Порядок заключения договора аренды

Сегодня предлагаем рассмотреть следующую тему: "Порядок заключения договора аренды". Мы собрали и подготовили полную информацию по теме, что позволит решить любую проблему. Если после прочтения статьи остались вопросы, то вы их можете в любое время задать дежурному юристу.

Порядок заключения договора аренды недвижимого имущества

Статья 609 ГК РФ содержит требования, предъявляемые к форме договора аренды. Для него предусматривается как устная, так и письменная форма. Для установления соответствия формы договора требованиям учитываются следующие условия: характер его участников и срок действия. Так, если сторонами являются физические лица, они имеют право заключить договор в устной форме, если его срок не превышает 1 года; в случае же, если хотя бы одной стороной договора является юридическое лицо, договор независимо от сроков должен быть заключен в письменной форме.

Хотя специальные нормы о форме договора аренды не учитывают такого критерия, как сумма сделки, хотелось бы порекомендовать гражданам использовать общее правило ст. 161 ГК РФ для усиления формы сделки в инициативном порядке, если сделка заключена на срок менее года, но ее сумма велика. Поскольку форма сделки обусловлена целями защиты (способами доказывания в суде факта заключения сделки и ее условий), под суммой сделки следует понимать оценку имущественного риска сторон. В отношениях аренды это совокупность таких параметров, как стоимость передаваемого в аренду имущества и размер арендной платы. Поэтому при решении вопроса о форме сделки между гражданами с учетом условия о ее сумме необходимо учитывать оба этих параметра.

Для договора аренды недвижимого имущества предусмотрена государственная регистрация, если иное не установлено законом. По общему правилу сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, которая осуществляется в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость. Опираясь на это правило, законодатель указывает на то, что в отношении аренды законом может быть предусмотрено и иное, а именно отсутствие требования о государственной регистрации договора аренды или права аренды (арендного права). Действительно, специальное регулирование по поводу договоров аренды отдельных видов недвижимого имущества содержит такие исключения (см., например, ст. ст. 633 и 643, п. 2 ст. 651 ГК РФ). Реализация требований о государственной регистрации договоров аренды вызывает определенные сложности, в том числе и для судов.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. При этом требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды.

Приведем следующий пример из практики. Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору о взыскании в соответствии с договором субаренды неустойки за просрочку внесения арендной платы. Суд первой инстанции признал подписанный сторонами договор субаренды незаключенным из-за отсутствия его государственной регистрации, в связи с чем в иске о взыскании неустойки, предусмотренной этим договором, отказал. Обжалуя решение суда в апелляционной инстанции, истец сослался на то, что договор субаренды является производным от договора аренды, не обладает самостоятельностью, заключается на срок, не превышающий срок договора аренды, дополнительно не обременяет вещные права собственника имущества, а поэтому не подлежит государственной регистрации.

Суд апелляционной инстанции рассмотрел доводы заявителя и признал их необоснованными, указав, что в соответствии с абзацем третьим п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. В ГК РФ и Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации. Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что подписанный сторонами договор субаренды нежилого помещения в силу п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенным с момента такой регистрации, правомерен (п. 19 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой).

Изданный субъектом РФ или его органом нормативный акт об обязательной государственной регистрации договоров, для которых федеральным законом такая государственная регистрация не установлена, не применяется арбитражным судом как противоречащий нормам Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, Конституция РФ и ГК РФ не наделяют субъектов Российской Федерации правом издавать нормативные акты по вопросам определения круга прав на недвижимое имущество и видов сделок с ним, подлежащих обязательной государственной регистрации. Поэтому изданный главой субъекта РФ нормативный акт об обязательной государственной регистрации всех договоров аренды (субаренды) недвижимого имущества независимо от сроков их действия не подлежал применению арбитражным судом первой инстанции на основании ст. 12 ГК РФ и п. 2 ст. 11 АПК РФ (ч. 1 ст. 13 АПК РФ 2002 г.) как акт государственного органа, противоречащий федеральному закону. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания, заключенный на срок менее 1 года, не подлежал государственной регистрации.

