Вопросы при покупке квартиры на вторичном рынке

Сегодня предлагаем рассмотреть следующую тему: "Вопросы при покупке квартиры на вторичном рынке". Мы собрали и подготовили полную информацию по теме, что позволит решить любую проблему. Если после прочтения статьи остались вопросы, то вы их можете в любое время задать дежурному юристу.

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке? Как правильно выбрать вторичное жилье?

Покупка квартиры, как и другие сделки, в которых фигурируют значительные денежные суммы, связана с опасными рисками. Если не ознакомиться с законодательством или заключать сделки без помощи юристов, можно потерять и деньги, и купленную недвижимость. В статье рассмотрим, на что обратить внимание при покупке квартиры, а также на что нужно обратить внимание при приобретении квартиры в новостройке, от застройщика и в ипотеку в 2019 году.

Как выбрать квартиру для покупки: на что обратить внимание, факторы риска

Сделки с недвижимостью – сложнейшая категория гражданско-правовых отношений. Крупные денежные суммы, которые сопровождают приобретение квартиры, – это приманка для мошенников и аферистов. На что обратить внимание, когда покупаешь квартиру:

  • чистота приобретаемой недвижимости. Из-за недостаточной юридической подкованности можно потерять право собственности на купленное жилье;
  • несанкционированная перепланировка. Если перепланировка не была согласована, новому владельцу придется платить штраф или возвращать квартиру в прежнее состояние;
  • проблемы, которые тесно связаны с безопасностью оформления сделки.

Покупаем квартиру: на что обратить внимание, что уточнить

Перед покупкой необходимо узнать:

  • точное количество владельцев (проверке обязательно подлежит свидетельство о праве собственности);
  • источники финансирования предыдущих сделок (могут быть определенные подвохи при оплате средствами материнского капитала);
  • наличие несовершеннолетних собственников или недееспособных лиц;
  • число зарегистрированных и проживающих на жилплощади лиц, их намерение выписаться из нее;
  • действительность технического паспорта, наличие перепланировок;
  • получена ли квартира по наследству.

[2]

На что нужно обратить внимание в документах при покупке квартиры?

Нередко бывает, что мошенники продают квартиру по поддельным документам или по фальшивой, или просроченной доверенности. Лицо, выдавшее подлинную доверенность, может ее аннулировать.

Обычно злоумышленники оформляют доверенность на одиноких пожилых людей, детей-сирот, инвалидов, лиц с алкогольной или наркотической зависимостью. Настоящий владелец может не знать, что его жилье продается, или умереть к моменту продажи.

На что следует обратить внимание при покупке квартиры с нарушениями по приватизации?

В 90-х годах часто нарушались права несовершеннолетних, которых не включали в число собственников при проведении приватизации. Также если один из проживающих отказался от приватизации, но дал на нее согласие, он сохраняет право пользоваться помещением даже после того, как квартиру продадут.

На что обратить внимание, покупая квартиру, полученную продавцом по наследству?

При продаже недвижимости, полученной по договору дарения, ренты, по наследству, по прочим договорам после оформления сделки купли-продажи недвижимости могут появиться другие наследники, также претендующие на данное жилье: дети от предыдущих браков, наследники второй очереди, внуки наследодателя, претендующие на наследство по представлению (ст. 1146 ГК РФ). Также нужно помнить о лицах, которые имеют законное право на обязательную долю в наследстве.

Наследник, который не вступил в наследство по уважительной причине, должен подать в суд с момента, когда узнал о смерти наследодателя. На что еще обратить внимание: срок исковой давности для защиты прав не превышает 10 лет со дня нарушения этого права (ст. 196 ГК РФ).

На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке, полностью или частично приобретенной за счет материнского капитала?

Такая жилплощадь по закону оформляется в общую собственность и родителей, и детей. Обязательно указываются размеры долей. Но данное правило не всегда соблюдается, так как точную долю не всегда можно выделить, и некоторые собственники избегают того, чтобы обременять свою недвижимость правами несовершеннолетних.

На что обратить внимание при покупке вторичного жилья, чтобы сделка не была оспорена?

Состоявшаяся сделка купли-продажи квартиры может быть оспорена, если:

  • один из собственников является несовершеннолетним, психически нездоровым человеком, алкоголиком или наркоманом;
  • недвижимое имущество арестовано, находится в залоге, является предметом судебной тяжбы, имеются другие скрытые обременения;
  • среди собственников продаваемой недвижимости есть граждане, которые сели в тюрьму, военнослужащие или бесследно исчезнувшие. За такой категорией граждан сохраняется право проживания и пользования недвижимостью. Продавцы перед заключением сделки упорно стараются убедить покупателя в том, что отсутствующие жильцы не станут претендовать на продаваемую недвижимость и подкреплять доводы письменным (вероятно, фальшивым) согласием на ее продажу. Образец согласия можно скачать здесь;
  • нарушаются преимущественные права продажи комнат или долей. Перед продажей комнаты продавец должен предложить соседям или долевым собственникам выкупить комнату;
  • продажа недвижимости по поддельному паспорту. Мошенники могли украсть документ у другого человека, или злоумышленник получает на себя новый паспорт, проводя сделку по старому;
  • дом вошел в план на расселение.

