Проверка документов при покупке квартиры

Сегодня предлагаем рассмотреть следующую тему: "Проверка документов при покупке квартиры". Мы собрали и подготовили полную информацию по теме, что позволит решить любую проблему. Если после прочтения статьи остались вопросы, то вы их можете в любое время задать дежурному юристу.

Как проверить квартиру на чистоту при покупке

Как проверить квартиру на чистоту при покупке?

Одним из самых главных мотивов для найма риэлтора при покупке квартиры, является желание обезопасить предстоящую сделку. И это естественно, ведь даже самая дешевая квартира в Москве, стоит целое состояние. К сожалению, не все агентства недвижимости и риэлторы должным образом относятся к своим обязанностям по проверке квартиры на юридическую чистоту. Причины этому могут быть разными – от не желания нести дополнительные расходы по сделке, до банального отсутствия возможностей. С другой стороны, не могу не кинуть камень в огород современных покупателей. Такого безответственного отношения к покупке квартиры как сейчас, я раньше не наблюдал. Покупатели легко рискуют миллионами, ради экономии нескольких тысяч рублей! Вы думаете стало меньше мошенников? НЕТ. Их стало больше и они стали гораздо умнее и прогрессивней! Но, это был «крик души», а так как мы с вами люди опытные и уверенные в себе, я расскажу (по большому секрету) что можно и нужно проверить при покупке квартиры на вторичном рынке жилья самостоятельно.

Пошаговая инструкция по проверке квартиры:

1. Первое что мы должны сделать, приняв решение о покупке конкретной квартиры – это проверить, что человек, который выдает себя за продавца – им и является. Для этого нужно увидеть правоустанавливающие документы на квартиру, в которых собственник квартиры совпадает с паспортом человека, назвавшегося Продавцом. В случае если собственников несколько, Вы должны увидеть их всех.

2. Если продавцов квартиры представляет агентство недвижимости или частный риэлтор и дело дошло до подписания договора аванса, а продавцов Вам никто показывать не собирается, убедитесь, что имеется документ, дающий полномочия представлять интересы собственников. Это может быть нотариальная доверенность или договор, по которому Продавец поручает совершить за него конкретные действия, в частности вести от его имени переговоры и принять аванс за квартиру.

3. Не менее важным этапом проверки квартиры, является проверка самих продавцов квартиры. Один из самых распространенных способов мошеннических действий с квартирой, является продажа квартиры по поддельным документам удостоверяющим личность. И если Вы думаете, что это случается только в кино, Вы очень сильно ошибаетесь. Еще раз напоминаю – квартира в Москве стоит состояние! Как правило, мошенники действуют в сговоре с настоящим собственником. В его паспорте переклеивается фотография и подставной человек продает квартиру. Далее приходит настоящий владелец с историей о потерянном паспорте и затянувшейся на пару месяцев рыбалке, и в результате долгого судебного процесса покупатель остается без квартиры и без денег. Вывод: проверьте паспорт Продавца. А лучше всех это умеют делать нотариусы. Поэтому любой нотариальный документ от продавца, полученный в Вашем. присутствии, по эффекту будет лучше любых антидепрессантов.

4. Еще один пункт проверки квартиры на чистоту, требующий Вашего настойчивого присутствия. Договоритесь с продавцом на берегу (то есть при внесении аванса), что при походе в многофункциональный центр для получения выписки из домовой книги, Вы будете присутствовать с ним. Во первых, Вы убедитесь, что официальный документ, показывающий всех зарегистрированных в квартире лиц, не поддельный. А во вторых, представившись новым покупателем квартиры, у Вас будет возможность задать сотруднице МФЦ вопрос о зарегистрированных ранее людях и даже попробовать попросить распечатать архивную выписку. Так как рядом с Вами будет сидеть собственник квартиры, отношение к Вам будет доброжелательнее. Поэтому, если зарегистрированный ранее человек поехал отбывать наказание в зону, с возможностью вернуться в квартиру, Вас об этом известят. Также стоит обратить внимание на зарегистрированных в квартире людей, ранее отказавшихся от участия в приватизации этой квартиры. У вас должны быть 100% гарантии о снятии этих лиц с регистрационного учета из квартиры, потому что никакой суд их не «выпишет» из квартиры без их согласия.

5. Есть один документ, который однозначно нужно заказывать при проверке квартиры на чистоту и который совершенно точно покажет: кто и на основании каких документов сейчас является собственником квартиры. Называется этот документ – выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости. Ее может взять ЛЮБОЙ человек на ЛЮБУЮ недвижимость в ЛЮБОМ МФЦ или отделении Росреестра. Достаточно оплатить небольшую госпошлину и предъявить свой паспорт. Кроме вышеперечисленных сведений, в выписке будет информация о наличии/отсутствии обременений и арестов на квартиру.

