Правовое регулирование договора аренды

Сегодня предлагаем рассмотреть следующую тему: "Правовое регулирование договора аренды". Мы собрали и подготовили полную информацию по теме, что позволит решить любую проблему. Если после прочтения статьи остались вопросы, то вы их можете в любое время задать дежурному юристу.

Правовое регулирование договора аренды

реферат по правому регулированию.doc

1. Правовое регулирование договора аренды. 4

2. Понятие договора аренды. 4

3.Содержание договора аренды 7

4.Ответсвенность сторон 9

Значение договора в жизни людей и в регулировании имущественных и личных неимущественных отношений между ними трудно переоценить. Применение договоров на протяжении уже нескольких тысяч лет объясняется помимо прочего тем, что речь идет о гибкой правовой форме, в которую могут облекаться различные по характеру общественные отношения. Основное назначение договора сводится к регулированию в рамках закона поведения людей путем указания на пределы их возможного и должного поведения, а равно последствия нарушения соответствующих требований.

Регулирующая роль договора сближает его с законом и нормативными актами. Условия договора отличаются от правовой нормы главным образом двумя принципиальными особенностями. Первая связана с происхождением правил поведения: договор выражает волю сторон, а правовой акт – волю издавшего его органа. Вторая различает пределы действия того и другого правила поведения: договор непосредственно рассчитан на регулирование поведения только его сторон – для тех, кто не является сторонами он может создать права, но не обязанности, в то же время правовой или иной нормативный акт порождает в принципе общее для всех и каждого правило (любое ограничение круга лиц, на которых распространяется правовой акт, им же определяется). Отмеченные две особенности отличают именно гражданско-правовой договор. В договоре, в котором указанные особенности отсутствуют, имеются в виду различные виды публично-правовых договоров, — грань, отграничивающая его от нормативного акта стирается. Договор служит идеальной формой активности участников гражданского оборота.

Своеобразным сборником договоров в предпринимательском праве служит Гражданский Кодекс РФ в его второй части. Необходимо заметить, что одно из самых значительных и, вместе с тем, одно из самых “незамеченных” событий нашего десятилетия – принятие и введение в действие нового Гражданского кодекса России, который возвращает наше общество от сомнительных и опасных экспериментов в области экономики к испытанным веками методам и способам регулирования имущественного оборота.

Одним из важнейших видов договоров, занимающим не последнее место в регулировании имущественных отношений, является договор имущественного найма (аренды). Этот договор сыграл в свое время и продолжает играть сейчас важнейшую роль в развитии Российского государства.

Одним из первых реальных путей выхода нашей экономики из кризиса в 1991 году явилось родившееся по инициативе “снизу” движение по переводу предприятий на арендные отношения. Объективность процесса возникновения арендного движения была обусловлена необходимостью разгосударствливания собственности и демонополизации народного хозяйства, преодоления отчуждения работника от средств производства, развития свободы предпринимательства и в тоже время повышения взаимной ответственности предприятия и органа управления за выполнение обязательств, установления реальной связи между результатами деятельности предприятия и доходами каждого работника.

1. Правовое регулирование договора аренды.

Общие положения о договоре аренды закреплены в статье 34 ГК. Данная глава построена по тому же принципу, что и другие главы, регулирующие сложные договоры, которые имеют свои разновидности договорных обязательств (купля-продажа, подряд и некоторые другие). Сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).

Указанные отдельные виды договора аренды и договоры аренды отдельных видов имущества регулируются следующим образом: общие положения об аренде применяются к ним, если специальными правилами об этих договорах (также предусмотренными ГК) не установлено иное (статья 625 ГК).

2.Понятие договора аренды

Договор аренды является консенесуальным, взаимным и возмездным.

Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору.

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за использование своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.

Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре аренды имеют место две встречные обязанности. Одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга, из этого следует, что договор аренды является синаллагматическим.

Цель договора аренды – обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имуществ во временное пользование другому лицу.

Право пользования арендатора пользуется вещно-правовой защитой и в этой плоскости приравнено к праву собственности и иным вещным правам. Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности или другого права на сданное в аренду имущество не является основанием для расторжения договора.

Объектом аренды может быть любое имущество (вещи), которое не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т.п.