На что обратить внимание при покупке квартиры вторички с несовершеннолетними собственниками?

Сделка по продаже жилья, среди собственников которой числятся несовершеннолетние граждане, осуществляется только с согласия органов опеки. Жилищные условия граждан, которые не достигли 18 лет, не должны ухудшаться, иначе сделку признают недействительной.

Если несовершеннолетний не достиг 14 лет, договор подписывается его родителями или законными представителями. Граждане 14-18 лет заключают сделку самостоятельно, при наличии нотариально оформленного согласия родителей или опекунов, получивших предварительное разрешение органов опеки.

На что обратить внимание, когда покупаешь квартиру вторичку, а собственник женат или замужем?

Согласно Семейному кодексу РФ, нажитое в браке имущество признают общей собственностью супругов. Поэтому распоряжаться им они должны вместе. Согласие на продажу квартиры заверяется нотариально.

При отсутствии такого согласия второй супруг с нарушенными правами имеет право оспорить состоявшуюся сделку. Перед заключением договора купли-продажи следует удостовериться в том, что квартира не была приобретена в браке. Образец договора купли-продажи можно скачать здесь.

Читайте так же:  Приватизация муниципального унитарного предприятия преобразование в ооо

На что обращают внимание при покупке квартиры с перепланировкой?

Довольно часто жильцы делают перепланировку, чтобы убрать лишние перегородки и объединить комнаты. Из-за юридической неграмотности, нежелания тратить средства и время жильцы не обращаются в компетентные органы для узаконивания перепланировки. Покупателю, который приобретет недвижимость с перепланировкой без документов, грозят штрафы.

Нужно запросить у владельца выписку из БТИ или технический план квартиры. В документах указано первоначальное состояние жилплощади. При наличии изменений владельца нужно убедить в том, чтобы он зарегистрировал перепланировку. В противном случае, отказывайтесь заключать сделку.

Далее разберем, на что смотреть покупателю при покупке квартиры на вторичном рынке.

На что смотреть при покупке квартиры?

Любой недосмотр может обернуться всевозможными проблемами – от административных штрафов до нескончаемого ремонта. Рассмотрим, на что надо обратить особое внимание при покупке квартиры в 2019 году:

  • состояние дома: осмотреть подъезд, заглянуть в подвал, на чердак;
  • проверить чистоту подъезда, придомовой территории, мусоропровода;
  • наличие грибка, сырости, плесени;
  • состояние электропроводки, водопровода, отопления;
  • материал стен здания, удобство планировки;
  • законность оформления проводимой перепланировки: незаконная перепланировка – административное нарушение, ответственность за которую будет возложена на нового владельца;
  • социальный статус соседей, так как различное социальное положение жильцов может привести к взаимному непониманию.

На что еще обратить внимание при осмотре квартиры перед покупкой – на состояние конвекторов, регулятора температуры, пола, стен, потолков, балкона.

Как выбрать квартиру для покупки в новостройке и на что обратить внимание?

Перед приобретением недвижимости в новостройке необходимо уточнить следующие вопросы:

  • определить стадии строительства дома;
  • получил ли застройщик поддержку банка-кредитора (что многократно снизит риск возможного банкротства и приостановки строительства);
  • также нужно ознакомиться с объектами, которые застройщик выполнил ранее.

На что обязательно обратить внимание при покупке квартиры у застройщика: если жилплощадь приобрели на одной из стадий строительства, нужно изучить дома, которые уже были сданы в эксплуатацию ранее. На основании полученных данных делается вывод о репутации застройщика. Основные документы, которые должны быть у застройщика: документация на землю, разрешение на строительство.

На что еще обратить внимание при покупке квартиры в строящемся доме: договор ДДУ

Если покупатель намеревается заключить договор долевого участия в строительстве, то регистрация его в регистрационной службе – огромный плюс. ДДУ имеет приоритет перед другими договорами и защищает от двойной продажи одной квартиры. Если застройщик работает по таким договорам, то у него, как минимум, есть разрешение на строительство. Ознакомиться с договором долевого участия можно по ссылке.

