла Корректировка на площадь земельного участка.docx
    Навигация по данной странице:
  • Наименование фактора Объект оценки Объект-аналог №1
  • Корректировка на площадь ЗУ, руб./1кв.м. -776
  • Формула расчета поправки на площадь, масштаб (К s)

    Земли промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения

    -0,35

    К s = (So/Sa) — 0,35

    Земли сельскохозяйственного назначения

    -0,37

    К s = (So/Sa) — 0,37

    So – общая площадь оцениваемого земельного участка, ед.

    Sa – общая площадь сравниваемого (аналогичного по остальным параметрам) земельного участка, ед.

    Пример расчета поправки на площадь (размер, масштаб):

    В городе с численностью населения 300 тыс. человек.

    Общая площадь оцениваемого участка: So = 1550 кв.м.

    Общая площадь аналогичного участка: Sa = 1000 кв.м.

    Рыночная стоимость 1 кв.м. аналогичного участка: 1200 руб./кв.м.

    К s = ( So / Sa ) — 0,25 = (1550/1000) — 0,25 = 0,90 – поправка, которую нужно внести к стоимости аналога площадью 1000 кв.м., при оценке участка площадью 1550 кв.м.

    Т. о. рыночная стоимость 1 кв.м. оцениваемого участка: 1200 * 0,90 = 1075 руб./кв.м.

    © 2013 – 2019 Ассоциация «СтатРиелт» Свидетельство №1165200050510 от 24.02.2016г. Министерства юстиции Российской Федерации

    Статистика рынка недвижимости

    на Масштаб, размер, общую площадь земельных участков — корректировка на 01.04.2016 года

    Поправка рыночной стоимости земельного участка на общую площадь (размер, масштаб)

    Исследование рынков земельных участков различных населенных пунктов (включая производственн-складского использования) показывает, что зависимость рыночной стоимости единицы площади участка от общей площади выражается степенной функцией:

    C – цена предложения (рыночная стоимость) земельного участка, ден.ед./кв.м.,

    S – общая площадь земельного участка, кв.м.,

    b – коэффициент активности рынка,

    n – «коэффициент торможения» — степень замедления роста рыночной стоимости по мере увеличения общей площади земельного участка.

    В результате эффекта «торможения» рыночная стоимость единицы площади земельного участка снижается при увеличении общей площади.

    расчеты СтатРиелт на основе актуальной рыночных данных

    Населенные пункты (города и пригородные земли) с населением:

    Формула расчета поправки на площадь, масштаб (К s)

    Корректировка на площадь земельного участка

    • Вы здесь:
    • Статистика рынка
    • Архив статистики
    • Итоги I квартала 2016 года
    • Корректировки рыночной стоимости земельных участков
    • на Масштаб, размер, общую площадь земельных участков — корректировка на 01.04.2016 года

    на Масштаб, размер, общую площадь земельных участков — корректировка на 01.04.2016 года

    Поправка рыночной стоимости земельного участка на общую площадь (размер, масштаб)

    Исследование рынков земельных участков различных населенных пунктов (включая производственн-складского использования) показывает, что зависимость рыночной стоимости единицы площади участка от общей площади выражается степенной функцией:

    C – цена предложения (рыночная стоимость) земельного участка, ден.ед./кв.м.,

    S – общая площадь земельного участка, кв.м.,

    b – коэффициент активности рынка,

    n – «коэффициент торможения» — степень замедления роста рыночной стоимости по мере увеличения общей площади земельного участка.

    В результате эффекта «торможения» рыночная стоимость единицы площади земельного участка снижается при увеличении общей площади.

    расчеты СтатРиелт на основе актуальной рыночных данных

    Населенные пункты (города и пригородные земли) с населением:

    Формула расчета поправки на площадь, масштаб (К s)

    ПРОБЛЕМЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД ПРОМЫШЛЕННЫМИ ОБЪЕКТАМИ В ПОСЕЛЕНИЯХ (МОДЕЛЬ ВЛИЯНИЯ РАЗМЕРА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА НА ЕГО РЫНОЧНУЮ СТОИМОСТЬ).

