Налог с аренды нежилого помещения

Сегодня предлагаем рассмотреть следующую тему: "Налог с аренды нежилого помещения". Мы собрали и подготовили полную информацию по теме, что позволит решить любую проблему. Если после прочтения статьи остались вопросы, то вы их можете в любое время задать дежурному юристу.

Лучшая система налогообложения при сдаче помещений в аренду

Для организаций и предпринимателей налогообложение сдачи в аренду недвижимости возможно в нескольких вариантах. В каждом – есть свои преимущества и недостатки. Рассмотрим, какие отчисления в бюджет ждут собственника недвижимости, и как выбрать оптимальный налоговый режим.

Специальные налоговые режимы для арендодателя

Спецрежимы (УСН, ЕНВД, ПСН) отличаются простотой учета и отчетности, уменьшают количество уплачиваемых налогов и для прибыльного бизнеса – сокращают нагрузку.

Все плательщики на спецрежимах освобождены от НДС, НДФЛ предпринимателя, налог на прибыль и частично на имущество – вместо них устанавливается один налог.

Особенности налога на имущество для спецрежимов:

  • уплачивается по офисной, торговой недвижимости, объектам общепита и бытового обслуживания, административным центрам, если в регионе принят соответствующий закон и определена кадастровая стоимость площадей;
  • ставка до 2% – принимается местным законодательством.

Специальные режимы имеют свои особенности применения.

Два вида «упрощенки»

Если арендодатель отвечает установленным критериям – выбор в пользу УСН часто является оптимальным.

Упрощенная система доступна, если годовой доход не превышает 150 млн руб. (лимит с 01.01.2017), стоимость основных средств не выше 150 млн руб. и количество сотрудников не больше 100.

«Упрощенка» может применяться в двух вариантах – на выбор налогоплательщика.

  • ставка 15%;
  • база для расчета – выручка, уменьшенная на затраты;
  • минимальные отчисления – 1% поступлений.
  • ставка 6%;
  • база – выручка, т. е. все поступления;
  • есть вычеты – от исчисленного платежа отнимаются страховые взносы.

В регионах могут вводиться льготы, но для арендного бизнеса – это редкость.

Платить 15% от прибыли выгоднее, чем 6% от дохода, только если соотношение затрат и выручки больше 0,6 – для аренды это бывает крайне редко.

Тем не менее, если юрлицо сдает неликвидные площади за символическую плату, чтобы простой не приносил убытка, УСН 15% применять выгодно. Ставка ниже, чем у налога на прибыль, нет НДС, а сумму отчислений можно свести к минимальному 1%.

Предпринимателями в первом виде «упрощенка» фактически не применяется, так как при сдаче в аренду нежилого помещения ИП налогообложение в виде УСН 6% позволит уменьшить исчисленный налог на «личные» взносы в ПФР и ФСС. Для небольших арендных поступлений это может снизить платеж до нуля, в других случаях – сократить налоговую нагрузку.

Патентная система для ИП-арендодателя

Режим доступен только предпринимателям-собственникам недвижимости, зарабатывающим на ней не более 60 млн руб. в год.

  • действует при наличии принятого в регионе закона;
  • ставка 15%, может быть снижена на уровне субъекта РФ;
  • база для расчета – установленный «базовый» доход, скорректированный коэффициентами, не зависит от фактически полученного.

Предприниматель оплачивает патент (на срок до 12 месяцев), никакую отчетность в ФНС не сдает, но должен вести книгу учета доходов.

Плюс патента – максимальная простота. Минус – нет вычетов на страховые взносы.

Сдача в аренду и система налогообложения в виде ЕНВД: когда это возможно?

Платить ЕНВД можно при сдаче в аренду торговых мест на крытых рынках, ярмарках, в торговых комплексах и т. д. Главное требование для применения «вмененки»: объект не должен иметь торговые залы.

  • вводится в действие региональным законом (есть не во всех городах);
  • ставка от 7,5 до 15%;
  • база для расчета – утвержденный законодательством («вмененный») уровень дохода;
  • применяются вычеты на взносы и пособия.

Организации и ИП с работниками могут уменьшить платеж (до 50%) на суммы уплаченных взносов и пособий. ИП без работников имеют право снизить ЕНВД на всю сумму «личных» страховых взносов. Налоговый учет и отчетность – в минимальном объеме.

Применять спецрежим выгодно, имея высокие и стабильные поступления от арендаторов: если в какой-то период выручки не будет – «вмененку» все равно придется заплатить.