На что обратить внимание при покупке квартиры – в договоре ДДУ должны быть сведения (по закону 214-ФЗ, ст.4):

  • определение подлежащего передаче объекта после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;
  • срок передачи объекта участнику долевого строительства;
  • цена договора, сроки уплаты;
  • гарантийный срок на дом.

На что обратить внимание в договоре купли-продажи квартиры?

При заключении договора купли-продажи продавец для экономии на налогах предложит указать в документе стоимость ниже фактической. В договоре отражают реальную стоимость. Покупатель может вернуть часть суммы, которая уплачена за квартиру, в виде подоходного налога (ст.220 НК РФ). Если стоимость будет занижена, вычет будет ниже. Если договор будет расторгнут, покупатель будет претендовать на возврат суммы, указанной в договоре.

На что обратить внимание, если оформляется договор с риэлтором на продажу квартиры? При участии риелторского агентства нужно обращать внимание на пункты, в которых указана ответственность риелтора (также в форс-мажорных, чрезвычайных обстоятельствах).

На что еще обратить внимание при заключении договора купли-продажи квартиры: в документе должны быть указаны все существенные и дополнительные условия. Договор считается заключенным с момента его подписания обеими сторонами. Но права собственности приобретаются после государственной регистрации перехода права.

На что обратить внимание при составлении предварительного договора купли-продажи квартиры:

  • проверить всю внесенную продавцом информацию (паспортные данные, данные на квартиру);
  • правильность прописанной суммы (указать цифрами и прописью);
  • данные всех участников сделки (если владельцев несколько, они все должны участвовать в сделке).

Скачать образец предварительного договора купли-продажи можно по ссылке.

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке в ипотеку?

  • размер процентной ставки;
  • сроки и условия погашения;
  • штрафы при досрочном погашении;
  • условия страхования;
  • все требования к будущим заемщикам;
  • разновидности ипотечных программ;
  • наличие дополнительных платежей.

При приобретении квартиры сомнительной юридической чистоты нужно помнить, что надеяться на регистрационный орган нельзя. Банк и страховая компания не будут проверять чистоту квартиры в полном объеме. К процессу лучше подключить опытных юристов.

Как проверить квартиру на вторичном рынке на юридическую чистоту перед покупкой?

Приобретение недвижимости на вторичном рынке в 2019 году всегда сопряжено с высокими рисками. Они в первую очередь связаны с юридическим оформлением покупки, поскольку любые нарушения в этом вопросе могут привести к признанию сделки купли-продажи недействительной. Чтобы провести ее правильно, нужно знать, как проверить вторичное жилье при покупке без помощи нотариуса.

Какие документы нужно запросить у владельца для проверки?

Для проверки квартиры при покупке вторички необходимо запросить у продавца ряд документов. Среди таковых:

  • технический паспорт или технический план. Содержит сведения о дате постройки дома, подведенных коммуникациях, материалах, из которых построен дом, план квартиры и сведения о перепланировке (если такая имела место);
  • кадастровый паспорт. Содержит данные о кадастровом номере, стоимости объекта, его поэтажном плане;
  • свидетельство о государственной регистрации права собственности, иные правоустанавливающие бумаги: договор дарения, купли-продажи, приватизации или наследования;
  • выписка из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов. Она должна подтвердить, что все лица, ранее проживавшие в квартире, сняты с учета;
  • справка ЕГРП. Может быть оформлена в простом либо расширенном варианте. Позволяет установить, кто является текущим владельцем объекта, как часто жилье продавалось, когда и кем были совершены предыдущие сделки, есть ли на недвижимости обременение. Является наиболее информативным документом;
  • справка о задолженности из МФЦ. Нужна для проверки квартиры на наличие долгов по коммунальным услугам;
  • справки из наркологического, а также психоневрологического диспансеров. Дает возможность установить дееспособность человека.
Читайте так же:  Как делятся долги наследодателя

Дополнительно к представленным документам для проверки недвижимости на вторичном рынке могут быть представлены соглашение на продажу жилья от других его собственников (если они имеются) или членов семьи единственного собственника. Это сделает проверку более полной и позволит покупателю избежать возможных судебных разбирательств. Само соглашение можно скачать по этой ссылке.

Как проверить чистоту недвижимости перед покупкой?

Что нужно проверять при покупке вторичного жилья, имея на руках вышеперечисленные документы? Проверка должна коснуться таких аспектов:

Также перед покупкой жилья нужно выяснить, не ведется ли в отношении владельца вторички либо его супруги процедура банкротства. При ней недвижимое имущество может быть арестовано. Все данные о собственнике и юридическом статусе квартиры, реализуемой на вторичном рынке, можно получить из основных документов.

Если вам сложно самостоятельно провести проверку объекта перед покупкой, целесообразно обратиться за помощью к нотариусу.