    Власов Александр Данилович
    директор Сибирского научного центра
    «Экопрогноз» (г.Новосибирск)

    Опубликовано в журнале


    Имущественные отношения в РФ
    №1(40) 2005
    1. Корректировка на площадь земельного участка

    Учитывает площадь земельного участка в составе имущественного комплекса. В данном случае объект оценки имеет в своем составе земельный участок общей площадью 47921 м2, объекты-аналоги №1,2,3 имеют в своем составе земельные отличной площади, чем у оцениваемого объекта. Величина корректировки определялась в следующем порядке (источник: www.appraiser.ru):

    1. Определяем площадь земельного участка, приходящаяся на 1 кв. м общей площади здания для оцениваемого объекта и объектов – аналогов по формуле:

    Величина S отражает обеспеченность здания земельным участком

    2. Определяем отклонение в обеспеченности земельным участком между объектом оценки и объектом – аналогом:

    ∆ Si = Sо — Sаi, где:

    Sо — площадь земельного участка, приходящаяся на 1 кв. м общей площади здания для объекта оценки, кв.м/кв.м;

    Sаi — площадь земельного участка, приходящаяся на 1 кв. м общей площади здания для i-того аналога, кв.м/кв.м;

    3. Величина корректировки определялась по формуле:

    К = ∆ Si * СЗУ, где:

    СЗУ — стоимость 1 кв. м земельного участка (определена в соответствующем разделе настоящего расчета).

    Размер корректировки в процентах проведен по формуле:

    К%. = Кi*100/Cздi , где

    Кi – размер корректировки в рублях для i-го аналога;

    Cздi- стоимость 1 кв.м. зданий i-го аналога.

    Корректировка на площадь земельного участка

    на Масштаб, размер, общую площадь земельных участков — корректировка на 01.07.2016 года

    Поправка рыночной стоимости земельного участка на общую площадь (размер, масштаб)

    Исследование рынков земельных участков различных населенных пунктов (включая производственн-складского использования) показывает, что зависимость рыночной стоимости единицы площади участка от общей площади выражается степенной функцией:

    C – цена предложения (рыночная стоимость) земельного участка, ден.ед./кв.м.,

    [2]

    S – общая площадь земельного участка, кв.м.,

    b – коэффициент активности рынка,

    n – «коэффициент торможения» — степень замедления роста рыночной стоимости по мере увеличения общей площади земельного участка.

    В результате эффекта «торможения» рыночная стоимость единицы площади земельного участка снижается при увеличении общей площади.

    расчеты СтатРиелт на основе актуальной рыночных данных

    Населенные пункты (города и пригородные земли) с населением:

    • более 1 млн. человек
    • от 400 тыс. до 1 млн. человек
    • от 50 тыс. до 400 тыс. человек
    • до 50 тыс. человек
    R 2 — коэффициент детерминации
    Читайте так же:  Возражение на частную жалобу

    Принятые Федеральным законом от 29.11.2004 № 141-ФЗ поправки ко второй части Налогового кодекса Российской Федерации принципиально меняют рынок имущественных отношений. Об этом свидетельствуют результаты анализа земельных отношений, проведенного в городе Балакове (население 207 тысяч человек) Саратовской области.

    Корректировка кадастровой стоимости земель поселения, выполненная по прямому договору с администрацией Балаковского муниципального образования, показывает, что сложившаяся система налогообложения промышленных предприятий в части земельных платежей на 2005-2006 годы ставит некоторые из них на грань банкротства. Например, согласно Закону Российской Федерации от 11.10.1991 № 1738-1 «О плате за землю» индексация ставок земельного налога не учитывает вид использования земельного участка. Для объектов торговли индексация ставок земельного налога менее ощутима, чем для промышленных предприятий. В результате оказалось, что в городе Балакове при уровне налогообложения в 1,5 процента от рыночной стоимости земли, принятого нами условно за 100 процентов для всех видов налогоплательщиков, в 2004, а соответственно, и в 2005 году промышленные предприятия имеют налоговую нагрузку 200-300 процентов, а объекты торговли — 25-30 процентов. Согласно утверждённой кадастровой оценке земель города Балакова такая же ситуация практически остаётся и на 2006 год.