Применительно к договору аренды таким существенным условием является объект аренды. Договор аренды обязательно должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (состав имущества, место его расположения и т.п.). В противном случае договор аренды может быть признан незаключенным.

Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. 2 Формулируя это положение, законодатель, конечно же, принимал во внимание, что сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом. Следовательно, арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя правомочие по распоряжению имуществом. 3

Читайте так же:  Порядок проведения индексации заработной платы

Несколько сложнее решается вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя, поскольку они должны быть наделены законом или собственником соответствующими полномочиями. В силу закона таким правом обладают, к примеру, субъекты права хозяйственного ведения – государственные и муниципальные унитарные предприятия. Правда, сдавать в аренду имущество они могут только с согласия собственника или по его распоряжению.

Автономное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленными за ним собственником или приобретенными автономным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества. Остальным закрепленным за ним имуществом автономное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом. 4

Государственное имущество, относящееся к собственности субъектов РФ, а также муниципальное имущество должны сдаваться в аренду в порядке, определяемом правовым актом соответствующего субъекта РФ, а при отсутствии такого правового акта, определяющего орган, управомоченный сдавать указанное имущество в аренду, арбитражно-судебная практика признает надлежащими арендодателями соответствующие комитеты по управлению имуществом.

Что же касается арендатора, то это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон, по общему правилу не предъявляет.

Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года. 5 Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью, подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору. Такие договоры должны заключаться в форме, предусмотренной для договора купли – продажи соответствующего имущества. Особые требования установлены законом в отношении продажи недвижимости и продажи предприятий. Суть этих требований сводится к тому, что договор аренды недвижимости заключается в письменной путем составления одного документа, подписанного сторонами, если предметом продажи выступает предприятие, к договору должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов.

Принципиальные изменения внесены Кодексом в регулирование срока договора аренды. Ранее срок договора аренды рассматривался в качестве существенного условия договора. При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его действия договор считался незаключенным. Кодекс также предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускается заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор будет считаться заключенным на неопределенный срок 6 .

Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае независимо от того, указали ли стороны какой – либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным.

Цена договора аренды (арендная плата) может быть предусмотрена как в отношении всего арендуемого имущества в целом, так и применительно к каждой из его основных частей. Кодексом предусмотрены следующие формы арендной платы: определенные платежи в твердой сумме, вносимые периодически или одновременно; установленная доля полученных в результате использования имущества продукции, плодов и доходов; предоставляемые арендатором арендодателю определенные услуги; возложения на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества 7 .

3.Содержание договора аренды

Арендодатель во исполнение заключенного договора обязан:

1) Предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Состояние имущества, подлежащего передаче, должно быть определено договором аренды. Если этого не сделано, состояние имущества определяется его назначением. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.) 8 .

Гражданско-правовое регулирование аренды недвижимого имущества

Институт аренды недвижимого имущества, будучи правовой конструкцией, которая позволяет активней и продуктивней использовать недвижимость в гражданском обороте, является одним из наиболее распространенных видов сделок в сфере предпринимательства. Аренда недвижимости широко используется для обеспечения основного вида деятельности участников гражданских правоотношений, что выражается в огромном количестве соглашений по найму офисных, складских и торговых помещений [7, С. 11].

Стремительное развитие рынка жилой и коммерческой недвижимости в России обусловило рост количества предпринимателей и компаний, ключевой сферой деятельности которых является получение прибыли от сдачи внаем различных видов недвижимости. Широкое распространение данного института сопряжено с различными факторами. С экономической точки зрения аренда, как разновидность коммерческой деятельности, представляет собой очень выгодный и прибыльный бизнес. Интерес здесь более, чем очевиден — сравнительно небольшие инвестиции. Чаще всего общие затраты, которые связаны с получением доступа к объекту аренды, среди которых арендная плата, проведение ремонта в случае необходимости и др., гораздо меньше, нежели затраты на приобретение недвижимости в собственность [8, С. 26].

С юридической точки зрения аренда недвижимости является наиболее простым и безопасным способом приобретения права владения и пользования объектом аренды, который подкреплены меньшим риском в плане юридической чистоты арендуемого имущества. Кроме того, приобретая за определенную плату вышеупомянутые права в отношении объекта аренды, арендатор не отражает соответствующее имущество на своем балансе, что в случае возникновения определенных обстоятельств ограничивает его ответственность перед требованиями кредиторов по другим сделкам. В частности, при признании арендатора несостоятельным в конкурсное производство не будет включена арендуемая недвижимость [9, С. 267].