В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. В случае если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества за 3 месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Если арендатор фактическими действиями, т.е. без положенного предварительного предупреждения арендодателя, прекращает договор (выезжает из арендованного помещения, перестает эксплуатировать оборудование и т.п.), то при отсутствии согласия арендодателя на такое прекращение арендатор остается связанным всеми арендными обязательствами, в частности обязательством по внесению арендных платежей в течение вышеуказанных месячного либо трехмесячного сроков. Если без положенного предварительного предупреждения арендатора арендодатель фактическими действиями прекращает договор аренды (изымает арендованное оборудование, сдает помещение другому лицу и т.п.), то при отсутствии согласия арендатора на такое прекращение арендодатель обязан возместить арендатору все вызванные этим убытки, выплатить неустойку, а при наличии соответствующего требования арендатора предоставить ему возможность пользоваться предметом аренды в течение вышеуказанных месячного либо трехмесячного сроков

Читайте так же:  Претензия о расторжении договора

Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью.
заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае.
на случай, когда договором аренды не определены порядок, условия и сроки внесения.

Договор аренды недвижимого имущества согласно п. 2 ст. 609 ГК подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Однако и в этом случае договор аренды сохраняет черты договора, заключенного на время. Ведь при заключении договора на.

Порядок заключения договора аренды недвижимого имущества

Статья 609 ГК РФ содержит требования, предъявляемые к форме договора аренды. Для него предусматривается как устная, так и письменная форма. Для установления соответствия формы договора требованиям учитываются следующие условия: характер его участников и срок действия. Так, если сторонами являются физические лица, они имеют право заключить договор в устной форме, если его срок не превышает 1 года; в случае же, если хотя бы одной стороной договора является юридическое лицо, договор независимо от сроков должен быть заключен в письменной форме.

[1]

Хотя специальные нормы о форме договора аренды не учитывают такого критерия, как сумма сделки, хотелось бы порекомендовать гражданам использовать общее правило ст. 161 ГК РФ для усиления формы сделки в инициативном порядке, если сделка заключена на срок менее года, но ее сумма велика. Поскольку форма сделки обусловлена целями защиты (способами доказывания в суде факта заключения сделки и ее условий), под суммой сделки следует понимать оценку имущественного риска сторон. В отношениях аренды это совокупность таких параметров, как стоимость передаваемого в аренду имущества и размер арендной платы. Поэтому при решении вопроса о форме сделки между гражданами с учетом условия о ее сумме необходимо учитывать оба этих параметра.

Для договора аренды недвижимого имущества предусмотрена государственная регистрация, если иное не установлено законом. По общему правилу сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, которая осуществляется в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость. Опираясь на это правило, законодатель указывает на то, что в отношении аренды законом может быть предусмотрено и иное, а именно отсутствие требования о государственной регистрации договора аренды или права аренды (арендного права). Действительно, специальное регулирование по поводу договоров аренды отдельных видов недвижимого имущества содержит такие исключения (см., например, ст. ст. 633 и 643, п. 2 ст. 651 ГК РФ). Реализация требований о государственной регистрации договоров аренды вызывает определенные сложности, в том числе и для судов.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. При этом требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды.

Приведем следующий пример из практики. Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору о взыскании в соответствии с договором субаренды неустойки за просрочку внесения арендной платы. Суд первой инстанции признал подписанный сторонами договор субаренды незаключенным из-за отсутствия его государственной регистрации, в связи с чем в иске о взыскании неустойки, предусмотренной этим договором, отказал. Обжалуя решение суда в апелляционной инстанции, истец сослался на то, что договор субаренды является производным от договора аренды, не обладает самостоятельностью, заключается на срок, не превышающий срок договора аренды, дополнительно не обременяет вещные права собственника имущества, а поэтому не подлежит государственной регистрации.

Суд апелляционной инстанции рассмотрел доводы заявителя и признал их необоснованными, указав, что в соответствии с абзацем третьим п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. В ГК РФ и Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации. Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что подписанный сторонами договор субаренды нежилого помещения в силу п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенным с момента такой регистрации, правомерен (п. 19 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой).

Изданный субъектом РФ или его органом нормативный акт об обязательной государственной регистрации договоров, для которых федеральным законом такая государственная регистрация не установлена, не применяется арбитражным судом как противоречащий нормам Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, Конституция РФ и ГК РФ не наделяют субъектов Российской Федерации правом издавать нормативные акты по вопросам определения круга прав на недвижимое имущество и видов сделок с ним, подлежащих обязательной государственной регистрации. Поэтому изданный главой субъекта РФ нормативный акт об обязательной государственной регистрации всех договоров аренды (субаренды) недвижимого имущества независимо от сроков их действия не подлежал применению арбитражным судом первой инстанции на основании ст. 12 ГК РФ и п. 2 ст. 11 АПК РФ (ч. 1 ст. 13 АПК РФ 2002 г.) как акт государственного органа, противоречащий федеральному закону. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания, заключенный на срок менее 1 года, не подлежал государственной регистрации.