    Так, в 2004 году магазин, расположенный в центре города по улице Ленина, дом 91 и имеющий земельный участок площадью 100 квадратных метров, платит земельный налог в размере 16,12 руб/кв.м в год. В то время как открытое акционерное общество (ОАО) «Балаковское химволокно», расположенное на окраине города в 11 километрах от центра, имеющее земельный участок площадью 4 миллиона квадратных метров, платит 14,01 руб/кв.м в год. Несправедливость системы распределения земельного налога очевидна без особых расчётов, поскольку рыночная стоимость права аренды площади помещений под объектом торговли на улице Ленина, дом 91 составляет 500-600 руб/кв.м, а аренда помещений на территории ОАО «Балаковское химволокно» — 10-12 руб/кв.м: разница — на два порядка. Таким образом, сложившаяся рыночная ставка арендной платы показывает доходность имущественного комплекса и в конечном итоге определяет рыночную стоимость объекта, налогооблагаемую базу и возможности налогоплательщика.

    С целью расчёта базовой постоянной величины для земельных участков под объектами промышленности в рамках закона об оценочной деятельности мы провели индивидуальную оценку рыночной стоимости ряда предприятий (по прямым договорам) по методике кадастровой оценки земель поселений земельных участков (табл. 1). Данные графы 4 таблицы 1 рассчитаны по утвержденным стандартам оценки при условии 100-процентной загрузки мощностей предприятий и рентабельности на среднеотраслевом уровне. Иными словами, значения графы 4 таблицы 1 — верхняя оценка рыночной стоимости земельных участков, а кадастровая стоимость по определению не должна превышать рыночную стоимость земли. При оценке активов предприятия всегда существует некоторая вероятность либо занизить, либо завысить их рыночную стоимость. Согласно общей экономической теории экономические потери общества в целом меньше при некотором занижении размеров активов. Именно поэтому было установлено, что нормативная цена земли (аналог кадастровой стоимости по содержанию) не должна превышать 75 процентов от её рыночной стоимости.

    Утвержденные (графа 6) и предполагаемые (графа 7) ставки земельного налога для предприятий на 2004-2006 годы в два-три раза превышают экономически обоснованные значения (графа 5). По графе 6, как уже указывалось, завышение ставок земельного налога для промышленных предприятий, расположенных в поселениях, получено по причине индексации средних ставок земельного налога без учёта вида использования земельных участков. По графе 7 завышение получено, во-первых, потому что не учтён территориальный коэффициент (Kt), а, во-вторых, из-за отсутствия рыночных данных на момент проведения оценки в 2001 году базовая постоянная величина расчёта кадастровой стоимости земельных участков под промышленными предприятиями принята как 1/3 часть от базовой постоянной для земельного участка под многоэтажной жилой застройкой, что реально завышает её почти в полтора-два раза.

    Уточнённый в 2004 году расчёт кадастровой стоимости земельных участков в городе Балакове с учётом территориального коэффициента (Kt) показывает, что кадастровая стоимость (графа 3 таблицы 2) приближается к индивидуальной оценке (графа 4 таблицы 1). Наши исследования показывают, что удельную кадастровую стоимость земельных участков под промышленными объектами необходимо определять по соотношению (1):

    Sk — расчётная скорректированная удельная кадастровая стоимость земельного участка, руб/кв.м;

    F — формула расчёта кадастровой стоимости от факторов Q, Kt, Ks, Kо;

    Q — коэффициент качества кадастрового квартала, рассчитываемый по специальному программному обеспечению по 54 оценочным факторам (учитывает 30-35 процентов от рыночной стоимости);

    Кt — территориальный коэффициент [1] (учитывает 50-65 процентов от рыночной стоимости);

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Ks — коэффициент поправки кадастровой стоимости земельного участка на размер его площади (учитывает 10-15 процентов от рыночной стоимости), таблица 3;

    Кo — отраслевой коэффициент корректировки кадастровой стоимости земельного участка (учитывает 5-10 процентов от рыночной стоимости), таблица 7.

    Оценщики знают, что размер земельного участка является существенным фактором, определяющим его рыночную стоимость. К сожалению, в утвержденной методике кадастровой оценки он не учитывается. В расчётном кадастровом квартале земельные участки площадью и 10 квадратных метров, и 10 миллионов квадратных метров имеют одинаковую удельную кадастровую стоимость.