Правовое регулирование арендных отношений осуществляется, главным образом, нормами гражданского законодательства Российской Федерации (в частности, § 4 главы 34 Гражданского кодекса РФ определяют юридическую природу отношений, связанных с арендой зданий и сооружений: дается понятие договора аренды зданий и сооружений, (статья 650 ГК РФ), определяются правовые нормы, применимые в том или ином случае к аренде зданий и сооружений, а также форма и случаи необходимости государственной регистрации договора (следует подчеркнуть, что речь идет только о форме договора и его государственной регистрации, если он заключается на срок не менее одного года (статья 651 ГК РФ)), права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения и т.п.79) [6, С.59].

Читайте так же:  Как выписать из квартиры бывшего члена семьи

Регулирование данной сферы отношений осуществляется также Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который регулирует порядок государственной регистрации, применительно к договорам аренды зданий и сооружений. Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

Этот порядок распространяется, в частности, на договоры аренды нежилых помещений, принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным. К таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ [1]. Значимость этого Закона заключается в том, что несоблюдение установленных правил влечет к недействительности договора аренды зданий и сооружений.

Также, нормативное регулирование осуществляется и иными Федеральными законами Российской Федерации. К примеру, в Федеральном законе от 23августа 1996г. № 127-ФЗ «О науке государственной научно- технической политике» в пункте 3 статьи 5 регулируется размер арендной платы: государственным научным организациям предоставляется право сдавать в аренду с согласия собственника без права выкупа временно неиспользуемое ими, находящееся в федеральной собственности имущество, в том числе недвижимое [2].

В иерархии актов, которые содержат нормы гражданского права, регулирующие аренду зданий и сооружений, второе по значению место после Федеральных законов Российской Федерации занимают указы Президента РФ и Постановления Правительства РФ. Так, к примеру, Постановление Правительства РФ от 30 июня 1998 г. № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» [3] установило порядок внесения арендных платежей за пользование арендуемым федеральным недвижимым имуществом, при котором арендатор в соответствии с договором аренды ежемесячно, не позднее 10 числа отчетного месяца, перечисляет арендную плату на лицевой счет соответствующего территориального органа Федерального агентства по управлению федеральным имуществом.

Нормы гражданского права могут содержаться также в актах, издаваемых министерствами Российской Федерации и другими федеральными органами исполнительной власти (агентствами, службами и пр.). Это так называемые ведомственные нормативные акты. Органы исполнительной власти подобные акты могут принимать лишь в случаях и в пределах предусмотрены Гражданским кодексом РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами.

Международные нормы в сфере регулирования вопросов аренды зданий и сооружений также имеют свое значение. В поисках перспективных направлений развития национальных правовых систем государств многие международные организации пришли к выводу о необходимости использования специфичного способа правовой унификации — с помощью международных модельных норм.

Законодательство Российской Федерации располагает уникальным, отработанным юридическим инструментарием, обеспечивающим организованность и порядок в данной области арендных отношений, что позволяет расширять границы гражданско-правового регулирования имущественных отношений.

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016) // СПС КонсультантПлюс.

2. Федеральный закон от 23.08.1996 № 127-ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике»// Собрание законодательства РФ, 26.08.1996, N 35, ст. 4137.

3. Постановление Правительства РФ от 30.06.1998 № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества»// Собрание законодательства РФ, № 27, 06.07.1998, ст. 3200.

4. Письмо Минфина РФ от 28.08.2000 N 01-02-01/03-3183 «О финансировании государственных унитарных предприятий за счет средств арендной платы» (документ опубликован не был) // СПС «КонсультантПлюс».

5. Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 4 апреля 2012г. № 03-03-06/1/180 «Об учете в целях налогообложения налогом на прибыль и НДС расходов в виде арендных платежей» / Гарант.ру. – 28.05.2012.

6. Аренда: Постатейный комментарий главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. — М.: Статут, 2011. – 288с.