6. Совсем недавно появилась опасность лишиться квартиры, если человек будет признан банкротом уже после продажи квартиры. Чтобы избежать подобной ситуации, проверьте продавца квартиры в интернете по картотеке арбитражных дел и на официальном сайте Мосгорсуда. В случае, если против продавца идет суд — разберитесь в ситуации глубже (конечно уже с юристом).

7. Еще одна опасность о которой наслышаны все – это риск признания продавца «не способным понимать значения своих действий и руководить ими» в момент совершения сделки продажи квартиры. Другими словами – признания сделки недействительной по причине недееспособности продавца. Сложность предотвращения этой ситуации состоит в том, что продавцу квартиры не обязательно нужно быть психически нездоровым человеком и состоять на учете в Психиатрическом или Наркологическом диспансере. Продавец может быть просто предрасположен к временной потере рассудка (что может быть подтверждено в суде выписками из медицинских дел о посещении врача психиатра или нарколога). Как правило, для судебного медицинского эксперта этих сведений будет достаточно, чтобы дать суду заключение, которое приведет к признанию сделки недействительной. Данной ситуации можно избежать, воспользовавшись одним из советов:

  • Попросите продавца взять справки о том, что он не наблюдался в ПНД и НД;
  • В день сделки проведите обследование у врача психиатра на предмет дееспособности;
  • Пригласить на сделку врача психиатра (при этом не обязательно его представлять), чтобы он со стороны оценил дееспособность продавца.В том случае, если продавец квартиры находится в «группе риска» — это одинокие пенсионеры, лица с признаками психиатрических заболеваний, алкоголики и наркоманы, в обязательном порядке нужно использовать все перечисленные методы подстраховки.

8. В том случае, если Вы приняли решение покупать квартиру, доставшуюся продавцу по наследству, Вам надо обезопасить себя от возможного расторжения договора купли-продажи квартиры по причине правопритязаний от другого наследника. В этой ситуации нужно будет провести очень серьезный анализ документов с полным комплексом проверки квартиры на чистоту. Прежде всего проверить все родственные связи — кто, кому и почему оставил наследство, были ли другие возможные претенденты на наследство. Если были, то где отказы от наследства и почему отказались. Естественно, что все это нужно подтвердить документами. Но самое смешное, что для полной безопасности, нужно будет подтвердить подлинность самих подтверждающих документов. В общем, проверка чистоты квартиры при покупке у наследника, может трансформироваться в настоящее детективное расследование.

Читайте так же:  Признается ли наследником по закону ребенок, если умерший родитель был лишен родительских прав

9. Очень не хочется говорить про квартиры, которые продаются по доверенности. Первый совет, который можно дать в этом случае – не покупайте такие квартиры. Но, к сожалению, в реальной жизни такие ситуации тоже могут иметь место. И далеко не всегда они связаны с криминалом. К примеру, люди просто физически или материально не могут приехать на сделку из другой страны. В любом случае, Ваша задача убедиться в том, что:

  • Продавец давший доверенность, является реальным и живым человеком. Для этого нужно найти знакомых (или нанять юриста), которые территориально находятся недалеко от продавца, и могут встретиться с ним, чтобы поговорить и проверить его документы. В крайнем случае (к примеру, продавец участвует в экспедиции на Марс), воспользуйтесь для общения Скайпом.
  • Доверенность действительно настоящая. Вопрос о подлинности доверенности обычно задают тем, чья печать и подпись стоит на доверенности. Имейте ввиду, доверенность может быть выдана не только нотариусом РФ, но и нотариусами других стран, консульством РФ в другой стране, командиром воинской части, начальником места лишения свободы и еще кое-кем.
  • Но и это еще не все. Нужно проверить что доверенность не отозвана. Если доверенность была выдана в России, это можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты, указав фамилию нотариуса, номер и дату выдачи доверенности. Для остальных доверенностей – узнавайте у организации удостоверившей доверенность.

Все способы проверить квартиру на чистоту при покупке квартиры на вторичном рынке, которые я перечислил, являются доступными для не профессионалов рынка недвижимости. Надо понимать, что эти способы не дадут Вам полной гарантии чистоты сделки хотя бы потому, что они не покрывают весь объем необходимых проверок, к которым у Вас просто нет доступа. С другой стороны, не всегда есть необходимость выполнять весь комплекс проверок. В каждом случае нужно проводить индивидуальный анализ сделки и слушать голос разума.

Полный перечень документов, которые необходимо проверить перед покупкой квартиры на вторичном рынке

При продаже жилья продавец обязан предоставить оригинал паспорта и документы, подтверждающие его права распоряжаться имуществом (договор предыдущей купли-продажи, приватизации, дарения, свидетельство о праве на наследство и прочее). Покупатель предоставляет оригинал паспорта. Документы при покупке квартиры (вторичка) составляют большой список, каждую бумагу из которого нужно тщательно проверить.

Какие документы должен предоставить продавец покупателю

Заявление о государственной регистрации права

Где получить: бланк размещен на сайте Росреестра, можно взять образец в справочной региональной службе.