Общая система: какие налоги платить и когда применение оправдано

Это самый сложный режим с точки зрения учета и отчетности. Традиционное (общее) налогообложение предполагает уплату трех основных налогов:

ставки 20% для юрлиц и 13% для ИП;

начисляется с прибыли, т. е. позволяет учесть затраты;

если расходы равны или превысили выручку, к уплате будет ноль.

рассчитывается от стоимости недвижимости;

ставка до 2,2%, если расчет производится по остаточной стоимости, и до 2% – если по кадастровой; конкретный размер зависит от региона.

фактически будет уплачено 18/118 от размера арендной платы без коммунальных и иных аналогичных платежей;

при квартальной выручке менее 2 млн руб. можно получить освобождение от НДС.

Основной минус ОСНО для арендного бизнеса – высокая налоговая нагрузка. Доля затрат при сдаче в наем нежилых помещений невысока. Поэтому возможность учета трат – преимущество ОСНО – не несет особых плюсов.

В каких случаях без традиционной системы не обойтись?

  1. Налогоплательщик не может применять упрощенную, потому что не подходит под ее критерии. Например, недвижимость стоит больше 150 млн руб., или доход превысил установленный лимит (о критериях – см. далее).
  2. Сдача в наем помещений – это неосновной бизнес и приносит незначительную прибыль. Например, сдается в аренду небольшая часть площади кафе, при этом системой налогообложения для кафе выбрано ОСНО. В этом случае целесообразно аренду также оставить на общей системе.

Выбираем самый выгодный вариант – примеры расчетов

Выбор системы налогообложения зависит от множества факторов. Для каждого конкретного случая лучше провести предварительные вычисления.

ООО «Альта» сдает в аренду торговые площади (100 кв. м), коммунальные платежи учтены в арендной плате.

Читайте так же:  Дорожный знак жилая зона что означает

Все что стоит знать, если планируете сдавать в аренду нежилое помещение

Процесс сдачи в аренду нежилых помещений юр. лицом либо физ. лицом имеет некоторые нюансы и порой вызывает много вопросов. Для осуществления деятельности любой организации требуется соответствующее помещение, которое далеко не всегда возможно приобрести в собственность. Именно поэтому целесообразнее арендовать необходимую площадь.

Порядок сдачи в аренду нежилого помещения физическим лицом

Требуется ли физ. лицам регистрация ИП

В гражданском кодексе РФ в статьях 130 и 213 п. 1 закреплено право любого физического и юридического лица обладать нежилым имуществом.

Гражданин, являющийся собственником той или иной площади, согласно закону, способен владеть этой недвижимостью, распоряжаться и пользоваться по собственному усмотрению. Данное право отмечено в 209 статье ГК РФ. Сдача в аренду нежилого помещения – привилегия любого гражданина, закреплённая 608 статьёй ГК РФ.

Из вышеизложенных данных следует, что физическое лицо может реализовать своё право на распоряжение недвижимостью, находящейся у него в собственности. При этом он не обязан становиться индивидуальным предпринимателем (т. е. открывать ИП), потому как российское законодательство не содержит подобного условия.

Исключение составляет ведение предпринимательской деятельности физ. лицом с помощью сдачи в аренду площади. В таком случае необходимо открытие ИП.

В каких случаях необходимо получение статуса ИП

Физические лица могут заниматься предпринимательской активностью только после прохождения соответствующей процедуры регистрации и получения статуса ИП. Однако гражданин не обязан становиться юридическим лицом (ст. 23 п. 1 ГК РФ).

Предпринимательскую деятельность отличает несколько характерных черт:

  • регулярное получение денежной выручки в результате пользования имуществом (ст. 2 ч. 1 ГК РФ);
  • ведение учётности по операциям и сделкам;
  • наличие устойчивых связей со съёмщиками;
  • приобретение недвижимости для получения прибыли при её реализации либо в процессе пользования;
  • регулярное совершение сделок в конкретный период;
  • покупка нескольких нежилых помещений с аналогичной целью.

Ключевым фактором для признания предпринимательством сдачи в аренду физ. лицом недвижимости, является приведение доказательств того, что осуществляемые сделки относятся к деятельности с целью получения постоянного дохода.

К примеру, таким подтверждением может выступать подписание арендного договора на один год и более, многократное совершение сделок с теми же юридическими лицами и т. д. В таком случае гражданин обязан произвести регистрацию ИП.

Последствия за совершение незаконной предпринимательской деятельности

При осуществлении предпринимательства с помощью сдачи в аренду площади физ. лицом, не прошедшим соответствующую регистрацию ИП, в его отношении возбуждается судебное производство.

Правонарушитель привлекается по одному из двух видов ответственности:

  • уголовной (взыскание до 300 тысяч рублей, назначение обязательных работ в сумме до 480 часов, штраф в размере дохода за 2 года или арест до полугода по 171 статье УК РФ);
  • административной (взыскание от 500 до 2 тысяч рублей по статье 14.1 части первой КоАП РФ).