7. Макаров О.В. Недвижимость как объект гражданских правоотношений: сущность и характерные черты // Нотариус. — 2014. — N 5. — С. 9-12.

8. Шеметова Н.Ю. Определение недвижимого имущества в России: экономические предпосылки и правовые подходы // Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2014. — N 7. — С. 14-28.

9. Маркелова И.Д., Писарева Н.Л. Проблемы правового регулирования аренды отдельных видов недвижимого имущества // Вестник гражданских инженеров. — 2013. — №3(38). — С. 264-271.

Правовое регулирование договора аренды

правовое регулирование договора аренды.doc

Филиал НОУ ВПО «Санкт-Петербургский институт

экономики и права»

в г. Дзержинске Нижегородской области

По предмету «Гражданское право»

«Правовое регулирование договора аренды»

Выполнила: студентка IV курса

заочной формы обучения

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ. Стр.4

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ Стр.7

3. ДОГОВОР АРЕНДЫ ТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ. Стр.12

4. ДОГОВОРЫ АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ. Стр.16

5. ДОГОВОР АРЕНДЫ ПРЕДПРИЯТИЯ. Стр.19

6. ДОГОВОР ФИНАНСОВОЙ АРЕНДЫ. Стр.24

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ Стр.28

Наряду с обязательствами по передаче имущества в собственность или в иное вещное право Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательства по передаче имущества в пользование.

Эти обязательства составляют самостоятельную группу правоотношений, особенностью которых является их срочный характер и сохранение за первоначальным владельцем права собственности или иного вещного права на предмет обязательства.

Именно в этом заключается их существенное отличие от обязательств, возникающих в связи с заключением договора купли-продажи и других договоров по отчуждению имущества.

Видео (кликните для воспроизведения).

Аренда (от лат. arrendare — отдавать внаем) — это предоставление имущества его хозяином во временное пользование другим лицам на договорных условиях за плату.

Читайте так же:  Образец заполнения бланка на рвп нового образца

Специфичен и сам предмет данных обязательств. Предметом их могут быть индивидуально-определенные и непотребляемые вещи, подлежащие возврату первоначальному владельцу по окончании срока действия договора.

Такого рода обязательства порождаются договорами аренды: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятия, финансовая аренда (лизинг).

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ.

Этот договор преследует отношения по переходу имущества во временное пользование на возмездной основе и является широко распространенным договором.

По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан уплачивать за это арендодателю арендную плату. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.

Данное положение основывается на общем принципе, закрепленном статьей 136 Гражданского кодекса 1 , в соответствии с которым поступления, полученные в результате использования имущества, принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, другими правовыми актами или договором об использовании имущества.

Арендодателем может быть собственник сдаваемого в аренду имущества либо иное управомоченное законом или собственником лицо, а арендатором — юридические лица и граждане.

Объектом аренды является имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств, в частности, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие непотребляемые вещи.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор – незаключенным. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Требования к форме договора аренды являются следующими.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо — независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

При аренде имущества, предусматривающей переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Договор аренды недвижимого имущества, заключаемый на срок более 1 года, подлежит государственной регистрации в регистрирующем органе (Федеральной регистрационной службе). Для договоров аренды, заключаемых на неопределенный срок, данное правило не распространяется.

Новым Гражданским кодексом внесены принципиальные изменения в регулирование срока аренды.

Ранее срок договора аренды рассматривался как существенное условие договора, и при отсутствии указания о сроке договор считался незаключенным (ст. 12 Основ законодательства об аренде).

Сейчас действуют иные правила. В соответствии со статьей 610 ГК РФ

договор аренды заключается на срок, определенный договором 2 . Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца.

Законом или договором может быть установлен другой срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному сроку.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ

По договору аренды арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Соответственно, состояние имущества, передаваемого в аренду, должно быть оговорено в договоре аренды. Имущество сдается в аренду со всеми необходимыми принадлежностями и документами.

При непредоставлении арендодателем указанных принадлежностей и документов арендатор вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков в том случае, если без этих принадлежностей либо документов он не может пользоваться имуществом или в значительной мере лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества, независимо от того, препятствуют ли они использованию имущества полностью или только частично, даже если он не знал о существовании этих недостатков (п. 1 ст. 612 ГК РФ). Арендодатель отвечает только за те недостатки, которые существовали до заключения договора аренды и в договоре аренды оговорены не были.