Содержание: наименование территориального органа Регистрационный службы, ФИО заявителя, паспортные данные, семейное положение, дата рождения, адрес проживания, контакты, основание, вид права, тип договора, кому переходят права, вид недвижимости, площадь, кадастровый номер, адрес, прошение выдать свидетельство, дата и время подачи заявления.

Квитанция об оплате государственной пошлины

Где получить: любой банк РФ.

Содержание: официальное подтверждение оплаты со всеми реквизитами. Госпошлина за регистрацию договора купли продажи недвижимости для покупателя составляет 1000 рублей.

Договор купли-продажи

Где получить: составляется у нотариуса в 3-х экземплярах.

Договор купли-продажи должен состоять из множества разделов (на основе таких сведений и документов):

  1. информация о времени и месте проведения сделки;
  2. основные сведения о продавце и покупателе (ФИО, дата рождения, место жительства, данные из паспорта);
  3. информация о том, что продавец принял адекватное и свободное решение передать квартиру в собственность второй стороны, которая обязуется выплатить за нее определенную сумму;
  4. описание квартиры по кадастровому паспорту (адрес, площадь номер и прочее);
  5. информация о государственной регистрации прав продавца;
  6. стоимость жилья, сроки и порядок оплаты;
  7. сведения об отсутствии долгов, арестов, обременения данного жилья;
  8. документы, подтверждающие согласие законных представителей;
  9. свидетельство о соответствии жилья указанной в документах планировке;
  10. справку о том, что в квартире никто не зарегистрирован (отсутствуют прописки);
  11. документ о том, что по делу нет притязаний со стороны третьих лиц;
  12. справка о том, что квартира не рассматривается в рамках судебного дела.

Акт приема-передачи жилья

Прилагается к договору купли-продажи.

Кадастровый паспорт

Где получить: МФЦ, Кадастровая палата, сайт Ростреестра.

Содержание: кадастровый номер, сведения о жилье, стоимость, схемы расположения жилья и его строения.

Примечание: если кадастровый паспорт уже сдавался в Регистрационную службу, повторная подача не совершается.

Согласие супруга

Где получить: написать заявление на специальном бланке у нотариуса.

Содержание: в случае, если продавец состоит в браке или недавно его расторгнул, в заявлении супруг выражает согласие с будущей сделкой.

Примечание: согласие не требуется, если имеет место брачный договор или жилье является наследством или подарком.

Выписка из домовой книги

Где получить: МФЦ, УФМС, БТИ, управляющая компания, товарищество собственников, в администрации, портал Госуслуги.

Содержание: сведения о прописанных гражданах.

Какие дополнительные документы нужно проверить при покупке квартиры

Свидетельство о смерти, если супруг скончался

Где получить: ЗАГС.

Содержание: ФИО покойного, дата и место смерти, номер акта, место регистрации, дата выдачи.

Выписка из Единого государственного реестра права

Где получить: МФЦ, Регистрационная палата.

Содержание: сведения о правообладателе, обременении жилья.

Состояние лицевого счета

Где получить: сайт Госуслуги, ПФР, МФЦ.

Содержание: сведения о клиенте, суммы полученных и поступивших на счет средств, пенсионные накопления, инвестирование накоплений.
Образец выписки из лицевого счета квартиры можно посмотреть в этой статье

Уведомление об отсутствии коммунальных задолженностей

Где получить: МФЦ, ЕИРЦ, Жилищно-эксплуатационная контора, обслуживающая компания.

Содержание: сведения о владельце жилья, информация о квартире, кем выдан, официальное подтверждение, требование представления.

Примечание: помимо электричества, газа и воды, учитывается также оплата домофона, телефона и даже интернета.

Справка от психиатра-нарколога и невролога

Где получить: психоневрологический, наркологический диспансеры по месту регистрации.

Содержит: заключение врача об адекватности продавца.

Читайте так же:  Как ограничить в родительских правах одного из родителей

Примечание: покупатель вправе потребовать этот документ даже, если нет повода сомневаться во вменяемости продавца.

Справка об отсутствии налоговых задолженностей

Где получить: налоговая инспекция.

Содержание: подтверждение уплаты налогов.

Примечание: нужна, если квартира была унаследована или подарена.

Отказ от доли, когда продается часть квартиры

Где получить: написать от руки.

Содержание: ФИО отказчика, предмет отказа, какая доля отведена отказчику, стоимость доли и порядок оплаты.

Согласие родителя на покупку, если ребенку 14-18 лет

Где получить: оформляется у нотариуса.

Содержание: сведения о заявителе и ребенке, фактическое согласие, информация о сделке.

Договор купли-продажи, подписанный родителем от имени ребенка (до 14 лет)

Где получить: оформляется в органах опеки.

Содержание: подтверждение того, что родитель действует исключительно в интересах ребенка.