Правила заключения арендных договоров

В российском законодательстве отсутствуют специальные правила по регулированию передачи нежилых помещений в аренду, поэтому при составлении договора необходимо ориентироваться на Главу 34 ГК РФ, включающей в себя общие сведения об аренде.

[3]

Основываясь на 606 статье ГК РФ, арендодатель, который в этом случае не относится к юридическим лицам, обязуется передать арендуемую площадь арендатору во временное использование или владение после внесения определённой оплаты.

Составление самого договора происходит в соответствии со статьями 434 ч. 2 и 609 ч. 1 ГК РФ в письменном виде и с подписанием бумаг обоими участниками.

В договоре необходимо указание следующих условий, без которых документ будет считаться недействительным:

  • реквизиты обеих сторон, заключающих соглашение;
  • характеристики арендуемого объекта (по ст. 607 ч. 3 ГК РФ без указания этих данных заключение невозможно);
  • условия пользования объектом;
  • сумма выплат за арендование.

Период действия в документе может не указываться, тогда договор относится к заключённым на неопределённое время (статья 610 часть вторая ГК РФ).

Также в тексте должен присутствовать код по ОКВЭД (общему по территории России классификатору различных видов экономической деятельности). Для арендования нежилых помещений используется ОКВЭД под номером 70.20.2.

В характеристики объекта входят:

  • инвентарный номер;
  • точный адрес (включая этаж и местонахождение на этаже);
  • функциональное назначение (например, офисное, для склада и т. д.);
  • наименование;
  • площадь.

Договор называется официально заключённым только после факта его регистрации в гос. органах Росреестра (609 статья ГК РФ). При составлении с физическими или юридическими лицами на период до одного календарного года договора не требуют соответствующей регистрации и могут заключаться в любой форме (то же касается продления договора на тот же период).

Для гос. регистрации потребуются перечисленные ниже документы:

  • заявление (предоставляется нотариусом либо специалистом, принимающим необходимые бумаги);
  • кадастровый паспорт нежилого помещения;
  • договор со всеми имеющимися приложениями;
  • удостоверение личности (паспорт);
  • квитанция об уплате госпошлины (1 000 рублей);
  • дополнительная документация, если необходима (согласие супруга, разрешение от органов опеки и т. д.).

Налогообложение арендодателя

Любое помещение, которое приносит доход, подлежит обложению налогом. Сроки уплаты и порядок его расчёта зависят напрямую от статуса налогоплательщика:

  • 6% от суммы арендной платы при УСН с дополнительными страховыми взносами (для ИП);
  • 13% НДФЛ с оплатой единожды (для физ. лиц ст. 208 п. 1 пп. 4 НК РФ).

При уклонении от уплаты налогов следует уголовная ответственность либо взыскание административного штрафа.

Порядок сдачи в аренду нежилого помещения юр. лицом

В качестве арендодателя может выступать и юридическое лицо (например, агентство недвижимости). На основании статей 213 п. 1, 209 п. 1–2, 608 Гражданского кодекса юридические лица имеют те же права на владение, распоряжение и пользование недвижимым имуществом, что и физические.

Ограничение на количество имеющихся или сдаваемых нежилых помещений отсутствует, что закреплено частью 2 статьи 213 ГК РФ.

Особенности сдачи в аренду помещений юр. лицами

Заключение арендного договора и регулирование возникших после этого отношений, происходит с ориентированием на статьи ГК РФ с 606 по 670.

Читайте так же:  Защита прав потребителей

Код для деятельности юридических лиц по ОКВЭД указывается 70.20.2. Документ должен составляться исключительно в письменном виде независимо от того, на какой период времени требуется аренда помещения, если один из участников имеет статус юридического лица (ст. 609 ч. 1 ГК РФ).

Все договора должны также обязательно содержать указанные ниже данные, без которых документ не будет признан действительным:

  • характеристика сдаваемого помещения;
  • реквизиты участников, заключивших соглашение (432 и 606 статьи ГК РФ);
  • сумма выплат за арендование;
  • нюансы пользования помещением и его ремонта;
  • подписи обеих сторон;
  • при отсутствии в тексте документа срока заключения договора, он признаётся заключённым на неопределённое время (статья 610 часть вторая ГК РФ).