При обнаружении в процессе эксплуатации имущества таких недостатков арендатор имеет право:

потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков;

потребовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы;

устранить недостатки своими силами и потребовать от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков;

удержать сумму понесенных им расходов на устранение указанных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора. Если требования арендатора были удовлетворены или арендатор произвел удержания из арендной платы, но тем не менее убытки, причиненные арендатору, не были покрыты полностью, арендатор имеет право требовать от арендодателя непокрытой части убытков (ст. 612 ГК РФ).

Арендодатель обязан при заключении договора предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на арендуемое имущество. В случае неисполнения арендодателем данной обязанности арендатор имеет право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения причиненных убытков (ст. 613 ГК РФ).

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иные условия не предусмотрены в законе, нормативно-правовых актах или договором аренды (ст. 616 ГК РФ). Под капитальным ремонтом понимается восстановление основных частей арендованного имущества, без которых дальнейшая эксплуатация имущества становится невозможной. Если арендодатель не выполняет своей обязанности по капитальному ремонту, когда это предусмотрено договором, или имеется неотложная необходимость в этом, арендатор имеет право:

Читайте так же:  Берут в долг и не отдают

произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;

потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков (ст. 616 ГК РФ).

В свою очередь, арендатор обязан содержать имущество в исправном состоянии и производить его текущий ремонт. Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой его основных составных частей.

Поддержанием имущества в исправном состоянии называют такое обслуживание имущества, которое проводится без прекращения использования имущества по назначению и позволяет использовать его в любой момент.

Арендатор обязан: пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества. Арендодатель имеет право расторгнуть договор и потребовать от арендатора возмещения понесенных убытков, если арендатор использует имущество с нарушениями условий договора или не по назначению.

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

Арендная плата может уплачиваться в форме:

платежей, вносимых периодически;

установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

предоставления арендодателю определенных услуг;

передачи арендодателю обусловленной договором вещи;

возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

[1]

Гражданско-правовое регулирование договора аренды нежилого помещения по современному законодательству Российской Федерации

В современном российском законодательстве договор аренды нежилого помещения регулируется гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). Любой договор аренды базируется на этих гражданско-правовых нормах.

ГК РФ — основной правовой акт, регламентирующий правоотношения, касающиеся аренды. Помимо ГК нормы об отдельных видах договоров аренды или об аренде отдельных видов имущества содержатся в иных законах. Применительно к аренде нежилого помещения к таким законам можно отнести Земельный Кодекс, Жилищный Кодекс, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ряд других.

Прочие нормативно-правовые акты (к примеру, к их числу можно отнести указы Президента РФ, постановления Правительства РФ и т.д.) могут касаться аренды лишь ограниченно в случае неурегулированности ее законом и правомерности решения подобных вопросов на таком уровне.

Акты субъектов РФ не могут включать в себе нормы гражданского права, хотя они зачастую устанавливают порядок и условия передачи зданий и сооружений в аренду как волеизъявление собственника недвижимости при заключении с ним договора аренды.

В современном законодательстве Российской Федерации нет законного определения понятия категории нежилого помещения. Ни в ст. 130 ГК, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается. Тем не менее во многих правовых актах содержатся соответствующие термины, употребляемые в всевозможных контекстах.

К примеру, ГК РФ содержит положения о праве собственности на жилое помещение, а также позволяет перевод жилого помещения в нежилое. Упоминается нежилое помещение и в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии со ст. 1 данного Закона жилые и нежилые помещения включаются в состав недвижимого имущества.

Более того, согласно п. 6 ст. 12 Федерального закона о государственной регистрации прав помещение представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. В этой связи остается непонятным, каким образом в юридическом пространстве могут быть одновременно два объекта — здание (сооружение) и помещение, технически являющееся его частью, и является ли помещение самостоятельным объектом гражданских прав.

Научные взгляды современных правоведов на данную проблему порой занимают полярные позиции: от отрицания нежилых (жилых) помещений в качестве недвижимых объектов гражданских прав до признания бесспорного права собственника недвижимой вещи (многоквартирного дома, иного здания и т.д.) «расчленять» вещь и свободно распоряжаться ее «частями». Следует заметить, что и ранее предпринимались попытки исследования данной ситуации.