Где можно запросить дополнительную информацию по квартире?

Если при проверке чистоты сделки при покупке квартиры на вторичке у вас возникли сложности с документами (продавец предоставил не все бумаги либо дал сомнительные выписки), вы можете запросить их в государственных инстанциях:

  • в районном БТИ можно запросить технический паспорт квартиры. В МФЦ выдают данные по задолженности и выписку из придомовой книги. В Кадастровой палате Росреестра можно получить кадастровый паспорт вторички;
  • доверенность на продажу имущества нужно проверять на сайте Федеральной нотариальной палаты. Что касается ЕГРП, то ее можно заказать как в МФЦ, так и на портале Росреестра. Выписку из ЕГРП выдадут на проверку любому заявителю, независимо от того, является он собственником вторички или нет;
  • информацию о процедуре банкротства в отношении владельца жилья можно найти на официальном портале ФССП. Здесь уточняется, начато ли в отношении человека исполнительное делопроизводство.

Следует учитывать, что проверка квартиры перед покупкой на вторичном рынке в 2019 году по основным документам должна проводиться за несколько дней до сделки. При спорных вопросах в суде не рассматривают справки по недвижимости, полученные раньше, чем за месяц до сделки. Риелторы и вовсе рекомендуют ориентироваться на документы, выданные не ранее чем за две недели до оформления договора купли-продажи.

Какие вопросы задавать риэлтору на первой встрече

Какие вопросы задать риэлтору при первой встрече в разных ситуациях: при покупке и продаже квартиры, на вторичном рынке, список и важные разъяснения.

В прошлой статье вы узнали как выбрать риэлтора и как выбрать агентство недвижимости для продажи и покупки квартиры.

Какие вопросы задавать риэлтору при покупке квартиры: список

Предоставляю список вопросов, которые нужно задавать риэлтору при первой встрече при продаже квартиры или дома от собственника. Каждый вопрос важен и от ответа на него зависит стоит ли вам обращать внимание на эту квартиру или не теряя времени продолжать подыскивать другую.

В собственности ли у продавца реализуемое жилье?
Вопрос важный и должен быть задан в первую очередь, т.к. служебное жилье еще не редкость на рынке недвижимости.

Основание приобретения права собственности продавцом?
Оснований получения объекта недвижимости в собственность немного, но от того, каким образом человек приобрел квартиру, зависит купите вы ее или нет.

Способы приобретения права на жилье:

Например, если квартира приватизирована, спросите, кто был прописан в ней до момента приватизации. Это важно, т.к. тот, кто не стал собственником, должен был писать письменный отказ и бумага об этом должна быть на руках у собственника. Второй момент — отказавшийся имеет право пожизненного пользования квартирой. А вы вряд ли хотели бы себе нежданного жильца в новоприобретенное жилье?! Поэтому от того, какие вопросы задаете риэлтору при покупке квартиры на вторичном рынке, возрастают или снижаются риски покупки «чистой» квартиры.

Кто собственник (-ки) и где находятся?
Почему на этом останавливаемся? Продавец может уже покинул город и риэлтор действует по доверенности. В этом случае возникает риск, что собственник откажется в любой момент от сделки на любом ее этапе, а вам это ни к чему.

Как долго реализуется жилье на рынке недвижимости?
Вы можете и сами предварительно проверить, если владеете навыками прочесывать Интернет на предмет продажи объектов недвижимости. Но задать его стоит, чтобы выяснить причины долгой продажи, например:

  • возможно цена слишком высока;
  • проблемные документы с высокими рисками на сделке;
  • неадекватный собственник;
  • более длительное оформление купли-продажи (например, если нужно разрешение опеки) и т.д.

Выяснив причину длительной продажи, у вас появится возможность получить хороший торг, если вы знаете, как грамотно торговаться. Видео о 9 убойных способах торга есть в Клубе самостоятельных.

Кто обслуживает дом ТСЖ или УК?
Чаще всего многоквартирные дома обслуживают управляющие компании, что не всегда приводит к качественному содержанию дома, но не обходится и без исключений. Спросите, проводился ли капремонт, что именно ремонтировали (крышу, подвал) или когда он планируется. Не допускайте ошибок большинства покупателей — не ограничивайтесь только интересом к квартире, она не висит в воздухе! При плохом состоянии подвала вы будете дышать плесенью, как и при протекающей крыше, плюс это дополнительные расходы на будущие ремонты подъездов и крыш.

Количество прописанных, проживают ли они в продаваемом помещении?
Практика на рынке недвижимости сложилась по-разному: в городах федерального значения продают квартиры с прописанными бывшими собственниками, т.к .считается что прописка в Москве и С-Петербурге, дороже, чем квартира. В остальных же населенных пунктах, сначала выписываются, потом продают, т.е. на сделку идут, когда из жилья выпишутся все собственники и не собственники.