    Читайте так же:  Как оформить пожилого родственника в дом для престарелых

    На основании эмпирических данных рынка, экспертных данных и принятых субъектами Российской Федерации положений о плате за землю нами получена достаточно простая модель влияния фактора размера земельного участка на его рыночную стоимость:

    Ks — коэффициент влияния размера площади земельного участка на кадастровую стоимость и ставку земельного налога (графа 3 таблицы 3);

    Ln — функция натурального логарифма по основанию е;

    So — площадь земельного участка, принятая за базовую, кв.м;

    Si — площадь земельного участка из i-й группы земельных участков (графа 2 таблицы 3), кв.м;

    i — номер группы земельных участков, сгруппированных по их размеру (графа 1 таблицы 3).

    Основные показатели оценённых предприятий города Балакова

    Расчёт ставки земельного налога от скорректированной кадастровой стоимости (город Балаково)

    Средний размер земельного участка под промышленным предприятием составляет около 10 га (100 000 кв.м). Этот размер принят за базовую площадь (So). Заметим, что дифференциация коэффициентов Ks по размеру земельной площади (таблица 3) является минимальной. Применение коэффициентов таблицы 3 по крайней мере не превышает влияние фактора размера площади земельного участка для любой категории поселения. Например, влияние коэффициентов по данным таблицы 4 (графы 4 и 6) превышает их дифференциацию в таблице 3.

    Коэффициенты влияния размера площади земельного участка на размер арендной платы, установленные экспертно, утверждены в положении об арендной плате, принятом Думой города Нефтеюганска от 04.06.2003 № 270 (таблицы 5 и 6). Данные таблицы 5 показывают, что утвержденные коэффициенты (графа 3) и рассчитанные по формуле 2 (графа 4) практически совпадают.

    Принятые коэффициенты для объектов торговли (графа 3 таблицы 6) также приближаются к расчётным (графа 4).

    Обоснованность применения отраслевых коэффициентов (Кo) при расчёте кадастровой стоимости земельных участков под промышленными объектами по соотношению (1) из таблицы 7 также не вызывает сомнений. Данные таблицы 8 показывают, что рентабельность предприятий нефтедобывающей и нефтеперерабатывающей промышленности, цветной металлургии значительно выше среднего уровня по всем отраслям промышленности, а предприятий строительных материалов, легкой промышленности — значительно ниже.

    Рассмотренная ситуация, к сожалению, не является уникальной для России. В течение 2005 года федеральным законодателям необходимо найти решение проблемы, как приблизить ставки земельного налога для участков под промышленными предприятиями к экономически обоснованному уровню.

    Самое простое и радикальное решение — ввести норму расчёта ставки земельного налога от оценки рыночной стоимости, определяемой независимым оценщиком, для предприятий, не согласных с кадастровой оценкой, в судебном порядке. Однако это подрывает и разрушает основу института кадастровой оценки, а для предприятий является достаточно затратным способом.

    Более сложный, но эффективный путь — корректировка методики кадастровой оценки земель поселений в направлении приближения кадастровой стоимости к рыночной по соотношению (1).

    В настоящее время в формуле расчёта кадастровой стоимости земельного участка (1) учитывается лишь качество кадастрового квартала — матрица Q. Территориальный коэффициент (Kt) и привязка расчётной кадастровой стоимости к рыночной с коэффициентом корреляции не менее 0,85, предусмотренные утверждённой методикой [2], не учитываются.

    Для ускорения реализации второго направления по представлению, например Торгово — промышленной палаты Российской Федерации, Министерство юстиции Российской Федерации (Минюст России) может признать недействительным утверждённый расчёт кадастровой стоимости земельных участков для поселений России, численность населения которых составляет более 10 000 человек, и потребовать от Правительства Российской Федерации до 1 января 2006 года привести расчёт кадастровой стоимости земель поселений в соответствие с утверждённой методикой [2]. Необходимо, чтобы Правительство Российской Федерации по представлению Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утвердило схему расчёта территориального коэффициента, заявленного в указанной методике [2] и отработанного, к примеру, в городе Новосибирске [3].