Свидетельство о рождении ребенка

предоставляется в Росреестр. Эти документы понадобятся лишь в том случае, если ребенок является собственником продаваемого жилья. Если же он не был собственником, разрешение опеки не понадобится.

Заявление о регистрации договора при долевой покупке квартиры в новостройке

Где получить: образец размещен на сайте Ростреестра, в регистрационном управлении.

Содержит: информация о сторонах, предмет договора, сроки, права и обязанности сторон, порядок сделки и расчета.

Договор о долевом участии

Где получить: оформляется у нотариуса.

Содержит: информацию о собственниках, жилье, интенсивности строительства, процент затрат покупателя.

Как проверить недвижимость перед покупкой.

Как проверить недвижимость перед покупкой.

Сбор документов для юридической проверки недвижимости (необходимых для покупки квартиры). Часть 1.

На мой взгляд, правильней всего говорить о комплексной проверке недвижимости, которая состоит из:

Начинать юридическую проверку нужно со снятия копий с оригинальных правоустанавливающих и прочих сопутствующих документов. Как правило, юриста привлекают на этапе внесения аванса за квартиру, который заблаговременно созванивается с хозяином квартиры и обговаривает список документов, который будет предоставляться. Непосредственное общение юриста со всеми участниками сделки — это очень важная процедура юридической проверки. Опытный юрист или агент по недвижимости по определенным реакциям и поведению людей может уже вычислить мошенников. Поэтому психологические аспекты не нужно снимать со счетов.

Документы при покупке квартиры:

— Документы, которые предоставляет продавец квартиры.
— Документы, которые вы собираете вместе с продавцом квартиры.
— Документы, которые вы собираете самостоятельно.

Вы можете скинуть продавцу квартиры весь список документов, пусть предоставит те, которые есть.

[2]

Документы, необходимые для проверки квартиры на юридические риски:

-Договор купли-продажи квартиры, дарения, мены, с распиской, подтверждающей оплату по договору, актом приема-передачи.
-Заявление о приватизации, договор на передачу квартиры в собственность.
-Свидетельство о браке.
-Снилс участников сделки.
-Водительские права всех собственников продаваемой квартиры.
-Справка из ПНД, НД.
-Свидетельство о регистрации права собственности.
—Паспорт собственников квартиры.
-Выписка из домовой книги, архивная выписка из домовой книги.
-Единый жилищный документ.
-Технический паспорт на жилое помещение.
-Кадастровый паспорт.
-Квитанция за коммунальные услуги, свет, воду, телефон.
-Ипотечный договор, оценка стоимости квартиры (если квартира покупалась по ипотеке).
— Выписка из ЕГРН.

Лирическое отступление (ситуация из жизни): Как-то покупали квартиру у одного очень малоизвестного режиссёра, он так обиделся, когда его попросили предоставить выписку из ПНД, НД. Это был театр одного актера, возмущения не было конца. В конце его выступления хотелось попросить психологическое освидетельствование, так как засомневался в его адекватности. Многие взрослые люди как дети обижаются на то, что им приходится доказывать, что они нормальные, психологически здоровые люди. Если вы продавец квартиры, то поймите, это всего лишь процедура проверки, которую надо пройти, если вы хотите продать квартиру!

Один из этапов проверки недвижимости — это визуальный осмотр оригиналов документов. Не допускайте, чтоб вам просто передали копии документов с ссылкой на то, что оригиналы будут на сделке. Вам лично нужно осмотреть оригиналы на предмет подделки. Юристы знают, как выглядит тот или иной документ, какие стоят печати. Свежий, не помятый документ, еще пахнущий краской, вас непременно должен насторожить. Особое внимание уделите паспорту собственника. Сравните его со своим, он должен иметь те же степени защиты. Очень важно убедиться, что вы имеете дело с владельцем паспорта. Поэтому очень важно сличить паспорт с правоустанавливающими документами. Т.е. паспорт на Иванова Ивана Ивановича и все остальные документы должны быть оформлены на него же.

Не все документы запрашиваются у продавца квартиры. К примеру, Выписку из ЕГРН (единого реестра прав на недвижимость) вам необходимо получить самостоятельно.

Документы, которые вы собираете вместе с продавцом квартиры:

-Справка из ПНД, НД.
-Выписка из домовой книги, архивная выписка из домовой книги.
-Единый жилищный документ.

Видео (кликните для воспроизведения).

Справку из психоневрологического и наркологического диспансера вам никто не даст даже по нотариальный доверенности. Ваше личное присутствие при получении указанной справки — это гарантия, что указанная справка не подделана.

Выписка из домовой книги или Единый жилищный документ получается в одном месте, в МФЦ. Указанную справку вам могут выдать и по нотариальный доверенности. Но зачем ради одного действия оформлять доверенность? В МФЦ вы потратите значительно меньше времени, чем у нотариуса. Также важно присутствовать при получении указанных документов для гарантии их оригинальности. Бывают случаи, что в квартире прописаны лица, имеющие право проживать, и если вам предоставят поддельную выписку из домовой книги, вы об этом и не узнаете.