В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. В случае если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества за 3 месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Если арендатор фактическими действиями, т.е. без положенного предварительного предупреждения арендодателя, прекращает договор (выезжает из арендованного помещения, перестает эксплуатировать оборудование и т.п.), то при отсутствии согласия арендодателя на такое прекращение арендатор остается связанным всеми арендными обязательствами, в частности обязательством по внесению арендных платежей в течение вышеуказанных месячного либо трехмесячного сроков. Если без положенного предварительного предупреждения арендатора арендодатель фактическими действиями прекращает договор аренды (изымает арендованное оборудование, сдает помещение другому лицу и т.п.), то при отсутствии согласия арендатора на такое прекращение арендодатель обязан возместить арендатору все вызванные этим убытки, выплатить неустойку, а при наличии соответствующего требования арендатора предоставить ему возможность пользоваться предметом аренды в течение вышеуказанных месячного либо трехмесячного сроков

Читайте так же:  Что предпринять при составлении протокола за нарушение пдд

Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью.
заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае.
на случай, когда договором аренды не определены порядок, условия и сроки внесения.

Договор аренды недвижимого имущества согласно п. 2 ст. 609 ГК подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Однако и в этом случае договор аренды сохраняет черты договора, заключенного на время. Ведь при заключении договора на.

Порядок аренды муниципального имущества

Аренда муниципального имущества – один из способов сэкономить на аренде помещения. Такие договоры отличаются повышенной стабильностью, что также выгодно компании. Понятие муниципального имущества раскрыто в статье 214 ГК РФ. Это объекты, принадлежащие государству. К примеру, это помещение, права собственности на которое есть у автономного округа, края, автономной области.

Основные особенности заключения соглашения

Нюансы заключения договора устанавливаются статьей 17.1 ФЗ №135 «О защите конкуренции» от 26.07.2006 года. Оформлено такое соглашение может быть данными путями:

  • По итогам проведенных торгов.
  • Без торгов.

6 декабря 2011 года был принят ФЗ №401 «О внесении корректировок в ФЗ «О конкуренции» и другие нормативные акты». В нем прописаны новые основания, по которым можно получить в аренду объект.

Торги на право оформления договора

Торги могут осуществляться в различных формах: аукцион, конкурс и прочее (на основании пункта 4 статьи 447 ГК РФ). Они могут быть проведены в электронной форме. Все эти виды отличаются. К примеру, аукцион предполагает состязание между сторонами касательно стоимости аренды. Выиграет то лицо, которое предложит наибольшую цену за съем помещения. На конкурсе рассматривается совокупность условий (к примеру, стоимость, сроки и прочее). Выигрывает тот, кто предлагает наилучшие условия.

Порядок организации мероприятия регулируется Правилами проведения конкурсов и аукционов, утвержденными приказом ФАС №67 от 10.02.2010 года. Рассмотрим основные этапы торгов:

  1. Направление извещения об организации торгов.
  2. Заполнение конкурсной документации и документов о торгах.
  3. Прием и рассмотрение заявок.
  4. Проведение мероприятия.
  5. Заключение соглашения с лицом, выигравшим торги.

В договор об аренде вписываются те условия, которые прописаны в извещении о проведении мероприятия. Условия эти устанавливаются организатором торгов. Соответствующее правило содержится в пункте 3 статьи 448 ГК РФ. В извещении прописывается эта информация:

  • Дата и место проведения мероприятия.
  • Предмет торгов (муниципальное помещение).
  • Наличие обременений.
  • Порядок проведения аукциона или конкурса.
  • Начальная стоимость.

Необходимое содержание извещения регулируется пунктом 2 статьи 448 ГК РФ. В торгах принимают участие любые ЮЛ вне зависимости от их статуса, адреса, величины капитала. Участвовать в мероприятии также могут ИП. Лица, подающие заявки, не допускаются к торгам в следующих случаях:

  • На дату рассмотрения заявления деятельность ЮЛ приостановлена.
  • Не отправлен нужный перечень документов.
  • В предоставленных бумагах имеются неточности.
  • Потенциальный участник не внес задаток, если он требуется.