Находится ли квартиры в залоге?
нередко квартиру продают, когда на нее наложено обременение в силу закона (банком или физическим лицом). Следует сразу выяснить этот вопрос, т.к возможно, что подобный вариант вам не подойдет, а возможно, это причина для получения скидки!

Читайте так же:  Закон 52 фз о тишине при ремонте

Сколько лет квартира в собственности у продавца?
Для разных годов приобретения недвижимости различные сроки, после истечения которых налоговая не возьмет с продавца 13%, это 3 и 5 лет. Вам будет неприятно, если вдруг собственник в процессе сделки решит не расставаться с 13%, а попросит вас их заплатить!

Среди собственников есть несовершеннолетние (малолетние) дети?
Сделка купли-продажи может проходить очень быстро, если обстоятельства и бумаги этому способствуют. Однако, как и в жизни, не всегда бывает все так просто. потребуется подождать 2-3 недели, которые понадобятся собственнику, чтобы решить вопросы с органами опеки и попечительства, перед передачей жилья вам. Поэтому вам решать, согласны ли вы, терпит ли время и т.д.

Альтернативная или прямая продажа?
Альтернативные сделки или сделки «размена» довольно часты на рынке недвижимости. Если вы не знаете, то этот то случай, когда продавец реализует свое жилье, взамен покупая другое в этом же или ином городе. Сделка купли-продажи по продаже и покупке новой квартиры проходит в один день. Это значит, что вы познакомитесь еще и с продавцами, у которых будет покупать квартиру ваш продавец. Это так же значит, что все проблемы, которые возникнут между ними отразятся на вас и времени, которое вы потратите на приобретение понравившегося объекта недвижимости.

Сегодня вы узнали, какие вопросы нужно задать риэлтору при при первой встрече при покупке квартиры или дома, о рисках и подводных камнях выбора жилья, получили основной список вопросов.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

Покупая квартиру, следует иметь в виду ряд моментов: как правильно выбрать, как оформить документы? Иначе можно легко оказаться жертвой мошенников, потеряв деньги и возможность стать полноправным собственником жилья.

Когда выгоднее покупать

Риэлторы и юристы в этом вопросе придерживаются единого мнения – приобретать жилье на «вторичке» выгоднее всего весной и осенью. Именно в это время рынок недвижимости заметно оживляется, появляются новые предложения, поэтому можно заключить выгодную для обеих сторон сделку. А вот зимой, в разгар праздников, или летом, когда большинство проводит время в отпусках, наступает некоторое затишье.

Как покупать на вторичном рынке

Видео (кликните для воспроизведения).

Пошаговая инструкция осуществления этой сделки заключается в следующем:
  1. Поиск квартиры. Чтобы обезопасить себя от возможных рисков в дальнейшем, можно обратиться в риэлторское агентство.
  2. Осмотр жилплощади. На этом этапе обязательно нужно обратить внимание на документы, а также на техническое состояние не только квартиры, но и всего здания.
  3. Проверка продавца. При покупке вторичного жилья всегда есть риск того, что продавец может оказаться не его собственником.
  4. Проведение переговоров. Стороны должны обсудить стоимость объекта недвижимость, сроки и другие нюансы сделки.
  5. Заключение договора купли-продажи. Присутствие нотариуса при подписании документа в большинстве случаев является обязательным.
  6. Регистрация договора в Росреестре.

Это стандартные действия при покупке квартиры, которые обязаны осуществить стороны сделки.

Порядок оформления

Процедура оформления сделки осуществляется на основании договора купли-продажи. Его заключение и регистрация – это завершающий этап, подтверждающий переход права собственности на имущество.

Если недвижимость находится в долевой собственности, то по новым правилам договор необходимо заверять нотариально.

Далее документ подается в Росреестр с остальными бумаги. Стороны сделки могут сделать это лично или передать их через многофункциональный центр. Что касается передачи денег, то хозяин квартиры и покупатель обязаны договориться об этом заранее. Деньги могут быть переведены на расчетный счет, переданы лично в руки или через банковскую ячейку.

Дополнительные траты сторон при осуществлении сделки отличаются. Если есть необходимость в услугах нотариуса, то их оплачивает покупатель. Приблизительная стоимость – около 1% от цены жилья. Госпошлину за регистрацию договора обязаны оплачивать обе стороны, разделив сумму между собой.

Договор купли-продажи должен быть составлен по правилам, установленным гражданским законодательствам. Документ обязательно включает существенные условия:
  • адрес, по которому находится недвижимость;
  • характеристики имущества (метраж, этаж и т. д.);
  • стоимость;
  • сведения о собственнике;
  • условия оплаты.