    Коэффициенты корректировки удельной кадастровой стоимости земельного участка на размер его площади (Ks)

    Расчёт коэффициентов размера площади земельного участка (Ks) согласно постановлению Саратовской Думы от 20.03.2002 №65-2696 «Об установлении цены земли»

    Поправочные коэффициенты на размер площади арендуемого земельного участка в методике расчёта арендной платы для промышленных предприятий города Нефтеюганска

    Поправочные коэффициенты на размер площади арендуемого земельного участка в методике расчёта арендной платы для объектов торговли города Нефтеюганска

    Отраслевые коэффициенты корректировки кадастровой стоимости земельных участков (Ко)

    Средние показатели рентабельности предприятий по отраслям промышленности [4], %

    Предприятие, не согласное с утвержденной кадастровой стоимостью его земельного участка, может в судебном порядке подать исковое заявление (в качестве ответчика выступает налоговая инспекция) по факту несоответствия расчёта кадастровой стоимости его земельного участка в утверждённой методике только после 1 апреля 2006 года. Даже если арбитражный суд признает недействительной кадастровую оценку земельных участков в поселении, время, отпущенное на корректировку кадастровой стоимости в течение 2005 года, будет безвозвратно потеряно. В любом случае сегодня правового решения этой проблемы не существует.

    Решение проблемы, по нашему мнению, возможно только на федеральном уровне, где должна быть утверждена корректировка методики кадастровой стоимости земель поселений, численность населения которых составляет более 10 000 человек.

    1.Власов А.Д., Михайлов И.Н. Проблемы оценки кадастровой стоимости земель поселений. Теоретические предпосылки методики // Земельный вестник России. 2001. № 4.

    2.Методика государственной кадастровой оценки земель поселений (утв.приказом Федеральной службы земельного кадастра России от 17 октября 2002 года № П/337).

    3.Власов А.Д. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков по кадастровым кварталам города Новосибирска. 2-е изд., перераб. и доп. Новосибирск: СО РАН, 2004, 142с.

    4.Российский статистический ежегодник. 2003: Стат.сб. / Госкомстат России. — M., 2003. 705с.

    Объекты-аналоги для расчета стоимости Земельного участка

    Элемент сравнения Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4
    Объект земельный участок земельный участок земельный участок земельный участок
    Цена, руб. 950 000 800 000 660 000 800 000
    Площадь, кв. м.
    Цена, руб./кв. м. 950,0 800,0 1320,0 941,2
    Дата предложения к продаже февраль 2016 г. февраль 2016 г. февраль 2016 г. февраль 2016 г.
    Передаваемые имущественные права собственность собственность собственность собственность
    Условия финансирования типичные для рынка типичные для рынка типичные для рынка типичные для рынка
    Условия сделки рыночные рыночные рыночные рыночные
    Назначение, категория земель ИЖС ИЖС ИЖС ИЖС
    Местоположение Шигали Шигали Шигали Семиозерка
    Район Высокогорский р-н РТ Высокогорский р-н РТ Высокогорский р-н РТ Высокогорский р-н РТ
    Транспортная доступность хорошая хорошая хорошая хорошая
    Наличие коммуникаций имеются имеются имеются имеются
    Источник информации https://www.avito.ru/kazan/ zemelnye_uchastki/uchastok _10_sot._izhs_649128198 https://www.avito.ru/kazan/ zemelnye_uchastki/uchastok _10_sot._izhs_291191717 https://www.avito.ru/kazan/ zemelnye_uchastki/uchastok _5_sot._izhs_725693363 https://www.avito.ru/kazan/ zemelnye_uchastki/uchastok _8.5_sot._izhs_724482564
    Читайте так же:  Итоги инвентаризации оформляются актом

    Корректировки по первой группе элементов сравнения

    Корректировки по первой группе элементов сравнения устанавливаются в абсолютной величине или в долях от исходной стоимости (цены) за объекты-аналоги.

    Сопоставление объектов-аналогов с оцениваемыми объектами по таким элементам сравнения, как условия продажи (условия финансирования, условия сделки, время продажи) и качество передаваемых прав, показало, что различия между оцениваемыми объектами и объектами-аналогами по каждому из указанных выше элементов сравнения отсутствуют, корректировка, соответственно, равна 0%.

    Поправка на уторговывание:

    На первом этапе расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта к заявленным продавцами стоимостям продажи применяется поправка (скидка) на уторговывание.

    Рынок жилой недвижимости имеет ряд специфичных черт, одной из которых является возможность переговоров покупателя и продавца на предмет снижения стоимости купли – продажи, причем данные переговоры иногда приводят к положительному результату для покупателя. Согласно данным справочника «Справочник оценщика недвижимости. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода. Том 1, 2014», скидка на торг составляет для ЗУ в среднем 3-5% (активный рынок).