ВАЖНО! Организатор торгов не может устанавливать прочие требования, которые не прописаны в законе. Он не может запрашивать дополнительные документы и информацию.

Заключение договора без проведения торгов

Основания для заключения соглашения об аренде без проведения торгов содержатся в части 1 статьи 17.1 ФЗ «О защите конкуренции. В частности, в торгах могут не участвовать эти лица:

  • Товарищества собственников недвижимости.
  • Лицо, являющееся единственным участником торгов.
  • Образовательный субъект.
  • Частное медицинское учреждение.

Муниципальные объекты могут арендоваться без торгов любыми лицами при наличии этих условий:

[3]

  • Помещения сдаются в аренду на срок, не превышающий месяц.
  • Являются частью здания, площадь помещения составляет не больше 10% от общего метража. Максимальная площадь такого помещения равна 20 кв. метров.

Порядок передачи помещений в аренду без торгов не действует в отношении объектов, распоряжение которыми осуществляется на основании земельного, водного и прочих кодексов. Соответствующие ограничения приведены в части 2 статьи 17.1 ФЗ «О конкуренции».

Заключение договора аренды

По итогам торгов заключается соглашение об аренде. Договор также составляется в том случае, если торгов не было проведено. Особенности составления соглашения регламентированы статьей 447 ГК РФ. Срок аренды определяется организатором торгов. Продлить соглашение можно посредством проведения нового конкурса (основание – статья 17.1 ФЗ №135). В некоторых случаях можно обойтись без проведения торгов. Возможно это в том случае, если арендатор на протяжении всего срока аренды соблюдал все условия, выставленные в соглашении. Договор заключается на следующих условиях:

  • Продолжительность действия нового соглашения составляет минимум 3 года. Этот срок может быть сокращен в том случае, если имеется соответствующее заявление от арендатора.
  • Величина арендной платы устанавливается после оценки рыночной стоимости помещения. Оценка должна быть проведена в соответствии с законом. В обратном случае она будет признана недействительной.

В статье 651 ГК РФ указано, что аренда муниципального имущества продолжительностью более года предполагает государственную регистрацию. За ней нужно обратиться в Комитет по управлению имуществом.

Можно ли расторгнуть договор?

Расторгнуть соглашение можно при следующих условиях:

  • По соглашению сторон.
  • В том случае, если одна из сторон не выполнила условия соглашения, а вторая сторона понесла вследствие этого убыток.
  • Истек срок аренды.
  • Одна из сторон потребовала досрочного прекращения договоренностей.

Для расторжения нужно оформить договор об окончании аренды. Составляется он по форме, аналогичной соглашению об аренде (основание – статья 452 ГК РФ).

Если аренда регистрировалась, прекращение отношений также должно быть зарегистрировано. Для этого обе стороны подают в Комитет по управлению имуществом заявления о том, что расторжение соглашения было добровольным. Если одна из сторон отказывается подавать заявку, вопрос решается через суд.

Читайте так же:  Пониженные тарифы страховых взносов

Бухучет и налоговый учет аренды муниципального имущества

Арендованное имущество принимается на забалансовый учет. В учете указывается та стоимость, которая прописана в соглашении об аренде. Выполняется эта запись: ДТ001. Получение в аренду имущества. По окончании срока аренды выполняется эта запись: КТ001. Возврат арендодателю имущества.

Аренда муниципальных объектов является возмездной. То есть компания должна уплачивать деньги за пользование помещением. Плата признается расходом по обычным формам деятельности. Она будет учитываться на счетах 20, 23, 25, 26, 44. НДС фиксируется на счете 19 (открывается субсчет). Когда все платежи за аренду выполнены, размер НДС списывается на сокращение долгов перед бюджетом.

Рассмотрим признаки, по которым сопутствующие платежи относятся к категории расходов:

  • Оплата выполняется на основании заключенного договора, соответствующих законов.
  • Установлен точный размер арендной платы.
  • Есть признаки того, что благодаря начислению платежей арендатор снизит свои экономические выгоды.

Если все рассматриваемые условия соблюдены, можно отнести платежи к расходам. В обратном случае платеж включается в состав дебиторского долга.