Договор и все приложения к нему подлежат регистрации в гос. реестре при подписании на срок больше одного календарного года. Только после этого он считается официально заключённым (609 статья ГК РФ). Для осуществления регистрации в гос. органах юридическому лицу потребуется следующая документация:

  • заявление о регистрации;
  • подписанный договор со всеми приложениями;
  • кадастровый паспорт помещения;
  • подтверждение правового статуса юридического лица (свидетельство о гос. регистрации, учредительные документы и прочее);
  • бумаги, подтверждающие уплату госпошлины (15 000 рублей);
  • дополнительные документы, если требуются (например, документы, подтверждающие полномочия представителей арендатора либо юридического лица и т. д.).

Аренда нежилого помещения у физического лица

При заключении договора аренды с арендодателем, не являющимся юридическим лицом, необходимо обратить внимание на следующие нюансы:

  • в документе должны быть указаны адрес и характеристики объекта;
  • арендные выплаты не подлежат начислению НДС в связи с тем, что договор заключается с физ. лицом;
  • в сумму выплат за арендование могут входить также коммунальные платежи;
  • выплаты производятся несколькими вариантами – безналичным способом на банковский счёт физ. лица или наличными средствами;
  • изменение размера платы может происходить не более раза ежегодно (ст. 614 ч. 3 ГК РФ);
  • при указании срока аренды более одного года необходимо зарегистрировать договор в территориальном органе Росреестра.

Какие налоги должно уплатить физлицо при сдаче помещений в аренду

Физическое лицо, не зарегистрированное в качестве ИП, сдает нежилое и жилое помещения. Какие налоги следует уплатить?

Видео (кликните для воспроизведения).

Доходы физлица, не ИП, от аренды облагаются НДФЛ по ставке 13 процентов. При этом необходимо оценивать риски признания такой деятельности предпринимательской, с возможным доначислением НДС и уплатой штрафов. Если сдается несколько объектов, такие риски возрастают. Между тем с учетом ряда законодательных ограничений физлицо может воспользоваться преимуществами нового спецрежима в виде уплаты налога на профессиональный доход, зарегистрировавшись в качестве самозанятого. В случае аренды нежилых помещений, полагаем, снять риски и уменьшить налоги поможет регистрация в качестве ИП.

В общем случае доходы, полученные физическими лицами, не являющимися ИП, облагаются только налогом на доходы физических лиц. Когда арендатором является физлицо (не ИП), обязанность по исчислению и уплате НДФЛ возлагается непосредственно на арендодателя-физлицо (п. 1 ст. 228 НК).

Гражданин должен подать декларацию по итогам года и оплатить НДФЛ по ставке 13 процентов не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором получен соответствующий доход.

Если арендатор является юрлицом или ИП, обязанность удержания налога возлагается на арендатора. Российская компания (или ИП), выплачивающая арендную плату гражданину-непредпринимателю, является налоговым агентом по НДФЛ (письма Минфина РФ от 02.10.2014 № 03-04-05/49525, от 18.09.2013 № 03-04-06/38698). То есть она должна рассчитать НДФЛ с арендной платы, удержать налог при ее выплате и перечислить в бюджет (пп. 1, 4 и 6 ст. 226 НК РФ).

Однако следует учитывать, что отсутствие регистрации физлица в качестве ИП не означает отсутствия фактической предпринимательской деятельности. Согласно разъяснениям КС РФ, изложенным в Постановлении от 27.12.2012 № 34-П, отсутствие государственной регистрации не означает, что деятельность гражданина не может быть квалифицирована в качестве предпринимательской, если по своей сути она фактически является таковой.

Это влечет риски такой квалификации налоговым органом с наложением штрафов и доначислением налогов, как при применении общей системы налогообложения.

Некоторые ориентиры для определения деятельности в качестве предпринимательской дают официальные органы в своих разъяснениях (письма Минфина РФ от 16.08.2010 № 03-04-05/3-462 и ФНС РФ от 08.02.2013 № ЕД-3-3/[email protected]). О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

  • изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
  • хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
  • взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;
  • устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

[1]

ИП, не перешедший на спецрежим, признается плательщиком НДС. Поэтому гражданину, деятельность которого будет расценена как предпринимательская, может грозить штраф:

  • за неуплату НДС — 20 процентов от неуплаченной суммы;
  • за непредставление деклараций по НДС — 5 процентов от не уплаченной в срок суммы на основе соответствующей декларации за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 тыс. рублей.

В случае с нежилым помещением риски квалификации такой деятельности в качестве предпринимательской еще выше. По мнению Минфина РФ, доходы, полученные от сдачи в аренду нежилого помещения, подлежат налогообложению как доходы, полученные в результате осуществления предпринимательской деятельности (письма от 22.07.2016 № 03-11-12/43108, от 24.06.2016 № 03-11-11/37017). Доказать, что нежилое помещение может использоваться гражданином в личных целях, будет довольно сложно, особенно в совокупности с иными обстоятельствами или ярко выраженным коммерческим назначением нежилой недвижимости.