    Для целей настоящего Отчета Исполнитель использовал скидку 4% для всех объектов-аналогов (как среднее значение).

    Корректировки по второй группе элементов сравнения

    Корректировки по второй группе элементов сравнения осуществляются на базе рыночных стоимостей за объекты-аналоги с учетом проведения первой группы корректировок.

    Необходимо отметить, что корректировки проводились только по элементам, различающимся у рассматриваемого объекта и объектов-аналогов.

    Месторасположение

    . Данная поправка складывается из престижности района, расстояния до ближайшей станции метро, от ж/д станции, центра города и пр. Объект оценки и аналоги расположены в сопоставимом районе (Высокогорский р-н соседние поселения Шигали и Семиозерка – оценщик не выявил при анализ рынка разницу в привлекательности местоположения данных поселков) и имеют одинаковую привлекательность местоположения, поэтому корректировка не вносится.

    Корректировка на вид объекта

    . Отобранные объекты-аналоги и объекты оценки, представляют собой земельные участки, следовательно, нет необходимости вносить корректировку на вид объекта.

    Корректировка на размер общей площади.

    Данная корректировка применяется, если площадь оцениваемого объекта существенно отличается от площади объекта-аналога. Рыночные данные свидетельствуют, что стоимость удельной единицы (1 кв. м., 1 га и т.п.) объекта недвижимости зависит от величины самого объекта, то есть, при прочих равных условиях, цена единицы площади больших по площади объектов, ниже, чем меньших.

    Оцениваемый земельный участок и выбранные для него объекты-аналоги имеют разные площади.

    Анализ парных продаж земельных участков в крупных и средних городах выявил следующее:

    · поправку на размер земельного участка целесообразно вводить при различиях в площадях сопоставимых объектов и объекта оценки более чем в 1,5 раза;

    · при этом в диапазоне различия от 1,5 до 3 раз (среднее значение – 2,25) корректировка составляет от 5 до 15 % (среднее значение – 10%);

    · в случае, если различия в площадях сопоставимых объектов и объекта оценки более чем в 3 раза корректировка составляет 15%. [2]

    Формула расчета корректировки на площадь земельного участка выглядит следующим образом:

    Sоо— площадь объекта оценки, кв. м.;

    Sоа— площадь объекта-аналога, кв. м.;

    2,25 – среднее значение диапазона различия площадей земельных участков.

    Корректировка для объектов-аналогов на площадь выглядит следующим образом:

    Корректировка применяется к аналогу 3, поскольку площадь аналога 3 и объекта оценки – не сопоставима. Экспертно корректировка понижения в 15% к цене аналога 3 как объекта с меньшей площадью.

    Корректировка на категорию земель и назначение земельного участка.

    Выбранные в качестве объектов-аналогов земельные участки относятся к землям населенных пунктов (категория земель ИЖС) и предназначены для жилищного строительства, как и объект оценки соответственно. Следовательно, нет необходимости вносить корректировку на категорию земель и назначение земельного участка.

    Транспортная доступность.

    В рассматриваемом случае транспортная доступность объектов-аналогов не отличается от транспортной доступности объектов оценки, все объекты имеют одинаковую транспортную доступность и подъездные пути. Следовательно, нет необходимости вносить корректировку на транспортную доступность.

    Корректировка на наличие коммуникаций.

    Выбранные объекты-аналоги, как и оцениваемый земельный участок, расположены в административных границах населенного пункта, и в равной степени обеспечены коммуникациями. Таким образом, для целей настоящей оценки, поправка на наличие коммуникаций не применялась ввиду равной обеспеченности объекта оценки и аналогов коммуникациями.

    Расчет стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода, приведен в Таблицах ниже.

    Весовые доли:

    Вследствие внесения оценочных корректировок по объектам-аналогам достоверность данных по этим объектам уменьшается. Расчет весовых коэффициентов производится по следующей формуле:

    , где:

    D – весовой коэффициент;

    Q – общее количество корректировок;

    q – количество корректировок аналога;

    p – количество аналогов.

    Таблица 6 Расчет весовых коэффициентов объектов-аналогов.