В процессе аренды муниципального имущества выполняются эти проводки:

  • ДТ20, 26, 44 КТ76. Долг перед арендодателем.
  • ДТ19 КТ76. НДС по платежам.
  • ДТ76 (открывается субсчет) КТ68. Удержание НДС с арендодателя.
  • ДТ68 КТ51. Перечисление НДС в бюджет.
  • ДТ68 КТ19. Принятие НДС к вычету.
  • ДТ76 КТ51. Погашение долга перед арендодателем.

ВАЖНО! Объект налогообложения образуется в дату оплаты аренды. На протяжении 5 суток фирма должна заполнить счет-фактуру с указанным налогом.

Заключение договора аренды недвижимости

Оформление договора аренды коммерческой недвижимости требует от участников предельного внимания. Контролирующие органы подвергают сделки тщательной проверке. Налоговые инспекции с завидным постоянством обращаются в суды с требованиями о признании соглашений незаключенными. Основаниями становятся банальные ошибки.

Правовое регулирование

Юридический базис аренды коммерческой недвижимости в России сформировался достаточно хорошо. Правила заключения сделок, перечень обязанностей сторон, порядок расторжения и изменения договоров – все это нашло отражение в нормативных актах.

Основными регламентами в 2017 году остаются:

  • глава 34 ГК РФ;
  • закон 122-ФЗ от 21.07.97;
  • НК РФ (в части обложения доходов собственника).

Кроме того, большое значение имеет практика. Так, при заключении соглашения следует руководствоваться актами высших судебных инстанций.

Видео (кликните для воспроизведения).

В числе наиболее важных юристы называют постановление ВАС РФ № 61 от 30.07.13 и информационное письмо № 66 от 11.01.11. Продолжает работать над подходами и Верховный суд России.

Требования к форме и содержанию договора аренды

Законодатель признает действительной сделку, оформленную в письменном виде. Традиционным вариантом является соглашение на бумаге. С появлением усиленных цифровых подписей допустимым стало заключение контрактов в электронной форме. Актуальной остается и алгоритм «оферта – акцепт».

Стороны вправе обратиться к нотариусу за удостоверением соглашения. Однако эта мера предосторожности не является обязательной. Она лишь обеспечивает дополнительную защиту контрагентам.

Необходимость регистрации договора в государственном реестре возникает при установлении долгосрочных отношений. В единую базу данных сведения вносят, если срок аренды превышает 1 год (ст. 609 ГК РФ).

Заключенным договор считается при согласовании следующих условий

В документе должна присутствовать информация о каждом участнике. Право распоряжения недвижимостью принадлежит собственнику.

Однако выступить в роли арендодателя может и иной законный владелец. В этом случае в договоре придется отразить данные о правомочности.

Если соглашение подписывает представитель, в преамбуле необходимо указывать реквизиты доверенности или иного документа .

Передаваемый во временное пользование объект потребуется описать максимально точно. За основу юристы рекомендуют брать формулировки правоустанавливающих документов.

Хотите первыми читать полезные статьи? Подписывайтесь на канал в Telegram!

В договоре аренды должны присутствовать сведения следующего характера:

  • площадь, этажность и количество отдельных комнат (зон);
  • перечень помещений, передаваемых в пользование;
  • адрес;
  • название;
  • целевое использование;
  • инвентарный номер.

Реквизиты документов, подтверждающих принадлежность недвижимости арендодателю, приводят в этом же разделе. Здесь отражают информацию о результатах предварительной проверки объекта (наличие обременения, ареста и пр.).

Обязательность оговорки о стоимости пользования недвижимостью подтверждена судебной практикой. Позиции отражены в постановлениях ФАС Северо-Кавказского округа № Ф0-85489/2007 и ФАС Волго-Вятского округа № А28-2444/2006-94/25.

Раздел о размере арендной платы разрешается выполнять в форме таблиц или приложений к договору. Стороны также вправе согласовать порядок изменения ставок.

Дополнительными условиями, которые потребуется обсудить и отразить в контракте, являются:

  • срок;
  • права, обязанности, ответственность сторон;
  • порядок обмена претензиями и урегулирования споров;
  • правила контроля состояния объекта недвижимости;
  • подсудность;
  • условия пролонгации, изменения и расторжения сделки.

При составлении договора следует уделить внимание наиболее спорным моментам. Участникам рекомендуют четко разграничить обязанности поддержания технической исправности объекта.

По общему правилу, капитальный ремонт должен проводить собственник. Арендатор же за собственный счет восстанавливает или меняет отделку.