Еще К.П. Победоносцев подчеркивал, что «если допустить распределение дома между несколькими владельцами по комнатам, то право собственности каждого будет неполное. ». Г.Ф. Шершеневич в свое время отмечал, что многие дома действительно выступают по природе неделимыми, так как при разделе их отдельные части, лишенные необходимых принадлежностей, не будут отвечать той цели, для которой существует дом. Но вполне допустима и другая ситуация — обширный дом может включать многочисленные службы и пристройки, так что при разделе каждая часть была бы снабжена всем необходимым.

Основываясь на положениях действующего российского законодательства, ряд современных авторов относят нежилые помещения к числу объектов гражданских прав в силу закона. Так, О.Ю. Скворцов, выделяя их в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, подчеркивает их производный, рукотворный характер. При этом среди производных объектов автор также выделяет здания и сооружения.

С.П. Гришаев также относит нежилые помещения к объектам вещных и обязательственных прав, ссылаясь на установившуюся в России правоприменительную практику. И. Исрафилов, соглашаясь с указанной позицией, обращает внимание на то, что нежилое помещение может означать как здание в целом, так и его часть. Однако существуют сторонники и противоположного мнения. Так, по мнению Е.А. Суханова, признание помещений, как жилых, так и нежилых, в качестве самостоятельных объектов гражданских прав ведет к юридическому исчезновению здания (сооружения, дома), в котором рассматриваемое помещение расположено.

При этом дом как объект права собственности перестает существовать с момента возникновения в качестве объектов гражданских прав отдельных помещений и общего имущества дома. Кроме того, в настоящее время нормы российского законодательства не регулируют такой важный аспект, как правомочия собственника (или арендатора) нежилого помещения в здании в отношении так именуемых подсобных помещений и оборудования.

Вследствие этого отсутствие данного регулирования приводит к возникновению споров, так как практически невозможно изолированно и обособленно использовать нежилое помещение. В реальности эта ситуация сильно осложняется тем, что арбитражные суды отказываются применять нормы об общей собственности собственников квартир (ст. 290 ГК РФ) в отношении нежилых помещений. К примеру, Президиум Высшего Арбитражного Суда в своем Постановлении от 10 сентября 2002 г. N 3673/02 отметил, что, так как в настоящее время отсутствует закон, который предусматривает возникновение общей собственности на объект недвижимости в случае приобретения нежилого помещения в объекте недвижимости, не являющемся жилым домом, нельзя применять по аналогии закон, не регулирующий спорные правоотношения.

[2]

Ввиду того, что договор аренды нежилого помещения не выделен в гражданском законодательстве в качестве самостоятельного вида договора аренды; специальные нормы, регулирующие аренду нежилых помещений, в Гражданском кодексе РФ отсутствуют (в главе 34 ГК РФ «Аренда» в отношении аренды недвижимого имущества отдельно дифференцированы лишь два вида договора аренды — аренда зданий и сооружений (параграф 4 главы 34 ГК РФ) и аренда предприятий (параграф 5 главы 34 ГК РФ); глава 35 ГК РФ регламентирует наем жилого помещения).

Читайте так же:  Когда и в каком размере можно требовать компенсации морального вреда

Итак, как мы установили ранее, в гражданском законодательстве отсутствует даже развернутое легальное определение нежилого помещения. Можно найти лишь отдельные нормативные признаки нежилых помещений.

Так, из п. 6 ст. 12 Федерального закона N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» можно сделать вывод, что помещениями следует считать объекты недвижимости, входящие в состав зданий и сооружений.

Нежилое помещение, выступая какой-либо частью здания или сооружения, в то же время как самостоятельный объект гражданских прав имеет существенные отличительные особенности, что не позволяет полностью распространить на отношения по аренде нежилых помещений нормы, регламентирующие аренду зданий и сооружений. Например, со значительными оговорками к аренде нежилых помещений могут быть применены установленные ст. 652 ГК РФ права арендатора на земельный участок.

На мой взгляд, к правоотношениям по аренде нежилых помещений следует применять общие положения об аренде (параграф 1 главы 34 ГК РФ), а также положения об аренде зданий и сооружений (параграф 4 главы 34 ГК РФ), но только в той части, в какой это не противоречит существу соответствующих правоотношений.