— Выписку из Единого реестра недвижимого имущества.

Собрав необходимые для проверки документы, далее проводим экспертизу указанных документов.

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

— Как самостоятельно проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Для того чтобы максимально обезопасить себя при покупке недвижимости, стоит запросить у продавца:

  • свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.);
  • выписку из ЕГРП;
  • выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов, которую можно получить в любом МФЦ. Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире, сняты с регистрационного учета;
  • справку о задолженности из МФЦ о наличии задолженностей по коммунальным платежам;
  • справку из наркологического и психоневрологического диспансера.

С помощью выписки из ЕГРП покупатель может узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры. При этом можно заказать как «простую» выписку, так и расширенный ее вариант. Во втором случае помимо фамилии, имени и отчества предоставляются сведения о правоустанавливающих документах либо «история» квартиры с момента первой записи о ней в едином государственном реестре. Условно говоря, этот документ позволит понять, кто был владельцем этой квартиры ранее, как часто она продавалась.

Читайте так же:  Заявление в полицию о краже

При проверке квартиры не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРП. Необходимо обязательно обращать внимание на следующие моменты. Нередко квартиры продаются по доверенности, и собственник практически не принимает участия в сделке. Такие объекты можно отнести к рисковой категории, ибо очень часто такие доверенности добываются обманным путем. В таком случае покупатель может перестраховаться, взяв у доверенного лица контакт непосредственного владельца недвижимости, а затем связаться с ним для подтверждения факта продажи квартиры. Или, к примеру, квартира выставлена на продажу сразу после наследования. В данном случае лучше поостеречься, потому что не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение трех лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи унаследованной недвижимости. Кроме того, в квартире могут быть невыписанные жильцы или жилье находится в собственности у нескольких человек. В выписке из ЕГРП нужно обратить особое внимание на графу «Обременение». В ней указано, находится ли квартира в залоге. Бывает так, что невыплаты по ипотеке составляют мизерную сумму, и тогда продавец может погасить задолженность из выплаченного покупателем задатка, что позволит обеим сторонам спокойно совершить сделку.

К сожалению, даже если Вы проверили юридическую чистоту по всем правилам, всегда остается вероятность того, что Вы лишитесь объекта недвижимости. Например, если гражданин сможет доказать, что его права в ходе продажи квартиры, теперь уже Вашей, были ущемлены. Причем разбираться, возможно, придется не с продавцом, а с собственником, которому квартира принадлежала до него.

Отвечает основатель и генеральный директор компании «33 Слона» Игорь Калганов:

Самостоятельно проверить квартиру перед ее покупкой достаточно просто. Необходимо с помощью текущего собственника квартиры получить основные документы, подтверждающие отсутствие правовых и иных рисков при приобретении объектов недвижимости (собственник лично получает документы либо доверяет эти действия представителю по доверенности).

Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:

  • технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация на объект недвижимости (позволяет проверить точную площадь квартиры, а также наличие несогласованных перепланировок);
  • выписка из ЕГРП на объект недвижимости (для проверки отсутствия обременений);
  • выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости (для отслеживания всей цепочки собственников квартиры);
  • выписка из домовой книги (получение сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент);
  • справка из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная) — для получения информации о всех зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии временно выписанных лиц;
  • копия финансово-лицевого счета, справка из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Документы по п. 1-3 возможно получить в «Едином центре государственных услуг». По п. 4 и 5 необходимо обращаться в центры госуслуг, паспортные столы или управляющую компанию по месту нахождения недвижимости.

Отвечает юрист управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Игорь Польский:

Обезопасить себя самостоятельно без привлечения юриста — задача выполнимая лишь отчасти, если объект изначально с неплохой историей и перед контрагентом не стоит задачи ввести другую сторону в заблуждение. Но проверить основные моменты и вовремя понять, что объект не стоит покупать, может каждый.

Современные тенденции рынка таковы, что большинство продавцов не хотят показывать документы на квартиру, пока не получат предоплату в счет будущей сделки. Но точный адрес квартиры скрыть невозможно, и при просмотре объекта достаточно запомнить номер квартиры. Остальные данные есть в объявлении. По адресу квартиры любой человек может заказать через МФЦ или органы Росреестра выписку из ЕГРП. В данной выписке содержится большая часть тех данных, которые нужны для начальной проверки объекта. Если в выписке все «чисто», а собственники подтвердили свою личность паспортом (паспорт также можно проверить на сайте ФМС), можно смело вносить аванс.

После внесения аванса Вы получаете все необходимые документы для более глубокой проверки покупаемого жилья. По выписке из домовой книги и выписке с финансово-лицевого счета Вы можете увидеть всех зарегистрированных в квартире жильцов, а также есть ли на объекте долги по коммунальным платежам. При наличии данных о собственнике Вы также вправе проверить наличие судебных споров и исполнительных производств в отношении объекта недвижимости или самого собственника. Делается это через государственные информационные ресурсы. Если после всех проверок ничего подозрительного не найдено, а история объекта не содержит сомнительных переходов права, то в 99% случаев объект можно покупать.