Для оформления сделки стороны обязаны предоставить:

  • личные документы;
  • документы, подтверждающие право собственности продавца;
  • доверенность (при необходимости);
  • заявление (для регистрации договора);
  • справку об оплате пошлины;
  • дополнительные бумаги.

К дополнительным документам относится согласие на сделку совладельцев или органов опеки. Покупатель имеет право потребовать от владельца жилплощади:

К сведению: если хозяин квартиры отказывается показывать эти бумаги, есть вероятность мошенничества с квартирой.

Правила покупки

Сделки с недвижимостью всегда нужно осуществлять не спеша, обдумывая каждый свой шаг. Существует множество способов обмана покупателей, которые на первый взгляд кажутся абсолютно законными. Поэтому, приобретая квартиру на вторичном рынке, нужно придерживаться следующих правил:
  1. Выплата аванса. Продавец может потребовать небольшую сумму наперед и имеет на это все основания. Для покупателя аванс является гарантией того, что сделка «не сорвется». Но юристы все же советуют заключать договор аванса, который позволит покупателю забрать свои деньги обратно в случае непредвиденных обстоятельств. Документ также должен содержать информацию о штрафных санкциях за отказ от сделки.
  2. Если стороны решили заключать соглашение об авансе, также необходимо составить отдельное приложение о техническом состоянии квартиры. К нему прилагаются фотографии и другие документальные доказательства.
  3. Передавая аванс продавцу, покупатель должен получить расписку. Именно она подтверждает получение продавцом денег, а не договор авансирования.
  4. На следующем этапе покупатель должен начать процедуру подготовки документов. Если квартира приобретается по ипотеке, то список необходимых бумаг предоставит банк.

Далее осуществляется оформление сделки и передача всей суммы за квартиру.

Переговоры с продавцом должны включать не только передачу денег, но и решение других важных вопросов:

  1. Когда продавец и члены его семьи выпишутся из продаваемой квартиры?
  2. Когда они освободят жилплощадь физически (если продавец проживает в квартире)?
  3. Что в помещении продавец оставит покупателю?
  4. В какой срок бывший владелец вывезет вещи?
Читайте так же:  Квартира без агента пошаговая инструкция

Все эти и другие важные вопросы должны решаться сторонами сделки до заключения каких-бы то ни было официальных бумаг.

Справка: особенно это касается выписки жильцов, так как после осуществления купли-продажи эта процедура может затянуться. И новому собственнику придется выписывать посторонних людей самостоятельно.

Сделки с недвижимостью нередко срываются по причине того, что владелец квартиры поднимает цену. У покупателя есть несколько вариантов действий:

  1. Отказаться от покупки.
  2. Настоять на старой цене. Хорошим аргументом в этом случае является договор аванса. Его можно использовать в качестве доказательства неправомерных действий продавца во время судебного разбирательства.
  3. Дать согласие на повышение цены.

Риски. Как не дать себя обмануть

Такая сделка имеет некоторые «подводные камни», о которых покупатель обязательно должен знать:

Это основные моменты, на которые обязан обратить внимание покупатель перед тем, как покупать жилье. Любой настораживающий факт должен заставить его перепроверить предоставленные документы или продолжить поиски квартиры дальше.

Вопросы-ответы

Как проверить историю квартиры перед ее покупкой?

Ответ: Для начала необходимо установить личность продавца. Для этого проверяется его гражданский паспорт и документы на квартиру. Данные паспорта можно проверить на сайте миграционной службы. С квартирой еще проще – необходимо заказать выписку из Росреестра.

Как обезопасить себя при сделке по доверенности?

Ответ: Во-первых, доверенность на осуществление такого рода юридических действий должна быть нотариально заверена. Подлинность нотариального заверения можно проверить в система Спарк. Во-вторых, важно узнать, по каким причинам собственник не занимается продажей недвижимости лично. Покупателю необходимо обратить внимание на дату заключения документа. Если срок действия не указан, то доверенность действительна всего 1 год. При возможности желательно пообщаться с хозяином квартиры без его доверенного лица.

Зная, как происходит покупка жилья на вторичном рынке, обезопасить себя от мошенников легко. Главное, не торопиться, предвкушая новоселье, а тщательно проверять документы и учитывать возможные риски.

[3]

Рекомендации на видео

О рисках и правилах покупки жилья на вторичном рынке — личное мнение в блоге Романа Гринева.

5 вопросов, которые вы должны задать, покупая квартиру

Приехали на осмотр квартиры? Не стесняйтесь задавать продавцу любые, даже неудобные вопросы. Если вы намерены купить квартиру, то обязаны спросить как минимум о пяти принципиально важных вещах.