В качестве дополнительного ориентира при оценке рисков можно использовать размер выручки. Так, в соответствии с п. 1 ст. 145 НК РФ освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика НДС можно получить, если за три предшествующих последовательных календарных месяца сумма выручки от реализации товаров (работ, услуг) этих организаций или индивидуальных предпринимателей без учета налога не превысила в совокупности 2 млн рублей.

Читайте так же:  Как разделить долги супругов при разводе

Физическое лицо, чья деятельность признана предпринимательской, не лишено права на использование освобождения от обязанностей плательщика НДС на основании ст. 145 НК РФ (Постановление от 05.09.2008 № А75-5120/2007). Вместе с тем не исключена возможность принятия арбитражным судом решения не в пользу налогоплательщика, если данное лицо не обращалось в налоговый орган с соответствующим заявлением с целью получения права на льготу (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.07.2014 № А26-5025/2013).

Таким образом, доходы от сдачи в аренду нежилых помещений должны квалифицироваться как прибыль от фактической предпринимательской деятельности. Последствием ведения деятельности без регистрации в качестве ИП будет доначисление НДС, пеней, штрафы. Причем осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя образует состав административного правонарушения (п. 1 ст. 14.1 КоАП РФ).

Судебная практика в данном вопросе на стороне контролирующих органов, такой подход просматривается в определениях ВС РФ от 20.07.2018 № 16-КГ18-17, от 08.04.2015 № 59-КГ15-2, постановлениях АС Поволжского округа от 01.10.2018 № Ф06-36675/2018, от 26.06.2017 № Ф06-21241/2017, Западно-Сибирского округа от 24.04.2018 № Ф04-582/2018, Уральского округа от 27.12.2017 № Ф09-8236/17.

Выгодной альтернативой в данном случае может выступить НПД.

Среди ограничений для применения этого налога, установленных ч. 2 ст. 4 Закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ, не содержится каких-либо препятствий в отношении аренды недвижимости.

Напомним, что налог на профессиональный доход — это новый специальный налоговый режим, который можно применять с 2019 года. Действовать этот режим будет в течение 10 лет. Пока он вводится в четырех регионах России: Москве, Московской, Калужской областях и Республике Татарстан.

Применять спецрежим могут физлица, в том числе ИП. Для применения спецрежима регистрация в качестве ИП не нужна, если этого не требует законодательство по виду осуществляемой деятельности (ч. 6 ст. 2 Закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ). В данном случае, полагаем, актуальны вышеизложенные моменты о квалификации предпринимательской деятельности. Законодательство не содержит требования о регистрации физического лица в качестве ИП как необходимого условия сдачи в аренду принадлежащего ему имущества. Но поскольку аренду едва ли можно ассоциировать с бытовыми услугами, указанными в п. 70 ст. 217 НК РФ, думаем, что в случае с нежилой недвижимостью может возникнуть необходимость регистрации ИП. Официальные разъяснения и судебная практика по этому вопросу пока отсутствуют.

Важно учесть, что ИП не разрешено совмещать налог на профессиональный доход с другими спецрежимами или с общей системой налогообложения (при уплате НДФЛ).

Согласно подпунктам 1 и 2 ст. 10 Закона № 422-ФЗ налоговые ставки устанавливаются в следующих размерах:

  • 4 процента — в отношении доходов, полученных от физических лиц;
  • 6 процентов — в отношении доходов, полученных от юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Причем при выплате дохода плательщику НПД при аренде помещения у организации не возникает обязанностей налогового агента по НДФЛ.

Таким образом, физическое лицо вправе применять данный спецрежим по доходам от сдачи в аренду недвижимости в соответствующем регионе, если доходы от этой деятельности не превысят в календарном году 2,4 млн рублей. Для применения данного режима необходимо пройти регистрацию через мобильное приложение «Мой налог» или через личный кабинет налогоплательщика. В случае наличия нескольких объектов, среди которых имеются нежилые, полагаем, необходима регистрация в качестве ИП.

[2]

НДФЛ с аренды помещения: особенности и сроки уплаты, штраф за уклонение от налога

Физическое лицо может сдавать в аренду жилые и нежилые здания. Независимо от типа объекта, гражданин обязан уплачивать НДФЛ с аренды помещения, ведь являясь арендодателем он получает прибыль. При этом налогообложение производится, когда лицо имеет статус юридического и даже когда оно таким не зарегистрировано. Разница в наличии такого статуса лишь в необходимости стать на учет в соцреестр (для ИП).