    Корректировка на площадь земельного участка

    Ссылка на расчетный файл MS Excel (с программой для расчета рыночной стоимости сельхозземель) находится тут.

    Скрин-шоты объявлений, использующихся в анализе приведены тут.

    Приведем краткую аннотацию, раскрывающую основные моменты статьи.

    В ходе построения статистических моделей территория Республики Татарстан была разделена на 2 кластера: 1) Земельные участки в Казанской агломерации 2) Земельные участки на остальной территории Республики Татарстан.

    Цены земельных участков сельхозназначения, расположенных в Казанской агломерации, не имеют зависимости от выбранных факторов кластеризации. Т.е. ценность сельхозземель в районах, расположенных вокруг столицы Татарстана (Арский, Атнинский, Верхнеуслонский, Высокогорский, Зеленодольский, Лаишевский, Пестречинский район) определяется не факторами развития сельского хозяйства, а их рекреационным потенциалом, возможностью перевода в земли поселений, возможностью использования в коммерческих целях. Выявить статистической связи между ценой участков в Казанской агломерации и факторами кластеризации не удалось. Цены земельных участков сельхозназначения, расположенных в Казанской агломерации, максимальные по Татарстану. По состоянию на май 2016 г. средние цены сельхозземель (площадью 10 га), в Казанской агломерации следующие:

    Средние цены земельных участков сельхозназначения в Казанской агломерации*

    по состоянию на май 2016 г.

    Читайте так же:  Образец заполнения договора найма жилого помещения
    Муниципальный район Средняя удельная цена СХ ЗУ, руб./кв.м.
    Высокогорский район 24,01
    Зеленодольский район 22,04
    Лаишевский район 20,09
    Пестречинский район 19,67
    Верхнеуслонский район 19,03
    Арский район 15,36

    * По Атнинскому району не удалось выявить аналогов

    Для остальной территории Республики Татарстан была построена статистическая модель оценки удельных цен предложений земельных участков сельхозназначения в зависимости от выбранных факторов кластеризации:

    X1 — численность населения сельского поселения (сельское население) по состоянию на 01.01.2016, чел.

    X2 — расстояние от административного центра сельского поселения до локального центра (метка, приписываемая данному фактору X2* = 240 — X2 + 14)

    X3 — место района в рейтинге Минсельхоз РТ по сельскому хозяйству (метка, приписываемая фактору X3* = 43 — X3 + 2)

    Статистическая модель оценки удельных цен предложений земельных участков сельхозназначения на остальной территории РТ (кроме Казанской агломерации):

    УЦЗУ = 0,15532 * X1 0,25907 * X2 0,15306 * X3 0,49788

    Максимальная средняя цена земельных участков сельхозназначения на остальной территории республики (за исключением Казанской агломерации) зафиксирована в Тукаевском муниципальном районе (15,16 руб./кв.м.), минимальная цена — в Черемшанском муниципальном районе (2,50 руб./кв.м.).

    Средние цены земельных участков сельхозназначения на остальной территории Республики Татарстан (за исключением Казанской агломерации)

    по состоянию на май 2016 г.

    Муниципальный район Средняя удельная цена СХ ЗУ, руб./кв.м.
    Тукаевский район 15,16
    Балтасинский район 13,89
    Сабинский район 12,50
    Актанышский район 12,25
    Нижнекамский район 12,13
    Кукморский район 12,02
    Тюлячинский район 10,81
    Заинский район 10,75
    Апастовский район 10,58
    Буинский район 10,50
    Кайбицкий район 10,43
    Алькеевский район 10,17
    Мамадышский район 10,13
    Сармановский район 9,74
    Елабужский район 9,58
    Ютазинский район 9,36
    Рыбно-Слободский район 8,75
    Дрожжановский район 7,81
    Алексеевский район 7,72
    Чистопольский район 7,29
    Новошешминский район 7,25
    Нурлатский район 7,04
    Агрызский район 6,40
    Тетюшский район 6,28
    Бавлинский район 6,26
    Лениногорский район 6,00
    Азнакаевский район 5,80
    Мензелинский район 5,70
    Аксубаевский район 5,22
    Бугульминский район 4,60
    Спасский район 4,60
    Муслюмовский район 4,20
    Альметьевский район 3,94
    Камско-Устьинский район 3,85
    Менделеевский район 3,06
    Черемшанский район 2,50

    В таблицах и на рисунке приведены средние цены земельных участков сельхозназначения в разрезе муниципальных районов.