Текущий ремонт традиционно относят к обязанностям непосредственного пользователя. Стороны могут изменить этот порядок, избрав более выгодную и удобную систему.

Юридические тонкости заключения сделки

Ежегодно государственные арбитражи публикуют обзоры по наиболее сложным вопросам аренды недвижимости.

За истекшие несколько лет суды окончательно закрепили следующие позиции:

  • предметом соглашения не может стать объект, не введенный в эксплуатацию в установленном порядке;
  • отсутствие подписи на протоколе разногласий свидетельствует о несогласованности существенных условий сделки;
  • обязанность оплаты арендных платежей снимается с момента выкупа недвижимости;
  • смена собственника имущества не прекращает действия сделки;
  • отсутствие счетов на оплату не освобождает арендатора от необходимости перечислять деньги по договору;
  • коммунальные расходы автоматически ложатся на плечи пользователя;
  • продлить договор аренды, если имущество находится под арестом, можно.

Высшая инстанция еще в 2011 году отказалась признавать за пользователями крыш и стен (рекламодателями) преимущественные права на продление сделки.

Тогда же соглашения без указания периода временного пользования признали бессрочными и подлежащими государственной регистрации.

В завершение отмечу, что появление многочисленных образцов и примеров отразились на практике негативно.

Договор аренды требует индивидуального подхода. Работа с шаблонами соглашений грозит серьезными ошибками и спорами о действительности.

Читайте так же:  Проверка оплаты налогов по инн физического лица

При возникновении судебных споров в Екатеринбурге по договорам аренды опытный арбитражный юрист окажет помощь. Звоните!

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Порядок заключения договоров аренды нежилых помещений, являющихся государственной собственностью

Пискунова Е.А., начальник юридического отдела Зеленоградского территориального агентства Департамента имущества города Москвы, аспирантка кафедры гражданско-правовых дисциплин Московского городского университета управления Правительства Москвы.

Правоотношения, связанные с оборотом и преобразованием недвижимости, — одна из тем, которые никогда не утрачивали актуальность на протяжении всей истории права. В настоящее время появляется необходимость создавать новый режим регулирования взаимоотношений между государством и частным сектором, построенный на наиболее рациональном и экономически выгодном управлении государственной собственностью в рамках договорных отношений, который позволяет достичь баланса между интересами государства и частного собственника.

Одним из наиболее важных в процессе управления государственной собственностью является решение задачи должного управления объектами недвижимости, в частности с целью пополнения бюджета от передачи в аренду административных зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в собственности государства.

Статьей 212 Гражданского кодекса предусмотрено, что особенности распоряжения, в том числе государственным имуществом, могут быть установлены законом. На основании данной нормы 30 июня 2008 г. был принят Федеральный закон N 108-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты РФ», устанавливающий ограничения, связанные с распоряжением государственным имуществом, при заключении договоров аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления.

Вышеназванный Федеральный закон дополняет действующий Федеральный закон «О защите конкуренции» ст. 17.1, в соответствии с которой, начиная с 2 июля 2008 г. договоры аренды в отношении нежилых помещений, являющихся государственной собственностью, вне зависимости от того, закреплены ли они на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за государственными предприятиями или учреждениями или нет, могут быть заключены только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров .

Собрание законодательства РФ. 2008. N 27. Ст. 3126.

Безусловно, что принятие указанного Закона делает процедуру получения помещения на праве аренды максимально прозрачной. Цель его — недопущение недобросовестной конкуренции, исключение возможности коррупционных действий со стороны чиновников и лоббирования определенных интересов (путем бесконкурсного предоставления нежилых помещений), обеспечив всем равные возможности для участия в торгах. Однако действующая редакция ст. 17.1, по мнению автора, не позволяет достичь указанной цели по следующим причинам.

В соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ» государственная политика в области развития малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации является частью государственной социально-экономической политики и направлена на: развитие субъектов малого и среднего предпринимательства в целях формирования конкурентной среды в экономике Российской Федерации, обеспечение благоприятных условий для развития субъектов малого и среднего предпринимательства; обеспечение конкурентоспособности субъектов малого и среднего предпринимательства . Принятие мер по поддержке указанных структур обусловлено их большой социальной значимостью и низкой конкурентоспособностью по сравнению с крупным бизнесом.

Собрание законодательства РФ. 2007. N 31. Ст. 4006.