При продаже квартиры собственник в подавляющем большинстве случаев знает историю своей недвижимости и то, насколько она юридически чиста. Камнем преткновения становится расчет между сторонами по сделке. Есть несколько способов расчета: аккредитив, индивидуальный банковский сейф, расчет наличными денежными средствами при подписании договора отчуждения. Что касается последнего, то он не безопасен для покупателя, поскольку риск отдать деньги и не дождаться перехода права в пользу покупателя крайне велик. Расчеты через банк намного безопаснее, но здесь важно обратить внимание, что является условием доступа к деньгам. От этого зависит, у кого остается ключ в случае расчетов через депозитарий, и в какой момент пишется расписка о получении денежных средств в счет продажи объекта недвижимости.

Отвечает исполнительный директор консультационного центра «Линкор Недвижимость» Дмитрий Барышников:

Во-первых, следует узнать историю квартиры, которая выбрана для покупки. Это можно сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В данной выписке указываются случаи наложения ареста, существующие ограничения в распоряжении имуществом и т. п. Российским законодательством установлен общий срок исковой давности три года, поэтому нужно проследить, не происходило ли в этот период конфликтных ситуаций, связанных с данной жилплощадью. Серьезным фактором риска является то, что квартира неоднократно меняла хозяев, особенно если сделки происходили по доверенности.

Во-вторых, необходимо узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца. Есть несколько вариантов:

  • договор купли-продажи;
  • договор мены;
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор ренты;
  • решение суда, вступившее в законную силу.

Последние два документа встречаются реже всего. Впрочем, любой из перечисленных должен быть оригинальным и не содержать помарок.

Необходимо также внимательно изучить договор, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности. В договоре могут быть указаны условия, при несоблюдении которых он подлежит расторжению. Соответственно, нужно проверить, были ли выполнены эти условия. Например, покупатель (на данный момент уже владелец, продающий жилплощадь) должен был выплатить полную стоимость квартиры через какое-то время после покупки. При невыполнении данного условия, договор должен быть расторгнут, и, значит, Вы рискуете оказаться втянутым в длительные судебные тяжбы с непредсказуемым результатом.

Читайте так же:  Что делать, если работодатель отказывается заключить трудовой договор

Также важный момент — дата вступления в силу договора. Вызывает подозрения поспешная продажа квартиры, которая не так давно была передана по наследству или подарена человеком, который не является родственником.

В-третьих, следует обратить внимание на документы продавца. Проверить удостоверение личности можно, обратившись в паспортный стол. Если речь идет о представителе, который действует по доверенности, то важно, чтобы она была заверена нотариально.

В-четвертых, необходимо проследить наличие третьих лиц, которые могут предъявить права на недвижимость, а также прописку в квартире несовершеннолетних детей. Последнее особенно важно, так как данная ситуация контролируется органами опеки и при несоблюдении интересов несовершеннолетних детей сделка будет признана недействительной решением суда. Помимо этого, в том случае, если собственник квартиры состоял в браке в момент приобретения, он обязан предоставить согласие супруги или супруга на продажу недвижимости.

[3]

Существует много рисков, связанных с покупкой квартиры. На каждом этапе нужно учитывать множество факторов, проверять и перепроверять факты, даты и документы. Чтобы облегчить задачу и сделать покупку недвижимости делом менее хлопотным, лучше обратиться к профессионалам в сфере недвижимости. Это поможет не только быстро и надежно вложить средства в недвижимость, но и обезопасить себя от мошенников.


Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

4 способа проверки документов при покупке квартиры

Покупка квартиры – ответственный процесс, при котором нужно учитывать множество деталей, чтобы не стать жертвой мошенничества. В идеале всю документацию должен проверить юрист, чтобы убедиться, что право собственности принадлежит продавцу, а за жильем не числится задолженностей.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Можно произвести проверку и своими силами, без привлечения профессионалов, однако нужно четко понимать, как происходит покупка жилья на первичном и вторичном рынке.

Покупка квартиры на вторичном рынке

Приобретая квартиру на вторичном рынке, покупатель может столкнуться с обманными махинациями, когда по поддельным документам продается чужая квартира, и в итоге, после передачи денег продавцу, покупатель остается ни с чем.

Другой неприятный сценарий – продажа квартиры, имеющей проблемы в юридическом плане, например, если жилплощадь делится между супругами, или ее продает лицо, временно снятое с регистрации. Чтобы этого избежать, необходимо внимательно изучить правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру.

Правоустанавливающий документ – это документ, указывающий, каким путем владелец квартиры получил право собственности на нее. К этой группе документов относятся:

  • Свидетельство о праве наследования;
  • договор, подтверждающий дарение или факт купли-продажи;
  • решение суда;
  • договор приватизации.