1. Вы узаконили перепланировку квартиры?

Если на глаз вы не можете определить, делали в квартире перепланировку или нет, попросите у продавца технический паспорт. Сверьте по нему, расходится ли реальное состояние квартиры с тем, что написано на бумаге. Обратите внимание на санузел – раздельный он или совмещенный, кладовку – отражена ли она в техпаспорте. Если различия налицо, попросите показать документы, подтверждающие, что перепланировка была согласована с БТИ. Увы, без этого продавать квартиру, дарить или передавать в залог нельзя. Суд может наложить штраф за незаконную перепланировку уже на вас, после того как вы купите жилье. К тому же расходы по возвращению квартиры в исходное состояние лягут на ваши плечи.

2. В квартире тепло?

Осматривая квартиру и подъезд, поинтересуйтесь, какой толщины стены и перекрытия, из какого материала они сделаны. У стен в старых панельных домах высокая теплопроводность, потому в таких квартирах зимой холодно, а летом жарко. Кирпич и более современные панели лучше держат тепло, вам не придется греть улицу. Если это угловая квартира, спросите, может быть, владельцы уже утепляли стены. Если нет, не исключено, что вам придется делать это за свой счет.

3. Слышно соседей?

Звукоизоляция также зависит от качества стен и перекрытий. Для того чтобы оценить, насколько тихо в квартире будет в течение дня, попросите продавца выключить телевизор, радио и не разговаривайте хотя бы две минуты. Конечно, вы можете поинтересоваться у продавца, нет ли проблем с соседями, но не рассчитывайте, что он расскажет всю правду. Лучше прогуляйтесь по этажам или спуститесь к подъезду и там хорошенько расспросите других жильцов.

4. Документы покажете?

Главное, что вам нужно выяснить, – это сколько у квартиры собственников. Если квартиру купили супруги, а теперь, после развода, один из них продает жилье, то вам понадобится согласие бывшего мужа или жены. Если собственниками квартиры также являются несовершеннолетние, продавец должен показать официальное согласие на сделку от органов опеки и попечительства. Обратите внимание, сколько по времени квартира находится в собственности. Насторожитесь, если ее часто перепродавали. Обязательно узнайте, как жилье попало в собственность последнего владельца: по наследству, договору купли-продажи, была приватизирована. Не было ли претензий на недвижимость со стороны других лиц? Спросите, кто зарегистрирован в квартире. Если кто-то из прописанных жильцов в данный момент служит в армии, находится в местах лишения свободы или признан недееспособным и их права будут нарушены, сделку признают недействительной.

5. Задаток вернете?

Если вам понравилась квартира, то вы должны внести задаток или аванс, чтобы объект сняли с продажи. Как правило, речь идет о 5-10% от полной стоимости недвижимости, которые вносятся как предоплата по сделке. Если продажа сорвалась, неважно по чьей вине, аванс возвращается. А вот если вы договорились о внесении задатка, а не аванса, и сделка не была заключена по вашей вине, то вы теряете деньги. В случае если от сделки отказывается продавец, вы получаете и свой задаток, и еще такую же сумму – задаток продавца. Все условия предоплаты и компенсаций оговорите заранее и подробно пропишите в договоре.

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

О проверке юридической чистоты квартиры на вторичном рынке рассказывает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова .

Основная задача проверки

При покупке квартиры проверять нужно как саму недвижимость, так и ее собственника, то есть продавца. Основная задача – выявить обстоятельства, которые в будущем могут привести к тому, что Ваша сделка купли-продажи или предыдущие сделки с этим жильем окажутся недействительными. Как итог – вполне возможно, что Вы, даже уже как полноправный собственник, можете лишиться купленной квартиры.

[1]

Как проверить квартиру?

1. Изучите правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру.

Читайте так же:  Корректировка 4 фсс

Право собственности может подтверждаться разными документами в зависимости от даты проведения сделки.

Если квартира приобретена до 15 июля 2016 года, то право собственности подтверждает свидетельство о государственной регистрации. Если с 16 июля до 31 декабря 2016 года – выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). После 1 января 2017 года право собственности удостоверяют выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Правоустанавливающие документы – это те, что перечислены в качестве оснований права в свидетельстве, выписке ЕГРП или ЕГРН. Это может быть договор (купли-продажи, мены, участия в долевом строительстве, дарения и т. п.); свидетельство о праве на наследство; брачный договор; договор передачи в порядке приватизации и другие.

На что обратить внимание? Прежде всего проверьте соответствие адреса квартиры, информацию о собственнике, площадь квартиры, номер записи в реестре прав, наличие особых условий и ограничений в использовании.