В настоящее же время согласно п. 4 ст. 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» аукционы на право заключения в том числе и договоров аренды нежилых помещений (до принятия соответствующего Постановления РФ) проходят в порядке, установленном Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно ст. 18 которого аукционы должны проводиться открытыми по составу участников, а цена определяться на основании рыночного отчета об оценке. В связи с чем участие в аукционах организаций крупного бизнеса, сетевых компаний, профессиональных участников торгов (риелторов) наряду с субъектами малого предпринимательства (обладающих меньшими ресурсами и возможностями) ставит последних в заведомо неравное положение.

Собрание законодательства РФ. 2006. N 31 (ч. 1). Ст. 3434.

Учитывая изложенное, автор считает необходимым дополнить действующую редакцию ч. 3 ст. 53 Федерального закона N 135-ФЗ «О защите конкуренции», предусмотрев, что «аукционы на право заключения договоров с субъектами малого предпринимательства, включенными в соответствующие реестры, проводятся в порядке, установленном Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», но с ограничением по составу участников». А при подготовке постановления Правительства РФ о порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров в отношении государственного имущества, о котором идет речь в ч. 4 ст. 17.1 комментируемого Закона, представляется необходимым предусмотреть отдельную главу, определяющую порядок проведения торгов с участием субъектов малого и среднего бизнеса. Предложенные дополнения позволят реализовывать государственную политику в области поддержки субъектов малого предпринимательства, не нарушая основного принципа, установленного действующим Законом о конкуренции, а именно заключение договоров по распоряжению государственным имуществом по результатам конкурсов или аукционов.

[2]

Следует обратить внимание на тот факт, что при применении ст. 17.1 комментируемого Закона на практике Департамент имущества города Москвы, который осуществляет полномочия собственника в отношении недвижимого имущества, являющегося городской собственностью, столкнулся со следующими трудностями при заключении договоров аренды нежилых помещений с публично-правовыми образованиями.

Согласно ст. 10 Закона РФ от 15 апреля 1993 г. N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» нежилые помещения, находящиеся в собственности города Москвы, предоставляются федеральным органам государственной власти Российской Федерации, представительствам республик в составе Российской Федерации, автономной области, дипломатическим представительствам иностранных государств в аренду в порядке, установленном законодательством Российской Федерации . Данная норма содержится и в ст. 70 Устава города Москвы. Более того, ст. 36 Закона РФ от 18 апреля 1991 N 1026-1 «О милиции» предусмотрено, что органы исполнительной власти обязаны предоставить милиции не просто служебные помещения, а помещения, оборудованные мебелью, оргтехникой и средствами связи. До 2 июля 2008 г. такие помещения предоставлялись в аренду на основании распорядительного документа Департамента имущества города Москвы в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 13 августа 1996 г. N 689.

Ведомости СНД РФ и ВС РФ. 1993. N 19. Ст. 683.

В связи со вступлением в силу ст. 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ, которая не содержит ограничений по субъектному составу, а также при ее буквальном исполнении Департамент имущества города Москвы при реализации функций столицы обязан провести конкурс или аукцион на право заключения договоров аренды нежилых помещений для размещения соответствующих структур, что само по себе является абсурдным.

Читайте так же:  Льготы при поступлении в колледж

Учитывая изложенное, автор предлагает изменить ст. 17.1, изложив ее в следующей редакции: «Заключение с хозяйствующими субъектами договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества. » Предложенное дополнение внесет ясность при применении указанной статьи и позволит ограничить круг лиц, на которых распространяется действие данной нормы, до хозяйствующих субъектов, под которыми в соответствии со ст. 4 Федерального закона N 135-ФЗ «О защите конкуренции» понимаются: индивидуальные предприниматели, коммерческие организации, а также некоммерческие организации, осуществляющие деятельность, приносящую доход.

Не следует забывать, что существует ряд и других физических и юридических лиц, которые не могут принять участие в конкурсе, аукционе (по тем или иным причинам), а предоставить им нежилое помещение в настоящий момент на бесконкурсной основе также не представляется возможным ввиду отсутствия соответствующих законодательных актов. Комментируемая ст. 17.1 предусматривает, что право на заключение договора (в нашем случае аренды нежилого помещения) на бесконкурсной основе может быть предоставлено на основании: актов Президента РФ, решений Правительства РФ; решения суда, вступившего в законную силу; федерального закона, устанавливающего иной порядок распоряжения этим имуществом .