Особенности заключения договора аренды помещения

Договор об аренде помещения регулируется Гражданским Кодексом РФ. Существует ряд правил составления такого договора:

  • В случае если соглашение составляется на 1 год и больше оно подлежит обязательной государственной регистрации.
  • Не подлежит сдаче в аренду техническое помещение, которое примыкает к зданию, например, лестница, лестничная площадка, только подвал или чердак

В случае если участники договора физ лица, то он становиться считается активным с момента получения ключей от помещения арендатором. В случае же взаимодействия юридической организации и физ лица придется составлять акта приема-передачи.

Договор аренды помещения у физического лица должен иметь такие реквизиты:

  • Место, дата оформления соглашения
  • Информация о сторонах
  • Адреса участников договора (юридический адрес организации, прописка физлица)
  • Реквизиты сторон

Составляется договор по стандартному шаблону (образцу). Кроме основных реквизитов в тексте соглашения важно прописать:

  • Предмет аренды (информация об объекте: адрес, тип здания, характеристики)
  • Срок договора (длительность аренды, условия досрочного расторжения и его порядок)
  • Обязанности каждой стороны и ее права (за что отвечает арендатор, а за что арендодатель, это особо важно в случае если будут требоваться ремонтные работы; можно ли передавать в суборенду и т.д.)
  • Порядок проведения расчетов (сроки, суммы)

Если арендодатель не является ИП, то такое соглашение не обязательно к заверке нотариусом. Но если срок договора больше 1 года – его нужно нести в Росреестр и регистрировать иначе такой документ будет недействительным.

Порядок уплаты НДФЛ арендатором (съемщиком)

Взимание налога из аренды недвижимости зависит от того, кто является арендатором. Кто выступает налоговым агентом, и кто должен рассчитать и перевести НДФЛ на счет налоговой регулируют статьи №226 и 228 НК РФ.

Если юридическая организация снимет помещение у физического лица не ИП, то она будет налоговым агентом в отношении данного гражданина. В этом случае съемщик здания должен сам рассчитать размер НДФЛ, высчитать его уз уплачиваемой суммы и перечислить на счет налоговой службы.

Важно: в случае аренды организацией помещения у физического лица (не ИП), ему выплачивается сумма за аренду уже с вычетом налога. Перекладывать на физлицо обязанность уплатить налог – нельзя.

Срок передачи налога – следующий день, за датой выплаты арендодателю суммы аренды. Данный пункт регулируется статьей №226 (п.2) Налогового Кодекса России.

Читайте так же:  Что делать, если на фасаде многоквартирного дома размещена реклама без согласия жильцов

В случае если кроме уплаты аренды помещения, организация также возмещает коммунальные платежи за период съема здания, то налог на эту часть уплаченных средств не начисляется. То сеть налогообложение происходит только на сумму за само проживание (без коммуналки).

Расчет налога по аренде помещения съемщиком

Если помещение в наем сдает физическое лицо без ИП, а его будет снимать юр.лицо, то размер НДФЛ рассчитывается за формулой:

Ставка НДФЛ х Размер оплаты стоимости аренды = Размер налога для проплаты в ФНС

Ставка налога зависит от типа гражданства:

  • Если лицо – резидент РФ – 13 процентов
  • Если арендодатель – нерезидент России – 30%

Порядок уплаты НДФЛ арендодателем

Уплата налога по доходу с сдачи помещения производится через подачу налоговой декларации. Для этого необходимо арендодателю заполнить декларацию формы 3-НДФЛ и подать ее в ФНС.

Срок подачи отчетности – до 30 апреля следующего года, после года получения прибыли. То есть, если доход был получен в2016 году, декларацию нужно подать до 30 апреля 2017 года. Данный срок и порядок налогообложения регулируется статьями №228 и 229 НК России.

Подать декларацию можно как в обычном бумажном виде (важно: не допускаются исправления и помарки), а также через он-лайн сервис на сайте налоговой инспекции.

Расчет налога для арендодателя помещения

Согласно статьям №226 и 228 НК РФ, самостоятельная уплата налога на доход физических лиц собственником помещения производится:

  • Если арендатор не является юридической организацией (ИП), при этом не имеет значения гражданство съемщика.
  • Когда арендатор – иностранная организация без представительства в России.

В этом случае расчет налога проходит по формуле:

13% (ставка НДФЛ) х Размер оплаты стоимости аренды = Размер налога для проплаты в ФНС

Порядок расчета регулируется статьями №224 и 225 НК РФ. Провести расчет и оплатить налог в налоговую инспекцию должен владелец арендуемого недвижимого имущества.

Документы для ФНС на налог с аренды

Типы справок и документов для уплаты НДФЛ при аренде здания зависит от категории арендатора.