    Средние цены земель сельхозназначения в разрезе каждого отдельно взятого сельского поселения приводятся в полной версии статьи. Используя файл MS Excel можно оценить рыночную стоимость конкретного оцениваемого земельного участка (качать тут).

    [1]

    Статистическая модель к оценке цены предложения земельных участков сельхозназначения учитывает факторы стоимости, относящиеся к месторасположению земельного участка (численность населения, расстояние до локального центра, рейтинг района по сельскому хозяйству). Таким образом, статистическая модель может быть использована при определении корректировок на месторасположение к ценам аналогов в методе сравнения продаж.

    Для оценки конкретного земельного участка предусмотрено внесение дополнительных корректировок модельной цены.

    1) Скидка на торг

    Статистическая модель предназначена для оценки удельных цен предложений земельных участков сельхозназначения (кроме ЗУ в Казанской агломерации). Среднее значение скидки на торг к ценам предложения земельных участков сельхозназначения принимается согласно данным, размещенным на сайте «Оценщики и эксперты» http://ocenschiki-i-eksperty.ru. Среднее значение скидки на торг за период 2 квартал 2014 г. – 2 квартал 2016 года составляет 14,44% (округленно 14%)

    2) Корректировка на эффект масштаба (размер земельного участка)

    Статистическая модель предназначена для оценки удельных цен предложения эталонных земельных участков площадью 10 га. Если оцениваемый участок имеет отличия от эталонного участка по величине общей площади, то цена эталонного участка должна быть скорректирована с учетом поправки на эффект масштаба по формуле:

    Ks = (Sоц / Sэт) -0,10

    Sоц — площадь оцениваемого земельного участка, кв.м.

    Sэт — площадь эталонного земельного участка В данном случае Sэт = 10 га = 100 000 кв.м.

    3) Корректировка на близость рекреационных ресурсов

    Рекреационные ресурсы – природные культурно-исторические комплексы и их элементы, способствующие восстановлению и развитию физических и духовных сил человека, его трудоспособности и здоровья. Перечень рекреационных ресурсов: река Волга, река Кама, заповедники, минеральные воды, исторические памятники и проч. Земельные участки сельхозназначения, вблизи которых имеются рекреационные ресурсы, стоят в 3-4 раза дороже аналогичных земельных участков без рекреационных ресурсов.

    4) Корректировка на возможность перевода в иные категории земель (ИЖС, коммерческое назначение)

    Расположение земельного участка вблизи 1-й линии крупных автотранспортных магистралей позволяет использовать его для коммерческих целей (АЗС, придорожный сервис, склад, отель, магазин и проч.). Расположение земельного участка вблизи границ населенного пункта позволяет переводить его в земли населенных пунктов (если это предусмотрено генпланом поселения). Земельные участки, обладающими перечисленными преимуществами, стоят в среднем в 2 раза дороже аналогичных участков без указанных преимуществ

    5) Корректировка на наличие межевания

    Межеванные земли предлагаются к продаже по более высокой цене, чем земли не прошедшие процесс межевания. Разница между землями сельскохозяйственного назначения прошедшими процесс межевания, и не размежеванными землями в среднем составляет 66%.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Если оценивается земельный пай (неразмежеванный земельный участок), то к цене эталонного земельного участка, рассчитанного по статистической модели, применяется корректировка: 1 / 1,66 = 0,60

    Источники


    1. Адвокатская деятельность и адвокатура в России. Часть 2. Особенная часть, специализация / ред. И.Л. Трунов. — М.: Эксмо, 2016. — 864 c.

    2. Национал-экстремизм и судебная власть в современной России. — М.: ОФ Антифашист, 2014. — 121 c.

    3. Институт истории естествознания и техники им. С. И. Вавилова. Годичная научная конференция. Том 2. История химико-биологических наук. История наук о земле. Проблемы экологии. История техники и технических наук. — М.: Ленанд, 2013. — 440 c.
    4. Смоленский, М. Б. Адвокатская деятельность и адвокатура в Российской Федерации (адвокатское право) / М.Б. Смоленский. — М.: Феникс, 2015. — 384 c.
    Корректировка на площадь земельного участка
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here