2. Сверьте эти данные с данными, указанными в базе Росреестра. Для этого сделайте запрос на этой странице.

3. Проверьте отсутствие обременений: ипотеки, ареста, запрета на сделки в базе Росреестра (по тому же запросу).

4. Запросите актуальную выписку из ЕГРН на бумаге.

По нашей практике, данные в общедоступной электронной базе Росреестра не всегда обновляются вовремя и соответствуют действительности, поэтому необходимо запросить актуальную выписку из ЕГРН на бумажном носителе. Это можно сделать в любом МФЦ. Срок изготовления – чуть больше недели в зависимости от региона.

5. Запросите у собственника выписку из домовой книги.

Это делается для того, чтобы узнать, кто сейчас зарегистрирован в квартире по месту жительства. Данная выписка потребуется и для регистрации перехода права собственности.

Бывают случаи, когда лицо, имеющее право на проживание в квартире, временно выбыло и не состоит на регистрационном учете. Это означает, что такой человек сохранит право проживания и при смене собственника жилья, но вы не найдете информации о нем в выписке из домовой книги. Поэтому необходимо получить архивную выписку из домовой книги, где будут указаны все лица, имеющие право проживания на данной площади. Такую выписку может запросить только собственник.

6. Запросите документы технического учета: технический паспорт или поэтажный план с экспликацией. Эти документы позволят понять, была ли в квартире произведена перепланировка, узаконена она или нет.

Как проверить собственника?

1. Обязательно запросите нотариально удостоверенное согласие супруга, если квартира была приобретена в браке.

Такое согласие не требуется, если между супругами заключен брачный договор, в соответствии с которым квартира является собственностью одного из супругов. Если на момент приобретения квартиры собственник в браке не состоял, все равно лучше получить его нотариально удостоверенное заявление об этом. Конечно, если оба супруга являются собственниками квартиры, подобное согласие на сделку не требуется. Но тогда договор требует обязательного нотариального удостоверения.

2. Дееспособность правообладателя подтверждается справками из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Такую справку может получить только сам правообладатель лично. Этот этап рекомендуется не игнорировать, ведь сделка, заключенная недееспособным либо ограничено дееспособным лицом, может быть признана недействительной.

3. Убедитесь в отсутствии исполнительного производства в отношении собственника.

Это можно выяснить на сайте Федеральной службы судебных приставов.

4. Выясните, нет ли сведений о банкротстве физического лица.

Эту информацию вы найдете в Едином государственном реестре сведений о банкротстве.

5. Запросите согласие органов опеки.

Если собственником квартиры (единственным или одним из собственников) является несовершеннолетний (ребенок до 18 лет), необходимо получить согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки.

6. Проверьте задолженности по оплате коммунальных и эксплуатационных платежей.

Их отсутствие подтверждается выпиской с финансово-лицевого счета, справкой ТСЖ и т. п.

7. В зависимости от оснований возникновения права собственности могут потребоваться дополнительные проверки.

Например, если квартира приобретена в порядке наследования, нелишним будет проверить наличие других наследников, которые могут в будущем претендовать на часть квартиры.

8. Убедитесь, что при приватизации не были ущемлены ничьи права.

Если квартира была приватизирована, нужно убедиться, что права других членов семьи, проживавших в квартире на дату приватизации, не были ущемлены. Это можно проверить по расширенной выписке из домовой книги. Если на дату приватизации в квартире был зарегистрирован кто-то, кроме собственника, необходимо запросить у собственника подтверждение отказа этих лиц от участия в приватизации. Информация обо всех лицах, которые получили права на квартиру в порядке приватизации, будет указана в договоре передачи.

Видео (кликните для воспроизведения).

Здесь даны общие рекомендации по проведению проверки юридической чистоты сделки, но каждая сделка индивидуальна. Поэтому по конкретной сделке могут потребоваться дополнительные документы и действия, определить которые может только специалист.

Источники


  1. Василенко, А. И. Теория государства и права / А.И. Василенко, М.В. Максимов, Н.М. Чистяков. — М.: Книжный мир, 2007. — 384 c.

  2. Кофанов, Л.Л. Древнее право. Ivs antiovvm; М.: Спарк, 2012. — 313 c.

  3. Пикуров, Н. И. Комментарий к судебной практике квалификации преступлений на примере норм с бланкетными диспозициями / Н.И. Пикуров. — М.: Юрайт, 2014. — 496 c.
  4. Малько, Александр Васильевич Теория государства и права в вопросах и ответах. Учебно-методическое пособие / Малько Александр Васильевич. — М.: Дело, 2016. — 445 c.
Вопросы при покупке квартиры на вторичном рынке
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here