Если съемщик помещения физическое лицо, то арендодатель обязан подать лишь декларацию в ФНС и уплатить налог до 30 апреля отчетного периода. Это можно сделать в бумажном и электронном виде.

В случае если налоговый агент арендодателя – организация или ИП, то налог платит именно съемщик и подавать ему нужно такие документы:

  1. Справка формы 2-НДФЛ (содержит информацию о доходе за аренду, сумма удержанного налога и выплаты в ФНС)
  2. Форма типа 6-НДФЛ (ежеквартальный отчет с информацией об арендодателе)

Документы подаются в ФНС по месту главного офиса налогового агента, то есть организации, которая снимает помещение.

Ответственность за неуплату НДФЛ

Сдача в аренду помещения может восприниматься сотрудником налоговой как ведение предпринимательской деятельности. Поэтому неуплата налога по такой деятельности может привести к административной ответственности и не только.

Если лицо был установлен факт получения дохода, но в налоговой инспекции нет декларации или платежа то арендодателю грозит:

  • Штраф 10% (если в декларации умышленно или случайно был упущен объект налогообложения, или сумма, получаемая как доход была занижена)
  • Штраф 5% от суммы налога (вступает в силу в случае просрочки подачи декларации. Собственнику помещения дается 6 месяцев для подачи отчетности, в ином случае с 7 месяца за каждый месяц просрочки штраф 10% (но не более 30% всего)
  • За сутки просрочки платежа также начисляется пеня 0,003 % ставки Центрального Банка по ставке рефинансирования

Если же собственник арендованного имущества все равно уклоняется от уплаты налога, налоговый инспектор может подать заявление в суд. В случае положительного решения счета и имущество арендодателя может быть арестовано до момента погашения задолженности.

Не забудьте авторизоваться если Вы зарегистрированны на сайте.
Если Вы тут впервые новая учетная запись будет создана автоматически.
Временный пароль для входа будет выслан на указанный email.

Какой платить налог с аренды помещения для ИП?

Исходя из суммы арендной платы рассчитывается налог с аренды помещения для ИП. Размер отчислений в бюджет зависит от системы налогообложения, которая применяется к арендодателю.

Арендодателем может быть как индивидуальный предприниматель, так и физическое лицо без регистрации индивидуальной предпринимательской деятельности. Каждый из двух вариантов имеет свои преимущества и недостатки.

Арендодатель — физическое лицо

Если физическое лицо систематически сдает помещение внаем и получает за это материальное вознаграждение, то это расценивается как предпринимательская деятельность, а с размера полученной прибыли должен взиматься налог. Сдача имущества в аренду облагается налогом так же, как доход от предпринимательской деятельности. Согласно действующему законодательству РФ, субъект, осуществляющий предпринимательскую деятельность, имеет право получать прибыль любым законным способом, в том числе и от передачи в пользование недвижимости.

Физлицо может сдавать имущество в пользование без регистрации индивидуального предпринимательства. В таком случае, согласно ст. 227 Налогового кодекса РФ, будет применяться налог на доходы физических лиц (НДФЛ), равный 13% от суммы полученного возмещения. Арендодатель самостоятельно рассчитывает размер отчисления в бюджет и указывает его в налоговой декларации как лицо, оказывающее услуги по передаче имущества в пользование.

Для того чтобы честно делать платежи в бюджет и не иметь проблем с законом, нужно заключить договор найма. Если официально не заключено соглашение найма и не платятся отчисления государству, то собственник помещения действует на свой страх и риск. В случае порчи недвижимого имущества он не может обратиться в суд и требовать компенсации. В случае выявления неуплаты налогов физическими лицами за получение платы за сдачу имущества внаем такие лица привлекаются к административной ответственности, с них взимается штраф.

Читайте так же:  Можно ли добиться у банка снижения ипотечной ставки

Налоговая декларация подается физическими лицами раз в год. НДФЛ 13% тоже уплачивается ими раз в год и насчитывается на размер годовой прибыли. Некоторые арендодатели практикуют заключение договора найма не на один год, а на 11 месяцев с целью не делать отчислений в бюджет.

Если физическое лицо сдает в пользование недвижимость индивидуальному предпринимателю, то арендодатель может самостоятельно оплачивать и рассчитывать размер отчислений в бюджет или поручить это арендатору. Такие нюансы должны быть прописаны в договоре найма. В случае если частный предприниматель как юридическое лицо будет рассчитывать и оплачивать НДФЛ для арендодателя, то он будет являться для физлица налоговым агентом. Сумма НДФЛ будет удерживаться из арендного вознаграждения, съемщик будет подавать налоговую декларацию установленного образца. Физлицу не нужно будет считать отчисления в бюджет и подавать декларацию на прибыль.