Во-первых, возможность применения к аренде нежилых помещений норм параграфа 4 главы 34 ГК РФ об аренде зданий и сооружений косвенно подтверждена Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в информационном письме от 1 июня 2000 г. N 53.

Несмотря на то, что в информационном письме анализируется только вопрос регистрации договоров аренды нежилых помещений, можно предположить, что содержащаяся в нем позиция имеет несколько общий характер. При этом Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ аргументировал свою точку зрения тем, что нежилое помещение хотя и является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано; в то же время в Гражданском кодексе РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы в отношении нежилых помещений.

Во-вторых, сформировавшаяся до настоящего времени судебно-арбитражная практика подтверждает применимость законодательных положений об аренде зданий и сооружений к правоотношениям по аренде нежилых помещений.

В-третьих, полный отказ на практике от применения норм об аренде зданий и сооружений к аренде нежилых помещений повлечет невосполнимый пробел в регулировании соответствующих правоотношений. Хотя такую «вынужденность» применения аналогии закона, безусловно, нельзя отнести к заслугам российского законодателя. Очевидно, что столь серьезный вопрос требует конкретного законодательного регулирования.

Содержание договора аренды определялось исходя из того, что указанный договор порождает правоотношение, суть которого состоит в предоставлении нанимателю пользования арендованным имуществом. В этом дореволюционные цивилисты видели отличие договора аренды от иных гражданско-правовых договоров. С позиции современного законодательства применительно к содержанию договора аренды важно отметить два момента, характерных для гражданско-правовой доктрины той поры. Во-первых, российские цивилисты последовательно проводили взгляд на природу договора аренды как на обязательственное правоотношение.

По общему правилу суть этого правоотношения заключалась в предоставлении нанимателю только права пользования (но не владения!) арендованным имуществом. В правоотношении, возникающем из договора аренды, исключалась возможность наличия каких-либо вещно-правовых элементов, а наниматель не рассматривался в качестве титульного владельца, обладающего вещно-правовыми способами защиты. Во-вторых, право пользования имуществом, получаемое нанимателем по договору аренды, трактовалось весьма широко и включало в себя право нанимателя передавать арендованное имущество в пользование другим лицам.

[3]

Из широкого понимания пользования арендованного имуществом со стороны нанимателя как пользования, включающего в себя и право пе­редачи указанного имущества в субаренду, исходили и составители проекта Гражданского уложения, которые подчеркивали, что наниматель в процессе пользования имуществом, полученным от хозяина, вправе передавать его в субаренду другим лицам.

Так, представляется, к договорам аренды нежилых помещений необходимо использовать следующие нормы об аренде зданий и сооружений (на том юридическом основании, что помещения входят в состав зданий или сооружений и являются их частью):

— форма и государственная регистрация договора аренды (ст. 651 ГК РФ);
— право арендатора на пользование земельным участком в части, необходимой для использования арендуемого нежилого помещения по назначению;
— размер арендной платы как существенное условие договора аренды нежилого помещения;
— общие правила передачи нежилого помещения.

Видео (кликните для воспроизведения).

Таким образом, в современном российском законодательстве основное правовое регулирование договора аренды нежилого помещения осуществляется ГК РФ. Кроме ГК регулирование договора аренды нежилого помещения происходит в иных законах и подзаконных актов. Отдельного специального федерального закона, непосредственного посвященного договору аренды нежилого помещения, а также само понятие нежилого помещения в законодательстве РФ отсутствует.

Источники


  1. Астахов Жилье. Юридическая помощь с вершины адвокатского профессионализма / Астахов, Павел. — М.: Эксмо, 2009. — 320 c.

  2. Братановский, С. Н. Теория государства и права / С.Н. Братановский. — М.: Приор-издат, 2003. — 174 c.

  3. Катрич, С. В. Юридическое пятикнижие российского бизнеса. Правовые основы предпринимательства / С.В. Катрич. — М.: Дело, 2012. — 528 c.
  4. Ивин, А.А. Логика для юристов; М.: Гардарики, 2011. — 288 c.
Правовое регулирование договора аренды
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here