Собрание законодательства РФ. 2006. N 31 (ч. 1). Ст. 3434.

Однако до настоящего момента ни одного из указанных нормативных актов не принято. В Москве, согласно Постановлению Правительства Москвы от 13 августа 1996 г. N 689 «О поступлении средств по итогам первого полугодия 1996 г. от приватизации, аренды земли и нежилых помещений и дополнительных мерах по совершенствованию учета городского имущества и повышению эффективности его использования», право на бесконкурсное получение в аренду нежилого помещения могло быть предоставлено по распоряжению Департамента имущества города Москвы в случаях, установленных данным Постановлением. В том числе в целях обеспечения выполнения городских программ, утвержденных Правительством Москвы.

Вестник мэрии Москвы. 1994. Июль. N 14.

Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2008. N 10.

В связи с чем, а также учитывая большой опыт Москвы в области управления недвижимостью, автор полагает необходимым воспользоваться положительной практикой московского Правительства при передаче в аренду объектов недвижимости на бесконкурсной основе и внести соответствующие положения в Постановление Правительства РФ, регламентирующее порядок передачи имущества без проведения конкурса или аукциона, по аналогии с московским законодательством, а именно предусмотреть бесконкурсную передачу имущества в случаях:

  1. предоставления помещений при выводе арендаторов из высвобождаемых зданий — в связи с реконструкцией или сносом зданий, сооружений.

Правительством Москвы осуществляется программа по сносу пятиэтажных жилых домов и аварийных домов, подлежащих сносу. Эта программа носит массовый характер и затрагивает интересы не только жителей указанных домов и собственников нежилых помещений, получающих компенсацию в соответствии с действующим законодательством. В первую очередь она касается арендаторов нежилых помещений, расположенных в таких домах. В соответствии с типовым договором аренды нежилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 23 августа 2005 г. N 648-ПП, при сносе здания договор аренды прекращает свое действие . Однако, в связи с тем что Правительство Москвы заинтересовано в сохранении существующей в каждом административном округе социальной инфраструктуры, а также сохранении рабочих мест, добросовестным арендаторам предоставлялись нежилые помещения в порядке замены, что, по мнению автора, является необходимым и должно быть внесено в соответствующее постановление Правительства РФ;

Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2005. N 51.

  1. предоставления помещений для общественных организаций и объединений, созданных инвалидами и лицами, представляющими их интересы, в целях защиты прав и законных интересов инвалидов, обеспечения им равных с другими гражданами возможностей, решения задач общественной интеграции инвалидов;
  2. предоставления помещений подрядным организациям, выигравшим конкурс на осуществление работ по уборке придомовой территории. Ранее действовавшее законодательство позволяло победителям таких конкурсов передавать в аренду нежилые помещения, обеспечивающие выполнение ими функций подрядчиков. Следует отметить, что выставление данных помещений на аукцион представляется нецелесообразным, так как они являются по своей сути нерентабельными — их общая площадь не превышает 10 метров, а использование возможно только с целью хранения рабочего инвентаря.
Видео (кликните для воспроизведения).

Вообще, несмотря на то что Закон действует буквально несколько месяцев, он уже успел вызвать массу разногласий по вопросу его толкования и применения. В этом смысле интересной является позиция Федеральной антимонопольной службы (ФАС России) по вопросу применения статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ «О защите конкуренции». В своем заключении ФАС указывает, что согласно п. 3 ст. 425 ГК РФ договор признается действующим до определенного в нем момента окончания сторонами обязательств, заключение после 2 июля 2008 г. договоров передачи имущества без проведения конкурса или аукциона, а также продление после вышеуказанной даты ранее заключенных договоров, заключение дополнительных соглашений, расширяющих предмет договоров, является нарушением требований, предусмотренных ст. 17.1 и главой 5 Закона «О защите конкуренции».

Источники


  1. Грудцына, Л. Ю. Адвокатское право / Л.Ю. Грудцына. — М.: Деловой двор, 2014. — 320 c.

  2. Подведомственность и подсудность дел судам и арбитражным судам. Судебная практика. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2017. — 144 c.

  3. ред. Кашанина, Т.В.; Кашанин, А.В. Основы права. Хрестоматия; М.: Высшая школа, 2012. — 279 c.
  4. Шумега, С.С Технология столярно- мебельного производства; М.: Лесная промышленность, 2012. — 288 c.
Порядок заключения договора аренды
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here