Арендодатель — индивидуальный предприниматель

С целью получения прибыли от сдачи имущества в пользование физлицо может зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель. К индивидуальному предпринимателю, сдающему имущество внаем, будет применяться одна из систем налогообложения: общая (ОСНО, 15%) или упрощенная (УСН, 6%). Также индивидуальным предпринимателем может быть приобретен патент на осуществление арендной деятельности. Он не выгоден для небольших помещений.

Наиболее выгодным для ИП является упрощенное налогообложение. Но не все имеют на него право. Согласно действующему законодательству, в 2017 году юридические лица могут применять УСН если их доход за последние 9 месяцев 2016 был менее 59,805 млн руб., среднегодовая численность работников не превышает 100 человек, остаточная стоимость основного капитала менее 150 млн руб.

Если ИП подпадает под эти условия, то к нему применяется УСН, если нет — ОСНО. Согласно законодательству, когда ИП сдает в пользование имущество и платит УСН 6%, то он освобождается от уплаты имущественного налога для физлиц. Подтверждением такой коммерческой деятельности являются заключенные договоры аренды; выписанные акты передачи помещения; счета на оплату за использование недвижимости; декларирование арендной деятельности.

В таком случае следует проинформировать фискальную службу о том, что недвижимость используется для извлечения прибыли: предоставить копию договора найма и приложить сопроводительное письмо произвольной формы с пояснениями, что налог с аренды помещения для ИП составит 6%.

Бывает так, что часть недвижимости временно простаивает и не сдается. В такой ситуации ИП не должен платить за эту часть налог на имущество физ. лиц. Закон не рассматривает простой как использование помещения арендодателем в личных целях: во время простоя могут проводиться ремонтные работы или поиск нового арендатора.

В аренду предприниматель сдает только то недвижимое имущество, которое ему принадлежит. Если имущество не принадлежит ИП, тогда меняется вид предпринимательской деятельности с арендной на агентскую. Если ИП сдает недвижимость внаем, то он должен внести изменения в статистический реестр деятельности — поменять ОКВЭД.

Отличия налогообложения дохода от аренды

Считается, что для того, чтобы предоставлять недвижимость в пользование, выгоднее зарегистрироваться как ИП, потому что отчисления в бюджет при этом будут существенно меньше. Физическое лицо, сдающее недвижимость в пользование, уплачивает НДФЛ 13%. Если арендодатель является ИП, то он платит УСН 6%. Но это не все, что должен заплатить предприниматель.

Он должен заплатить следующие налоги ИП при сдаче в аренду помещения:
  • налог на доход от найма — 6%;
  • отчисления в бюджет на заработную плату наемных работников: НДФЛ, отчисления в ПФР и ФСС;
  • отчисления в ПФР на самого себя.

К тому же по сравнению с физлицом ИП имеет дополнительные хлопоты в виде бумажной волокиты. Предпринимателю нужно вести бухгалтерию, заполнять книгу доходов и расходов, раз в квартал платить авансом налог на арендный доход. Если ИП нанимает в аренду помещение, то это отражается на его прибыли. Затраты на аренду относятся к внеоперационным и косвенно влияют на стоимость результата деятельности предпринимателя.

В платное пользование может сдаваться как жилое помещение, так и нежилое. Здесь возникает существенное отличие в налогообложении: пользование нежилым имуществом облагается НДС, а жилым — нет. Это связано с тем, что нежилая недвижимость сдается под коммерческую деятельность и косвенно приносит прибыль арендатору.

Если физлицо сдает в бесплатный наем жилое помещение (друзьям, родственникам), то оно может не делать платежей в бюджет с аренды. Убедить законодательство, что физлицо может сдавать бесплатно внаем нежилое помещение (под офис), невозможно. Налицо признаки коммерческой деятельности. Такая передача имущества подвергается налогообложению.

Видео (кликните для воспроизведения).

И у физлица, и у ИП есть свои преимущества от предоставления арендных услуг.

Физлицу приходится платить большую сумму налога на доход, а ИП необходимо дополнительно заниматься бумагами и бухгалтерией.

Источники


  1. CD-ROM. Лекции для студентов. Юридические науки. Диск 1. — Москва: Высшая школа, 2016. — 251 c.

  2. Новицкий, И.Б. Римское право; М.: Гуманитарное знание, 2011. — 245 c.

  3. Марченко, М.Н. Общая теория государства и права. Академический курс в 3-х томах. Том 1 / М.Н. Марченко. — М.: Зерцало, 2002. — 546 c.
  4. Ушаков, Н.А. Международное право; Institutiones, 2011. — 304 c.
Налог с аренды нежилого помещения
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here