[1]

Какие документы должен иметь продавец?

Однако по факту не всегда именно владелец квартиры выступает ее продавцом. Если сделка заключается с человеком, который не является собственником жилья, нужно рассмотреть документы, дающие ему право производить продажу, т.е. правоподтверждающие документы.

Важно помнить, что документы для оформления квартиры не должны содержать никаких помарок, исправлений, зачеркиваний. Наличие любого из перечисленных дефектов может свидетельствовать о поддельности бумаги. Если возникли сомнения, необходимо потребовать у продавца восстановление документов через официальные учреждения, и лучше лично присутствовать при их выдаче.

Полномочия продавца

Если продажей квартиры собственник занимается лично, то в первую очередь перед заключением договора нужно заглянуть в его паспорт. Чтобы убедиться в подлинности документа, можно ввести его реквизиты в сервисе Федеральной миграционной службы.

Важно также обратить внимание на срок действия документа, не забывая, что при достижении 20 и 45 лет, паспорт подлежит смене. Простые способы определить поддельный документ:

  • удостовериться в идентичности серии и номера на всех страницах паспорта;
  • приложить проверяемый паспорт к другому, подлинному образцу, чтобы сравнить размеры (недопустимо даже минимальное отличие в размерах);
  • сравнить надписи на печатях – все печати должны быть проставлены одним уполномоченным органом;
  • убедиться в наличии водяного знака РФ на каждой странице;

Как купить квартиру в строящемся доме, читайте тут.

Наиболее распространенный вид правоподтверждающего документа – доверенность. С ее содержимым нужно ознакомиться очень внимательно, начиная словом «Доверенность», и заканчивая подписями сторон. Для того, чтобы продавец мог самостоятельно, без присутствия владельца, проводить сделку на всех этапах, по доверенности ему должны быть присвоены такие права:

  • право на подписание договора;
  • право на получение денег;
  • право на подписание акта приема-передачи;
  • право на передачу документации в Росреестр.

Если квартира принадлежит несовершеннолетнему ребенку, то для продажи необходимо заручиться поддержкой родителей и получить согласие от органов опеки. Ребенок, не достигший 14 лет, не может собственноручно подписывать договор купли-продажи, за него это сделают родители.

Как проверить квартиру перед покупкой, расскажет это видео:

После 14 лет и до достижения совершеннолетия человек подписывает документы сам, но в присутствии родителей или законных опекунов. В этой ситуации необходимо проверить личные документы ребенка, его родителей, и согласие органов опеки.

Юридическая судьба квартиры

Возможно, прочитав правоустанавливающие документы, покупатель заметит, что квартира продается сразу после того, как владелец вступил в свои права. Такая быстрая продажа должна насторожить. Также подозрительной является ситуация, в которой владелец жилья получил его от человека, который не является ему родственником.

Выписку из реестра можно потребовать у собственника квартиры наряду с остальным пакетом документов. Насторожить может также тот факт, что квартира долгое время пустовала или переходила от одного собственника к другому. Это может говорить о том, что человека пытаются обмануть.

Какие документы нужны, чтобы продать квартиру в ипотеке, подробности здесь.

Читайте так же:  Закон о платежах и переводах денег

Выписка из ЕГРП содержит информацию об имущественных спорах между наследниками. Если обратить внимание на дату последнего разбирательства, можно сделать вывод, возможно ли появление претендентов на жилплощадь в будущем, или вопрос с родственниками закрыт.

По законам Российской федерации, операции по купле-продаже недвижимости может признаваться недействительной в течение трех лет после подписания договора. Если по истечении этих трех лет не возникло никаких конфликтных ситуаций, то можно расслабиться и чувствовать себя полноправным владельцем недвижимости.

Но если за это время случился такой спор, попросите собственника предъявить судебное решение, чтобы понять, действительно ли он владеет данной квартирой легально. Если владелец сообщит вам, что судебное разбирательство еще идет, лучше повременить с покупкой до тех пор, пока не будет вынесено решение суда.

Как купить квартиру на вторичном рынке, смотрите в этом видео:

Правда, до сих пор случается, что жилой объект не зарегистрирован в ЕГРП – обычно это касается достаточно старых квартир. Как ни странно, отсутствие такой квартиры в реестре означает ее полную юридическую чистоту, т. е. с момента приватизации никаких сделок с ней не совершалось.

Как можно быстро продать квартиру, читайте тут.

Чтобы окончательно убедиться в абсолютной законности прав ее собственника, можно обратиться с уточняющим запросом в Департамент жилищной политики.

Покупка квартиры в новостройке

Приняв решение приобрести квартиру в новостройке, нужно учитывать, что условия сделки будут зависеть от этапа строительства. С одной стороны, недвижимость, купленная в строящемся доме, стоит гораздо дешевле, но с другой стороны – проверить подлинность всех документов в этом случае оказывается сложнее.

Приобретение недвижимости по договору долевого участия

Перед заключением сделки нужно проверить строительную компанию по таким пунктам:

  • Разрешение на строительство. Важно убедиться в законности строительства данного объекта.
  • Инвестиционный договор. В нем отражается количество квартир в строящемся доме, данные о приобретателях и вкладчиках в объект недвижимости.
  • Техническая документация. Это поможет убедиться в благосостоянии дома, качестве фундамента и наличии коммуникаций.
  • Проектная декларация. Это документ, содержащий информацию о расположении квартир и окружающей инфраструктуре.

Нельзя упускать из виду и документы на землю: свидетельство о праве собственности на участок для дома, или договор с муниципалитетом на счет аренды. Если дом находится в стадии строительства, то нужно изучить учредительные документы застройщика: устав, свидетельство госрегистрации.

Не желательно соглашаться на покупку недвижимости по предварительному договору, поскольку это может обернуться тем, что застройщик передаст квартиру другому покупателю.

Приобретение квартиры в готовой новостройке

Если дом уже достроен и сдан в эксплуатацию, покупателю проще убедиться в надежности продавца и прозрачности операции. Обязательный список документов для контроля включает:

  • Документы, подтверждающие право собственности на землю или арендный договор;
  • подробный план каждого этажа здания;
  • договор купли-продажи;
  • выписка ЕГРЮЛ, которая подтверждает полномочия застройщика;
  • акт приема-передачи.

Перед покупкой квартиры в готовой новостройке нужно убедиться в том, что дом сдан в эксплуатации по всем правилам, и прошел государственную экспертизу. И самое важное, независимо от подлинности документации, качество жилплощади необходимо проверять лично.

Дополнительные меры предосторожности при покупке квартиры

Поскольку закон разрешает проведение сделок с недвижимостью только с дееспособными лицами, иногда может понадобиться оформление справки из психоневрологического диспансера, подтверждающая адекватность продавца.

Если наличие проблем с психикой у хозяина квартиры обнаружится после подписания договора, сделку признают недействительной, и квартиру нужно будет вернуть владельцу. Также нужно выяснить, сколько человек прописано на конкретной жилплощади, для этого попросить выписку из домовой книги.

Проверка документов перед покупкой квартиры.

Возможен вариант, при котором человек, временно выписанный из данной квартиры, может прописаться к новому жильцу по решению суда. Временная выписка происходит в тот момент, когда человек направляется на службу в армию, отбывает наказание в местах лишения свободы, или находится на лечении в психиатрической больнице.

Данная категория людей имеет право после возвращения заново зарегистрироваться в старом месте жительства. Перед заключением договора необходимо выяснить, есть ли родственники, претендующие на проживание в этой квартире, и если таковые имеются, то запросить официальный отказ от наследства у нотариуса.

Бесплатная консультация

Бесплатная консультация

Бесплатная консультация

2 thoughts on “ 4 способа проверки документов при покупке квартиры ”

Долго я искала приличную квартиру для аренды. Именно приличную и хорошо обустроенную, а не какую-то стремную гостинку. Таких вариантов по хорошим ценам было мало, а с нормальными хозяевами — еще меньше. Уже и по объявлениям прозванивала, и у знакомых узнавала, и подавала сама объявления о том, что нужна квартира — результаты не утешали. Обошла очень много вариантов, но увы. Требования у меня были не такие уж и высокие, главное, чтобы жилье было пригодно для жизни. Но блин. Одни разочарования кругом. Тогда я решила пройтись по объявлениям на авито, где тоже можно арендовать квартиру у хозяев. Сначала также не фортило, но в итоге я все же нашла отличный и подходящий вариант! При проверке документов и составлении договора, я никаких проблем не обнаружила. Все прошло отлично. Я довольна, что все так произошло))

Видео (кликните для воспроизведения).

Нет, все же авито — неплохой ресурс в плане охвата, а остальное нужно проверять всегда и везде. И арендовывали, и продавали там. Просто если продавщица на рынке обвесит и потеря 10 рублей будет некритичной, а недвижимость изначально дороже. Я считаю, лучше вложиться в юриста, который проверит документы и даст гарантии.

Источники


  1. Гамзатов, М.Г. Английские юридические пословицы, поговорки, фразеологизмы и их русские соответствия; СПб: Филологический факультет СПбГУ, 2011. — 142 c.

  2. Прессман, Л.П. Кабинет литературы / Л.П. Прессман. — М.: Просвещение; Издание 2-е, доп., 2014. — 144 c.

  3. Общество с ограниченной ответственностью. Судебная практика, официальные разъяснения и рекомендации. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2015. — 128 c.
  4. Карсетская, Е. В. Проверка трудовой инспекции. Практические рекомендации для работадателя / Е.В. Карсетская. — М.: АйСи Групп, 2016. — 168 c.
Проверка документов при покупке квартиры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here